Q. 재개발·재건축조합의 종전자산을 감정평가를 통해 법인세를 절감할 수 있는 방안은?
A. 정비사업조합은 세법상 비영리법인이지만 수익사업에 대해서는 법인세를 신고 납부해야 한다. 이때 수익사업은 조합원 분양분을 제외한 일반분양 수입금액을 말하며 여기에 대응되는 손금을 공제한 후 과세표준이 산출되면 세율을 곱하여 법인세를 납부하게 된다. 그렇다면 법인세 절세 방안을 살펴보자.
첫째, 일반분양 수입에 대응되는 손금인 공사원가 내용을 보면 크게 건설용지 및 사업비로 구분할 수 있으며, 그 중에서 건설용지를 보면 조합원의 종전자산 평가액이 대부분으로 조합원분양 면적과 일반분양 면적이 50대 50인 경우 손금 산입 비율도 50%이다.
예를 들면 종전자산 평가액이 200억원인 경우 손금 산입 금액은 50%인 100억원이다. 따라서 종전자산의 평가액이 증가되면 손금 산입액도 증가되어 법인세도 적게 납부되는 구조이다.
둘째, 국세청에서는 종전자산의 현물출자 평가기준일을 조합설립인가일 또는 신탁등기일의 빠른 날로 해 왔으나, 최근 심판례와 유권해석은 종전자산의 사용수익일인 관리처분계획인가일로 인정한 사례가 많아 현물 출자시기를 관리처분계획인가일로 보는 것이 타당하고 판단된다.
셋째, 그렇다면 법인세법 등에서 현물출자 받은 종전 부동산인 건설용지 가액을 시가로 평가하게 되어 있어, 시가란 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가액이 있으면 그 가액으로 하고 그 가액이 없을 시 감정가액 등을 시가로 규정되어 있다.
넷째, 도시정비법 상 사업시행인가 고시일 기준으로 종전자산을 감정평가한 가액으로 계상되어 있는 경우가 대부분으로, 사업시행인가일과 관리처분인가일의 기간이 장기간인 경우 등은 건설용지 가액을 관리처분시점으로 재감정평가하여 당초보다 높은 가격으로 반영한다면, 건설용지 가액이 증가함에 따라 손금도 증가되어 법인세를 절감 할 수 있다고 판단된다.
다만 감정평가 시점의 소급 감정 여부의 논란 소지가 있으므로 관리처분계획인가일부터 6개월 전·후 이내로 감정평가하여 반영해야 할 것으로 판단된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
