민간주택에 대한 분양원가공개 및 분양가상한제의 도입 근거를 마련하기 위한 주택법개정법률안이 국회에 상정되어 있다.

 

이들 규제의 목적은 부동산시장 안정, 즉 주택가격의 안정에 두고 있는데 분양가 인하를 기대하는 국민요구를 반영한 것으로 보인다.

 

하지만 분양원가 공개 및 분양가 상한제는 옳고 그름의 문제가 아니라 현행 헌법상 경제질서하에서 그것이 허용되는 것인지의 여부가 쟁점이 되어야 한다. 현행 헌법의 경제질서는 사유재산제를 바탕으로 하고, 경제활동의 자유와 자유경쟁을 존중하는 자본주의적 자유시장경제를 골간으로 하고 있다. 그러면서, 자유시장경제에 수반되는 모순들을 제거하고 사회정의와 경제민주화를 실현하기 위하여 국가적 규제와 조정을 광범위하게 인정하고 있다. 여기서 자본주의적 경제는 시장경제를 기본으로 하며, 경제질서로서의 시장경제는 화폐수단에 의하여 가격이 형성되고, 자유경쟁에 의하여 생산·고용·분배가 결정되는 경제구조를 의미한다.

 

따라서 주택시장 안정이라는 공익목적을 위해 민간업체에 대한 원가공개라는 규제수단을 선택하는 것은 헌법 제37조 제2항의 과잉금지원칙에 반하며, 기업의 직업수행의 자유, 영업의 자유, 재산권 및 헌법상의 경제질서를 침해하는 것으로 위헌소지가 많다.

 

게다가 주택건설원가는 택지비, 자재비, 인건비, 금융비용 외에 기술개발투자비, 브랜드가치, 위험회피비

용 등 유무형의 가치와 비용이 복합적으로 내재된 총체적 개념이다. 따라서 단순한 산술적 원가 파악에는 한계가 있다. 주택건설사업은 사업장별로 원가내역이 크게 차이가 날 수밖에 없는 시스템이기 때문에 원가공개의 실효성은 미미하다.

 

게다가 기업에 있어 원가관리는 핵심경쟁력으로서 기업의 경영전략에 직결되는 요소이다. 때문에 원가공개는 기업의 이윤추구의미를 상실케 하여 기업의 사업의욕을 감소시키게 될 위험이 매우 크다. 또한 분양가 공개로 인해 주택업체들은 단일사업 기준의 적정이윤 이외에 미래 성장발전을 도모하기 위한 자본축적이 어려워져 주택품질 향상을 위한 기술개발에 소극적일 수밖에 없어 주택산업의 퇴보가 불가피하다. 이는 결국 여타 산업과의 연관효과와 고용효과가 매우 큰 주택산업의 특성상 우리나라 경제전반에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 우려된다.

 

분양가가 급등하는 현실에서 주택시장의 안정을 위하여 민간업체에까지 분양가상한제를 도입하는 입법목적에 일리가 없는 것은 아니다. 하지만, 입법목적을 달성하기 위한 규제수단으로서 가장 적절한 수단인지 여부에는 의문이 생긴다. 헌법 제119조 제2항에 의한 경제규제와 조정을 위한 수단은 그것이 가장 적절한 것일 때에 비로소 헌법적 정당성이 인정되는 것이기 때문이다.

 

게다가 분양가 상한제는 현행 헌법상의 경제질서가 요구하는 가격방식에 정면으로 배치된다. 재화의 가격은 시장에서 수요자와 공급자의 협상으로 결정되는데, 분양가격의 상한제는 근본적으로 재화의 가격을 비용기준으로 결정하는 것이므로 시장경제의 가격 결정 틀을 포기하는 것을 의미하기 때문이다. 더욱이 분양가 결정은 헌법상 보장된 기업의 자유, 영업활동의 자유, 직업의 자유, 재산권의 내용으로서의 본질에 속한다. 기업의 분양가 결정권은 영업상 자유권의 본질적인 내용에 해당하며, 이에 대한 규제는 과잉금지의 원칙에 위배되는 것으로 허용되지 아니한다.

 

아파트분양가의 결정이 자율적이어야 함은 헌법상 시장경제원리에 속하기 때문이다. 헌법재판소는 ‘국가가 국가작용을 함에 있어서 선택하는 수단은 목적달성에 필요하고 효과적이며 상대방에게 최소한의 피해를 줄 때에 한해서 그 국가작용은 정당성을 가지게 된다’고 하였다.

 

우리 헌법은 자유주의적 시장경제원리를 원칙으로 하고, 예외적으로 시장에 대한 국가의 관여를 허용하고 있다. 그런데 정부는 원칙 보다는 예외 규정을 원칙으로 삼아 시장경제원리에 반하는 개입을 하고 있는 것으로 보인다. 정부가 시장경제원리를 존중할 의지가 있다면, 그 윈리에 반하는 위헌적 소지가 많은 민간의 경제활동에 대한 규제적 개입을 하는 수단을 제도적으로 도입하여서는 안된다. 정부는 시장경제적 법치주의라는 헌법의 틀을 존중하는 모범을 보여야 할 것이다.