흑석뉴타운
10구역은 타당성 조사
2구역 공공재개발
11구역 올해안에 이주

노량진뉴타운
1구역 오는 20일 입찰마감
GS와 삼성물산 경합
3구역 관리처분 수립
5구역 내년 이주·철거

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 강남, 여의도에 인접하면서 한강 조망이 가능해 뛰어난 입지적 여건을 갖춘 동작구가 적극적인 정책지원으로 정비사업에 속도를 내고 있다. 동작구는 지난해 '대한민국동작주식회사'를 설립하고 '도시개발·관리 가이드라인'을 수립해 10년이 훌쩍 넘는 사업 기간을 절반 이상 앞당기는 '동작구형 재개발·재건축'을 추진하고 있다.

동작구는 흑석뉴타운의 마지막 퍼즐인 10구역의 사전타당성 조사 용역을 진행하고 있다. 노량진뉴타운에선 노량진1구역이 시공자선정을 진행 중이고 2, 4구역은 서울시의 35층 규제 완화에 맞춰 최고 층수를 변경하는 등 동작구 각지에서 정비사업에 속도를 더하고 있다.

▲‘준강남’ 흑석뉴타운

서울 동작구 흑석뉴타운은 현충원을 사이에 두고 서초구와 붙어 있어 ‘준강남’이라는 평가를 받고 있다. 흑석뉴타운 11개 구역 중 6개 구역이 입주를 완료하고 4개 구역이 사업을 진행 중이지만 남은 10구역은 사업을 추진하지 않고 있다.

흑석뉴타운의 마지막 퍼즐로 불리는 10구역은 11개 구역 가운데 유일하게 정비구역이 해제됐다. 10구역은 흑석동 204-104번지 일대 4만5,882㎡부지에 379명의 토지등소유자가 있다. 해당 구역 일대는 경관지구로 묶여 5층 고도제한을 받고 있다. 이로인해 사업성이 떨어져 지난 2014년 7월 정비구역에서 해제됐다.

구역 해제 이후 10년의 세월이 흐르는 동안 각종 정비사업 활성화 정책이 나오면서 주민들 사이에 재개발을 다시 추진해야 한다는 의견이 제기됐고 일부 주민들이 다시 사업을 추진했으나 무산됐다. 2021년 1차 신속통합기획 공모에도 참여했으나 탈락의 고배를 마셨다. 

이에 동작구는 ‘흑석10구역 재개발사업 사전타당성 조사 용역’을 진행해 사업성 및 사업방식 등을 검토할 예정이다.

구청 관계자는 “해당 용역은 계약일로부터 6개월간 진행되며 내년 5월쯤 완료될 것으로 예상된다”며 “용역 결과에 따라 주민설명회, 자문회의 등을 통해 결정할 예정으로 이번 용역은 재개발 타당성을 확인하는 절차”라고 말했다.

한창 사업을 진행 중인 1·2·9·11구역은 재개발에 속도를 내고 있다. 1·2구역은 지하철 9호선 흑석역 초역세권에 위치하고 있으며 준공 후 한강조망이 가능한 구역이다.

흑석1구역은 2008년 정비구역으로 지정되고 지난해 3월 조합설립인가를 받았지만 조합장 선거 관련 소송으로 인해 조합 내부에 잡음이 일기도 했다. 현재 정비계획변경안을 수립 중이며 시공자 선정을 위한 준비작업도 병행 중이다. 또한 조합원 수가 적어 사업성은 좋은 편이지만, 일명 ‘흑리단길’이라 불리는 중앙대 상권의 수요로 인해 흑석시장 및 대로변에 접한 건물 소유 조합원들의 반대가 심하다.

흑석2구역은 2021년 1월 공공재개발 1차 후보지로 선정됐고 같은해 9월 SH가 사업시행자로 참여해 주민대표회의 승인도 받았다. 지난해 10월 삼성물산을 시공자로 선정하고 현재 재정비촉진계획 변경 중이다. 

지난 5월 동작구청에 변경안을 접수했으며 구청 관계자에 따르면 현재 협의 중으로 협의가 끝나면 주민공람 및 공청회 등을 거쳐 내년 상반기쯤 지정고시될 것으로 보인다. 해당 구역은 용적률 600%를 적용받아 최고 49층, 총 1,055가구(임대 374가구 포함)를 건립한다. 해당 구역도 비대위 반발이 큰 것으로 알려졌다.

흑석9구역은 2013년 조합이 설립돼 현재 준공된 3구역보다 사업 진행 속도가 빨랐지만 시공자 교체 등 우여곡절을 겪으며 사업이 지연됐다. 지난 8월 철거를 개시했으며 신축 후 단지명은‘디에이치 켄트로나인’이다.

흑석11구역은 2017년 한국토지신탁을 사업대행자로 지정했으며 ‘써밋 더힐’로 재탄생한다. 올해 안에 이주를 마치고 2024년 착공하는 것을 목표로 속도를 내고 있다.

▲노량진뉴타운에서 유일하게 시공자가 선정되지 않은 1구역

고시촌이던 노량진뉴타운은 9,000가구 이상의 고급 공동주택 단지로 탈바꿈한다. 2003년 지정됐으나 오랜 기간 지지부진하던 노량진뉴타운은 최근 몇 년 사이 사업 속도를 높이며 척척 진행되고 있다.

신노량진시장을 포함해 총 9개 구역으로 이뤄진 노량진재정비촉진지구는 6·2·8·4·5구역 순으로 사업의 마지막 관문인 관리처분계획인가를 받았다. 1·3·7구역은 사업시행인가를 받고 다음 사업단계를 밟고 있다.

