[하우징헤럴드] 도시정비법은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조 제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정하고(법 제72조 제4항),
“사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 규정하고 있다(법 제72조 제5항).
그렇다면 도시정비법에 따른 사업시행자가 관리처분계획의 인가를 받은 후 세대수 또는 주택규모가 달라지는 내용으로 사업시행계획인가의 변경이 이루어진 경우 반드시 분양신청 절차를 다시 거쳐야 하는지 문제된다.
법제처는 “도시정비법 제72조 제4항은 2017년 2월 8일 전부개정되면서 신설됐다. 분양신청 완료 후 사업시행계획이 변경되어 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한 지에 대한 논란을 해소할 목적이다. 사업시행계획 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에는 예외적으로 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있게 하려는 것이다.
해당 규정이 신설되면서 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 재량으로 규정된 이상 그 문언을 넘어 사업시행자에게 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 하는 의무가 발생한다고 해석하는 것은 타당하지 않다”라는 이유로 “이 사안의 경우 사업시행자는 분양공고 등의 절차를 반드시 다시 거쳐야 하는 것은 아니다”고 법령해석을 했다.
판례는 “당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받음으로써 새로운 사업시행계획이 당초 사업시행계획을 대체했다고 평가할 수 있는 경우에는 당초 사업시행계획은 그 효력을 상실한다.
이처럼 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획을 수립해 당초 사업시행계획을 대체했는지 여부는, 사업시행계획 중 변경된 내용, 변경의 원인 및 그 정도, 당초 사업시행계획과 변경 사업시행계획 사이의 기간, 당초 사업시행계획의 유효를 전제로 이루어진 후속행위의 내용 및 그 진행 정도 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것이다”라고 판시하면서
“기록에 의하면 피고는 원심 변론종결 이후인 2012.3.8. 총회 결의를 거쳐서 사업시행계획을 변경한 다음 부산광역시 동래구청장으로부터 2012.5.9.자로 변경 인가를 받은 사실, 변경 인가된 사업시행계획은 이 사건 사업시행계획에 비해 세대수가 1,863세대에서 2,058세대로 증가하고, 평형별 분포도 대형평수가 감소하고 중소형평수가 증가했는데, 피고는 이와 같이 변경된 사업시행계획을 기초로 조합원들에 대한 분양신청절차를 새롭게 진행한 정황이 보인다.
위 법리에 비추어 보면 변경 인가된 사업시행계획은 이 사건 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 새로운 사업시행계획으로 볼 가능성이 크고”라고 판시했다.
하급심 판례는 “이 사건 사업시행변경계획은 최초 사업시행계획의 단위 세대 및 평형, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이, 건축 연면적 등이 변경되어 그 주요 부분이 실질적으로 변경되었고”라고 판시했다.
위 도시정비법령, 법제처의 법령해석, 판례의 내용을 종합하면, 원칙적으로 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 사업시행자는 다시 분양신청 절차를 거칠 것인지에 대해 재량권이 인정되나, 예외적으로 변경된 사업시행계획인가의 내용이 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 새로운 내용일 경우 당초 사업시행계획의 효력이 상실되므로, 새롭게 분양신청 절차를 거쳐야 할 것으로 생각된다.
변경된 사업시행계획인가의 내용이 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경해 당초 사업시행계획을 대체했는지 여부는, 사업시행계획 중 변경된 내용(단위 세대 및 평형, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이 등), 변경의 원인 및 그 정도, 당초 사업시행계획과 변경 사업시행계획 사이의 기간 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것이다.
남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
