국토부, 기본방침 수립 위한 연구용역·특별팀 운영
개발 후 발생할 재산세 수입 담보로 채권 발행 형식
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뉴타운·재개발 등 표류하는 도시정비사업에 숨통을 터줄 해법으로 ‘조세담보금융(TIF)’의 도입이 검토되고 있다.
향후 10년간 국가 도시정비정책의 추진전략을 마련 중인 민관합동 태스크포스(TF)팀에서 TIF의 현실화 가능성을 본격 논의하기 시작한 것이다.
국토해양부와 서울시, 관련 학계에 따르면 최근 서울시가 이른바 ‘뉴타운 출구전략’을 본격화하고, 국토해양부가 연말까지 도시 및 주거환경정비 기본방침(기본방침)을 내놓기로 하면서 TIF 도입 가능성이 제기되고 있다.
TIF는 도시정비구역의 재정비로 발생할 미래의 재산세 수입을 담보로 채권을 발행해 도시정비사업 재원을 충당하는 금융기법이다. 이미 미국 48개주에서 지역개발을 위한 재원조달방안으로 폭넓게 활용되고 있다.
국내에서도 수년전부터 제도 도입을 검토해왔지만 △개발이익 평가 및 예측의 불확실성 △채권상환 위험 귀책 문제 △거래세(취득세) 위주의 부동산 조세체계 등을 이유로 현실화되지 못했다.
하지만 국토부가 기본방침 마련을 위한 연구용역과 특별팀을 운영하면서 곳곳에서 TIF 도입 목소리가 나오고 있다.
국토부는 지난 6월 기본방침 수립을 위한 연구용역을 국토도시계획학회와 주택산업연구원에 발주했다. 당장은 뉴타운 해제 등에 따른 문제점을 해소하고 옥석이 가려진 뉴타운 사업지의 개발을 앞당기기 위한 조치다. 중장기적으로는 2022년까지 주택시장 구조와 수요변화를 고려한 국가 정비정책의 목표와 추진전략을 담을 계획이다.
이를 위해 국토부는 외부 전문가 70여명으로 구성된 6개의 주제별 TF를 구성, 최근 본격적인 논의에 들어갔다. TF에는 서울시 담당자도 참여하고 있다.
국토부 관계자는 “현재 TF에서 뉴타운 등 도시정비사업의 재원조달 방안 중 하나로 조세담보금융제 도입이 거론되고 있다”며 “다만 최종 기본방침에 TIF 도입이 포함될 지 여부는 미정이다”고 말했다.
전문가들은 TIF가 민간 의존적인 기존의 도시정비 방식을 공공성 위주의 정책으로 전환하는 필수적인 재원조달 방법이라고 말한다.
조판기 국토연구원 연구위원은 “서울시가 뉴타운 출구전략을 추진하면서 거주자 중심의 도시정비방식을 활성화하겠다고 했지만 문제는 재원 조달 방법”이라며 “지방정부의 부채규모에 영향을 주지 않는 TIF가 해법이 될 수 있다”고 밝혔다.
공공성이 큰 반면 개발이익이 불확실한 도심 낙후지역 재생사업의 경우 중앙정부나 지자체의 예산에 직접적인 부담을 주지 않으면서 재원을 조달할 수 있다는 것이다.
TIF 도입을 위해선 넘어야 할 산이 많다. 우선 지자체의 강력한 추진의지와 중앙정부의 과감한 지원이 필요하다. 미래의 수익을 기반으로 채권을 발행해 자금을 조달하는 만큼 위험이 뒤따르기 때문이다.
취득세 등 거래세 위주인 현 부동산 관련 조세체계도 바뀌어야 한다. 조 연구위원은 “거래세 위주에서 재산세를 중심으로 하는 보유세 체계로 개편이 필요하다”고 주문했다.
불확실한 개발이익을 추정하는 것도 난제다. 부동산시장 침체로 인해 재정비 후 재산세 증가규모가 과연 얼마나 늘어날지 예측하기 어렵기 때문이다.
