[하우징헤럴드] 재건축에 있어서 상가 독립정산제란 조합설립시점부터 청산완료시까지 대외적인 사업주체는 ‘조합’으로 추진하되, 내부적으로는 아파트와 상가로 구분하여 사업부문에 대한 분양수입과 공사비 등 제사업비 지출을 아파트와 상가조합원들에게 각각 독립적으로 정산하는 방식을 말한다.
최근 상가 독립정산제를 시행하려는 강남과 목동 등 일부 재건축추진구역을 중심으로 상가 지분쪼개기가 성행하고 있다.
이에 대한 이유를 살펴보면 첫째, 상가를 분양받기 위한 목적보다는 아파트를 분양받기 위함이 대부분이다. 특히, 강남3구에서는 일반분양에 의하여 아파트를 분양받기 보다는 상가 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 방법이 더 쉽기 때문이다.
둘째, 상가는 주택 수에 포함되지 않고 아파트를 분양 받을 수 있어 세제 혜택을 받을 수 있다는 점에서 다주택자들의 관심의 대상이 되고 있다.
도시정비법 제77조 제1항에서 정비사업을 통해 조합원이 아파트를 분양받을 권리는 정비계획결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 날을 기준으로 하고 있다. 그 이유는 단독·다가구주택의 다세대주택으로의 전환 등을 막기 위함이지만, 여기서 상가의 분할은 포함되어 있지 않아 사실상 도시정비법에서는 상가 지분쪼개기를 막을 방법이 없다.
또한 재건축에서는 조합설립인가일을 기준으로 조합원의 지위가 확정되므로 상가 지분쪼개기는 조합설립인가일 이전에 대부분 행해지고 있다.
‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이나 건축물 방화구조 규칙 등 상가 지분쪼개기와 관련된 법률을 보더라도 구분 건물 간 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시나 1.5m 정도의 복도만 개설하면 상가 지분쪼개기는 가능하게 된다.
다만 도시정비법 제77조 제1항 하단에 따라, 강남구 및 송파구는 정비계획을 수립 중(구역지정 고시전)인 일부 재건축 지역에 대하여 상가 분양권을 늘리려는 행위(상가쪼개기)를 방지하고, 재건축사업의 원활한 추진과 계획적인 도시관리를 도모하기 위해, 행위허가·개발행위허가 제한고시와 지형도면을 함께 고시하고 있지만 이는 투기우려가 있는 강남지역의 일부 지역에 한정될 뿐이다.
상가 지분쪼개기가 성행하는 것은 도시정비법 시행령 제63조와도 연관이 있다. 이는 재건축에서 상가 소유자가 아파트를 분양받기 위해서는 종전의 상가 가격에서 신축 상가를 분양받고 남는 가격이 아파트 최소 분양단위규모의 추산액에 정관으로 정한 비율을 곱한 가격보다 커야 한다. 여기서 정관으로 정하는 비율을 낮추게 되면 아파트를 분양받을 확률이 높아지기 때문이다.
그럼 과연 독립정산제 하에서 상가 지분쪼개기가 아파트 조합원에게 피해를 주고 있는가? 이는 독립정산제와 통합관리처분 방식의 차이에서 그 답을 찾을 수 있다.
독립정산제란 위에서 살펴본 바와 같이 아파트와 상가가 각각 수익과 비용을 정산하는 방식으로 상가 조합원이 아파트를 분양받는 경우 상가신축 면적의 축소에 따른 토지 지분이 아파트 신축 부지에 기여하는 경우가 대부분이다.
상가 조합원의 아파트 분양가격 역시 상가의 면적축소로 인해 기여받은 토지로 신축되는 아파트에 한정하여 조합원분양 가격으로 분양받고 그 범위를 벗어난 경우는 일반분양 가격으로 아파트를 분양받기 때문에, 엄밀히 따져보면 아파트 소유자들이 손해를 보는 일은 없다. 다만, 아파트 분양을 받고자 하는 일반분양자들의 기회를 뺏는다는 것에는 변명의 여지가 없다.
그러나 독립정산제가 아닌 통합 관리처분방식에 의한 지분쪼개기로 상가 조합원이 아파트를 조합원분양 가격으로 분양받을 때는 아파트 조합원 및 조합 전체의 수익성이 낮아지는 결과를 초래할 수 있다.
부동산 시장에서 재건축단지의 상가 분양성이 저조한 원인은 오프라인 시장에서 온라인 시장으로의 급격한 변화로 인한 상가의 수익성이 점차 악화 되면서 나타난 결과라 말할 수 있다. 이에 따라 기존 단지 내 상가 대부분은 재건축 시 상가 규모를 축소한 상가신축계획을 원하고 있는 것이 현실이다.
상가 쪼개개기로 아파트를 분양받으려는 외부 세력의 유입은 기존의 아파트 소유자들과의 갈등 유발과 재건축사업 지연의 원인이 되고 있다. 이로 인한 사업비의 증가, 사업기간 지연 등을 방지하고자 도시정비법 제77 조제1항을 일부 개정하여 상가도 토지 및 주택과 마찬가지로 정비계획결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 날을 기준으로 권리를 산정한다는 입법이 발의 되었다.
법을 개정하고자 한다면 상가신축 규모축소 및 상가신축 제외 추세를 반영하여 도시정비법 시행령 제63조제2항 가목 ‘새로운 복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 ‘새로운 복리시설을 건설하지 아니하는 경우 또는 기존 복리시설 면적대비 새로운 복리시설 축소에 따라 새로운 복리시설을 분양받지 못하는 경우’로 수정해야 한다.
신축상가 축소에 따라 상가를 분양받지 못하는 상가 조합원이 상가 토지 지분으로 아파트를 갈 수 있는 법 개정 및 표준정관의 변경이 필요하다.
류점동 랜드엔지니어링 대표이사/ 감정평가사.행정학박사
