[하우징헤럴드] 원자재 가격 상승에 따라 아파트 분양가가 올라도 너무 오르고 있어 내 집 마련을 준비하는 수요자들의 한숨은 갈수록 깊어지고 있다. 미친듯이 오르는 분양가, 대체 언제까지 오를까.
최근 원자재 가격의 급격한 상승은 전 세계적으로 건설 산업에 큰 영향을 미치고 있다. 특히 대한민국의 아파트 분양가 상승에도 큰 영향을 주고 있는데, 그 이유는 무엇일까?
분양가 상승의 원인은 여러가지가 있다. 우선 아파트 건설에 필요한 철강, 콘크리트, 비닐 등 다양한 원자재의 가격이 상승하면 건설사들의 원가도 상승한다. 이로 인해 아파트 분양가도 자연스럽게 올라가게 된다.
토지 가격의 상승도 아파트 분양가를 끌어올리는 요인 중 하나다. 토지 가격이 상승하면, 아파트의 기본 가격 자체가 높아진다. 시장에는 원자재 가격 상승에 따른 아파트 분양가 상승 기대심리가 형성될 수 있다. 이러한 기대심리는 실제 분양가 상승을 더욱 가속화시킬 수 있다.
그렇다면 앞으로도 분양가 상승이 계속될 것인가? 원자재 가격의 상승이 잠시의 현상일 수도 있고, 중장기적으로 지속될 수도 있다. 하지만 일반적으로 원자재 가격의 상승이 계속된다면, 아파트 분양가 상승도 계속될 가능성이 크다.
우크라이나 전쟁과 이스라엘 전쟁이 가장 큰 변수로 작용할 것이다. 전쟁으로 인한 불안정이 원자재 공급망을 방해하며, 특히 에너지 자원인 천연가스와 원유의 가격이 크게 상승하고 있다. 이에 따라 건설에 필요한 여러 원자재의 가격도 올라가게 되었다.
또한 전쟁과 관련된 경제적 불안정이 전 세계적으로 금리를 불안정하게 만들고 있다. 특히, 중앙은행들이 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는 경우, 대출 비용이 상승하게 되어 아파트 분양가에 영향을 줄 수 있다.
이렇게 불확실성이 높아진 상황에서 투자자들은 안전자산을 선호하게 된다. 부동산, 특히 아파트는 안전자산으로 여겨져, 수요가 증가하며 분양가 상승을 불러올 수 있다. 따라서 아파트 분양가의 향방을 정확히 예측하기는 어렵지만, 현 상황에서는 상승 압력이 계속될 가능성이 큰 것으로 보인다.
이에 대응하게 위해 최근 정부가 주택공급 활성화에 속도를 내고 있다. 주택공급 활성화가 분양가 상승을 안정시키는 데 도움이 될 수 있다. 일반적으로 수요와 공급의 법칙에 따라, 공급이 증가하면 가격이 하락하는 경향이 있다. 따라서 주택 공급을 활성화함으로써 주택 수요와 공급의 균형을 맞추려는 시도가 있을 경우, 이는 분양가 상승을 억제하거나 안정화하는 데 도움이 될 수 있다.
과거 국내에서는 다양한 정책 및 대책을 통해 주택 공급을 활성화하려는 노력이 있었다. 예를 들면, 1980년대와 1990년대에는 신도시 및 대규모 아파트 단지의 개발이 활발히 이루어졌다. 이러한 대규모 주택 공급은 당시의 주택 수요를 충족시키는 데 기여했고, 일정 부분 분양가 상승을 완화하는 효과가 있었다.
이런 가운데 정부는 공공택지의 분양가상한제 폐지를 고려하고 있다. 서울의 민간 아파트 3.3㎡당 평균 분양 가격이 3,200만원을 넘어서는 등 분양가가 지속적으로 오르고 있다. 이렇게 분양가가 치솟는 원인은 원자재·인건비 등 분양원가 상승요인도 있지만 윤석열 정부들어 본격적으로 추진한 분양가상한제 폐지가 분양가를 더욱 올리는 요인으로 작용하고 있다. 고양이와 쥐가 함께 있는‘묘서동처(猫鼠同處)’꼴인 것이다.
주택 공급만으로 분양가를 완전히 안정화시키기는 어렵다. 분양가는 다양한 요인, 예를 들면 토지가격, 건설원가, 금리, 경제상황, 투자수요, 정부정책 등에 의해 영향을 받는다.
따라서 주택공급 활성화만으로는 분양가의 완전한 안정화를 기대하기는 어렵기 때문에 정부는 중장기적인 접근으로 분양가 안정화를 위한 종합적인 접근이 필요하다.
양지영 소장 / R&C연구소
