1. 문제의 소재
[하우징헤럴드] A는 조합설립인가 당시 2개의 주택을 소유하고 있었다. 이 중 제1주택은 조합설립인가 후 B에게 양도했고, C로부터 매수해 소유하고 있던 제2주택은 조합설립인가 이후에 그 매매계약을 합의해제함으로써 A명의의 소유권이전등기가 말소되고 C명의로 등기가 회복됐다.
이 경우 합의해제의 소급효와 관련해 조합설립인가 당시 제2주택의 소유자는 누구인지 여부 및 A로부터 제1주택을 양수한 B에게 단독 분양대상자 지위가 인정되는지 여부가 문제된다.
2. 관련 규정
도시정비법 제39조 제1항 제3호는, 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
도시정비법 제76조 제1항 제6호는 관리처분계획의 수립기준에 관하여 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”라고 규정하고 있다.
이와 같은 도시정비법의 규정 내용과 취지 등을 종합해 보면, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.
3. 조합설립인가 당시 제2주택의 소유자는 누구인지 여부
합의해제의 소급효에 따라 A가 아닌 C를 조합설립인가 당시 제2주택 소유자로 볼 수 있는지 여부에 관하여 살펴보면, 조합설립인가 시점에서의 소유자가 누구였는지의 문제는 당시의 소유권 명의가 누구였는지를 기준으로 형식적·획일적으로 정해져야 함이 원칙이다.
나아가 계약의 합의해제로 제3자의 권리를 해할 수 없으므로, 이러한 취지는 조합설립인가 당시의 조합원의 형식적 확정이라는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 해석론에도 그대로 적용될 필요가 있다.
그럼에도 조합설립인가 후 사후적으로 양도인(C)과 다물권자인 양수인(A)이 그 양도의 원인이 된 계약을 합의 해제함으로써 양도인과 양수인이 각 조합원의 지위를 취득할 수 있도록 하면, 조합설립인가 후 물권변동을 통한 조합원 수 늘리기를 방지하려는 도시정비법 제39조 제1항 제3호를 잠탈하게 되는 결과가 발생할 수 있다. 뿐만 아니라 조합원 등에 대하여 권리귀속관계를 획일적·일률적으로 처리하려는 정비사업의 공익적·단체법적 성격에도 반한다.
앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 당사자들 사이에 약정으로 합의해제의 소급효를 부여하기로 하였다고 가정하더라도 도시정비법 제39조 제1항 제3호 적용 여부에 관하여 조합을 상대로 그 소급효를 그대로 주장할 수도 없다.
따라서 위 제39조 제1항 제3호 적용과 관련해 조합설립인가 당시의 제2주택의 소유자는 C가 아니라 당시 등기명의자였던 A로 확정함이 옳다. 결국 C와 A의 합의해제가 있었다고 하여 C를 소급적으로 조합설립인가 당시의 제2주택 소유자로 볼 수는 없다.
4. 결론(B의 단독 분양대상자 인정 여부)
위에서 살펴본 바와 같이 조합설립인가일 당시 A는 제1, 2주택을 모두 소유하고 있었고, B는 조합설립인가 후 제1주택의 소유권을 취득했으므로, A와 B는 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따른 공동조합원이 된다.
B는 A가 다물권자임을 확인할 수 없는 선의의 양수인 보호 필요성이 있다고 주장하나, B의 주장에 따를 경우 A의 양도로 인한 조합원의 수 증가로 정비사업의 사업성이 저하될 우려가 있고, ‘1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있는 경우 1주택을 공급’하도록 규정하고 있는 도시정비법 제76조 제1항 제6호를 잠탈하게 되는 결과도 발생할 수 있다[양수인(B)이 분양권을 취득하지 못함으로 인해 발생하는 문제는 양도인(A)과 민사적으로 해결할 문제이다].
한편 도시정비법 제129조는 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하고 있으므로, C는 제2주택 매매계약이 합의해제됨으로써 A의 공동조합원 지위도 승계한다고 할 것이다.
따라서 B와 C는 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 가지게 된다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
