Q. 조합이 직접 시행하는 가로주택정비사업에서, 사업시행계획인가를 신청하기 전 조합 총회의 의결을 거치는 경우 ‘조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원’의 수를 산정할 때 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 및 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자(분양미신청 토지등소유자)가 조합원에 포함되는지?
A. 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원 수 산정시 분양미신청 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않는다.[법제처 23-0963, 2023.11.30.]
소규모주택정비법 제29조 제1항 본문에 따라 사업시행자가 사업시행계획인가를 신청할 때 제출해야 하는 사업시행계획서에는 같은 법 제30조 제1항 제10호에 따른 ‘분양설계 등 관리처분계획’(관리처분계획)이 포함되어야 한다.
관리처분계획은 사업시행자가 조합원의 분양신청 현황을 기초로 하여 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등을 포함하여 수립하는 계획(각주: 소규모주택정비법 제33조 참조)으로서, 가로주택정비사업의 시행 결과 조성되는 건축물 등의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항을 정함으로써 조합원의 재산상 권리 및 의무 등에 구체적으로 직접적인 영향을 미치는 계획이다.
이런 점을 고려하면, 관리처분계획을 포함한 사업시행계획인가를 신청하기 위해 조합 총회에서 찬반 의결을 할 수 있는 조합원은 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자를 의미한다.
그런데 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 주거환경을 개선하기 위해 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 사업으로서, 해당 사업을 통해 공급되는 주택 등에 대한 분양신청권은 가로주택정비사업의 시행을 위해 설립된 조합의 조합원이 가지는 가장 주된 권리라고 볼 수 있다.
소규모주택정비법 제28조 제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있다.
같은 법 제33조 제1항에서는 가로주택정비사업 등의 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계 등을 포함하여 관리처분계획을 수립해야 한다고 하면서, 같은 조 제3항 제5호에서는 관리처분계획 수립기준의 하나로 ‘분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다’고 규정하고 있다.
그러므로 분양대상 조합원의 확정 등 분양설계는 분양신청기간 종료일을 기준으로 결정되어 분양신청기간 종료일 후에는 분양미신청 토지등소유자는 조합원으로서의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되고 그에 대응하여 조합원으로서의 의무도 면하게 된다
이런 점을 고려하면, 소규모주택정비법령에 명시적인 규정이 없더라도 분양미신청 토지등소유자는 분양신청기간 종료일의 다음 날에는 조합원으로서의 지위를 상실한다고 보는 것이 가로주택정비사업 조합의 성격 및 관련 규정의 체계에 부합하는 해석이라 할 것이다.
그리고 소규모주택정비법 제36조 제1항에서는 가로주택정비사업 등의 사업시행자는 같은 법 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자 등과 토지등소유권의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다고 하면서(본문), 사업시행자는 ‘분양신청기간 종료일’의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 규정(단서)하다.
이는 분양미신청 토지등소유자가 분양신청기간 종료일의 다음 날부터는 조합원으로서의 지위가 상실되었음을 전제로 이후 분양대상자인 조합원을 중심으로 정비사업을 신속하게 추진할 수 있도록 함과 동시에, 더 이상 분양청구권을 행사할 수 없게 된 토지등소유자에게 조합원으로서의 권리ㆍ의무를 갖게 하는 것은 해당 토지등소유자의 의사에도 부합하지 않음을 고려하여 분양미신청 토지등소유자와 조합과의 법률관계를 조기에 종료시키려는 취지라고 할 것이다.
따라서 분양미신청 토지등소유자는 특별한 사정이 없는 한 분양청구권을 분양청구기간 내에 행사하지 않거나 철회함으로써 그 분양신청기간 종료일 후 조합원 자격을 상실하는 것으로 보는 것이 같은 법 제36조 제1항의 규정 취지에도 부합한다고 할 것이다.
더욱이 소규모주택정비법 제33조 제1항에서는 관리처분계획에 포함해야 하는 사항으로 분양설계(제1호), 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제3호) 및 정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기(제6호) 등을 규정하고 있는바, 분양미신청 토지등소유자는 분양대상자에서 제외되어 관리처분계획이 포함된 사업시행계획에 따른 권리ㆍ의무의 귀속 및 비용 분담에 직접적 이해관계를 가지지 않게 된다.
그러므로 분양미신청 토지등소유자를 관리처분계획을 포함한 사업시행계획의 인가를 위한 조합 총회의 의결 정족수 산정시 ‘조합원’에 포함하는 것은 타당하다고 볼 수 없다.