신노량진시장 재개발사업은 사업추진계획(정비계획)을 변경 중에 있다. 구청 관계자에 따르면 기존에 조합과 A업체가 공동사업시행으로 사업을 추진했는데 A업체의 자격조건이 말소되면서 조합 단독시행으로 사업추진계획(정비계획)을 변경한다는 것이다. 조합은 이를 위해 토지등소유자의 동의서를 징구 중이다.

노량진뉴타운에서 유일하게 시공자를 정하지 못한 1구역은 11월 20일에 입찰마감을 앞두고 있다. 현설에는 금호건설, 호반건설, 현대엔지니어링, 현대건설, 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨 등 7개사가 참석한 가운데 GS건설과 삼성물산이 수주의지를 보이고 있다. 또한 조합은 시공자 선정 이후 경미한 설계 변경을 통해 조합원 모두 30평대 이상을 받을 수 있도록 평형 비율을 조정할 계획이다.

지하철 1·9호선 노량진역 역세권에 위치한 노량진3구역은 일반분양 비율이 높아 사업성이 좋으며 노량진초등학교를 품고 있다. 2021년 1월에 사업시행인가를 받았고, 감정평가 완료 후 관리처분계획을 수립 중이다.

노량진7구역은 지난 7월 관리처분계획인가를 접수했으며 빠르면 올해 12월에 관리처분계획인가가 나올 것으로 보인다.

노량진5구역은 지난 5월 관리처분계획인가를 접수하고 119일 만에 처리가 완료되면서 지난 9월 25일에 관리처분계획인가를 받았다. 내년에 이주 및 철거를 진행할 계획이다.

노량진 6구역은 현재 철거를 진행 중으로 지하 4층~지상 28층, 14개동, 1,499가구 규모 대단지로 탈바꿈한다. 새 단지를 기존 계획안보다 고급화하기 위한 재정비촉진계획 변경안도 지난 9월 6일 통과됐다.

노량진2구역은 기존 3개동 지상 29층, 421가구 규모의 주상복합단지에서 2개동 최고 45층 높이로 층수를 올리는 변경 계획을 추진 중이다. 서울시가 2040 서울플랜을 발표하고 35층 층수 규제를 해제함에 따른 것으로 보여진다. 해당 구역은 현재 철거가 상당수 진행됐으며 내년 하반기에는 착공이 가능할 것으로 보인다. 개발 업계에서는 6구역과 2구역이 이르면 2026년 입주를 완료할 것으로 내다본다.

노량진4구역도 최고 40층까지 층수를 올리기 위해 서울시와 협의 중에 있으며 아직 정확한 층수는 나오지 않았다. 4구역의 기존 계획은 4만512㎡에 지하 5층~지상 30층, 11개동, 공동주택 860가구를 건립하는 것이다.

노량진8구역은 현재 이주를 진행 중으로 오는 11~12월쯤 서울시 건축위원회 심의 예정이다.

▲6개 재건축단지 중 5곳이 입주완료

동작구 내 대부분의 재건축사업이 준공돼 입주를 마쳤고 사당동 71-6번지 일대 사당4는 2017년 11월 정비구역에서 해제됐다. 이로써 동작구 내 현재 진행 중인 재건축사업은 사당5 한 곳뿐이다.

노후 단독주택이 밀집하고 구릉지인 사당5는 2018년 조합을 설립하고 2022년 1월 특별건축구역으로 지정받았다. 사업시행계획을 수립해 지난 10월 5일 구청에 접수를 마쳤다. 사당동 303번지 일대 2만265㎡ 부지에 용적률 209.95%와 건폐율 29.99%를 적용해 지하5층~지상 최고 12층 규모의 공동주택 507가구와 부대복리시설을 공급할 예정이다.

흑석동의 명수대현대와 한강현대가 최근 예비안전진단을 통과했다. 예비안전진단 후 정밀안전진단 절차를 진행하게 된다. 명수대현대는 1988년 준공된 660가구 규모 단지고 인근에 있는 한강현대 역시 1988년도에 준공된 960가구 아파트다.

구청 관계자는 “현재 안전진단비용 융자지원을 신청한 단지는 없으며, 각 단지 내에서 구체적인 사항을 검토 중인 것으로 알고 있다”고 말했다.

▲공공재개발과 신속통합기획 등 다양한 방식의 사업

본동 47번지 공공재개발사업은 흑석2구역에 이어 2021년 3월 2차 공공재개발 후보지로 선정됐다. 시행자인 SH는 정비구역 지정 및 정비계획 수립 용역을 진행 중에 있다. 해당 사업은 5만1,696㎡ 부지에 공동주택 1,004가구가 공급될 예정이였으나 인접한 본동6구역과의 주거 환경 간극을 줄이기 위해 통합 공공재개발을 검토 중이다.

본동6구역은 지난 2018년 10월 정비예정구역에서 해제된 바있다. 하반기 내 주민들에게 통합 공공재개발과 관련 공고를 내고 주민설명회를 진행한 뒤 해당 사안에 대한 동의를 받을 예정이다.

신속통합기획으로 진행 중인 상도14구역은 21년 12월 1차 후보지로 선정됐다. 상도14구역은 마련된 신속통합기획안을 바탕으로 정비계획 수립 중에 있다. 상도15구역과 사당4동은 지난해 12월 2차 신속통합기획 후보지로 선정됐으며 상도15구역은 구역편입을 위한 추가서류를 준비 중이다.

구청 관계자에 의하면 현재 동작구 내 일부 구역이 신속통합기획으로 사업을 진행하고자 구청에 신청을 접수했으며, 구는 현재 검토 중인 것으로 확인됐다.