Q.부동산의 무상 취득인 상속이나 증여 시에 취득세 과세표준 및 세율 적용은?
A.첫째, 일반적 상속인 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하며, 시가표준액이란 공시된 개별공시가격이나 개별주택가격 등을 말한다. 세율은 1가구1주택은 0.8%, 농지를 제외한 일반 건물 등은 2.8%를 적용한다.
둘째, 증여의 경우에는 2023년부터 시가인정액으로 개정되었으며 여기에서 시가인정액이란 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 말한다.
세율 적용은 일반적으로 3.5%이나 조정대상지역에서 시가표준액 3억 이상의 주택을 증여 받은 경우에는 12%의 세율을 적용한다. 다만 1세대1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여로 취득하는 경우에는 일반세율을 적용한다.
셋째, 조합원입주권을 주택 철거 후에 증여하는 경우에는 과세표준이 2023년부터 시가인정액으로 개정돼 입주권에 대한 증여 취득세는 토지가 과세 대상이다.
그러므로 조합원입주권을 증여 받아 증여세를 신고하기 위한 감정평가금액을 프리미엄을 포함한 전체 금액에서 토지 및 입주권의 시가를 확실히 구분해 평가했다면 구분된 토지 시가평가액을 취득세 과세가액으로 신고할 수 있다고 판단된다,
다만 올해 개정된 세법인 관계로 과세 당국의 명확한 유권해석이 필요하다. 또한 세율 적용시 주택이 아니므로 중과세율을 적용하지 않는다.
Q.재건축 청산금을 수령하는 경우 양도소득세 납세의무자는?
A. 재건축 조합원이 기존 건물과 부수 토지를 제공하고 평가한 가액에서 신축주택의 분양가를 초과하는 금액에 대하여 조합으로부터 청산금을 지급 받으면, 종전 부동산의 양도로 보아 양도세 대상 소득이다.
다만 1세대1주택자 등 일부는 비과세되는 경우도 있다. 여기에서 납세의무자를 살펴보면 조합원입주권 상태에서 청산금을 수령하기 전에 청산금 예상 수령액을 포함해 양도하는 경우에 기존 국세청 예규에서 납세의무자는 기존 부동산의 소유자(양도자)였다.
그러나 증여의 경우에는 등기부(신탁원부 포함)상 권리 득실 사항, 증여계약서 내용, 청산금의 실질귀속 여부 등 사실 관계를 종합적으로 검토해 납세의무자를 판단하도록 하고 있다.
