재건축단지 총 17곳 중
신탁방식 7곳 급물살
신통기획 8곳도 ‘속도’

공작아파트 시공자 선정
시범아파트 정비계획변경

목화·삼부는 통합 안해
장미는 동의서 징구 중
후발주자들 속속 가세

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 서울시 영등포구 여의도 내 공동주택은 1970년대에 지어져 대부분 준공 40~50년을 넘었다. 보통 재건축 연한인 30년을 넘어가면 재건축사업을 준비하지만 여의도 내 단지들은 재건축 연한을 훌쩍 넘겼음에도 바뀌는 서울시의 개발 방향에 따라 사업이 오락가락하며 답보상태에 머물러 있었다.

하지만 지난해 4월 말 서울시가 여의도 아파트지구 지구단위계획구역 결정안 수립절차에 돌입하면서 사업이 급물살을 타고 있다. 17개 재건축 단지 중 7개 단지가 신탁방식을, 8개 단지가 신속통합기획을 통해 사업을 추진한다. 다만 최근 신탁방식에 대한 전문성 논란과 서울시 신속통합기획으로 인한 잡음이 일면서 세간의 관심을 받고 있다.

▲여의도 1호 재건축 공작아파트… 여의도 아파트들 재건축에 속도

우선, 여의도 공작아파트가 여의도 내 유일하게 시공자를 선정하며 여의도 1호 재건축단지로 거듭났다. 지난해 2월 공작아파트 사업시행자로 지정·고시 받은 KB부동산신탁은 지난달 17일 전체회의를 개최하고 대우건설을 시공자로 선정했다.

공작아파트는 지난 2018년 정비계획결정 및 정비구역 지정을 위한 입안 제안을 마치고 그해 2차례의 도시계획위원회 심의를 받았으나, 서울시의 여의도 마스터플랜 수립조건을 이유로 보류됐다가 2022년 2월, 4년 만에 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 받았다.

한양아파트는 여의도 일대 첫 시공자 입찰공고를 내면서 여의도 1호 재건축 타이틀을 거머쥐는 듯했으나 시공자 선정 절차가 무산되면서 시공자 선정이 무기한 연장됐다.

사업시행자인 KB부동산신탁은 지난해 초 확정된 신통기획안에 따라 지난해 7월부터 시공자 선정에 나섰으나 서울시가 신통기획안에 따라 시공자를 선정하려면 정비계획 변경이 확정돼야 시공자를 선정할 수 있다며 제동을 건 것이다. 이에 KB부동산신탁은 시의 지시에 따라 시공자 선정 절차를 중단한 상황이다.

여의도 내 최대규모인 시범아파트는 2022년 11월 신속통합기획안을 확정 짓고 지난해 10월 정비계획 결정 및 정비구역 지정안 심의를 통과하며 최대 65층 높이의 2,466가구 규모 대단지로 재탄생한다. 시범아파트는 2017년 6월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정·고시 받았으며, 현재 정비계획 변경 중으로 올 상반기에 정비계획이 확정되면 곧바로 시공자를 선정할 것으로 보인다.

통합재건축이 거론되던 목화·삼부아파트는 단독 추진으로 방향을 돌렸다. 앞서 서울시는 목화·삼부아파트가 통합재건축을 진행할 경우 인센티브를 주겠다고 했지만, 목화아파트 주민들이 한강 조망권을 위해 단독재건축을 추진하자 삼부아파트도 단독재건축을 추진하기로 했다. 

삼부아파트는 2021년 신속통합기획을 접수했지만 통합재건축 등의 사유로 보류 결정을 받았다가, 2022년 2월 신속통합기획 재검토를 요청해 최종승인을 받았다. 지난해 1월 용적률 500%를 적용한 최고 56층의 정비계획안을 구청에 제출하며 사업에 박차를 가했다.

하지만 지난해 11월 삼부아파트 설계공모에 제동이 걸렸다. 추진위원회는 지난해 9월 설계용역 입찰공고를 내고 설계자 선정 절차를 밟아왔으나, 영등포구청은 정비계획이 확정된 후 설계자를 선정하라며 설계공모 중단을 요청한 것이다. 이에 추진위는 주민 총회에서 해당 안건을 배제했다.

여의도에서 최초로 조합을 설립한 목화아파트는 1977년에 준공돼 지난 2021년에 정밀안전진단에서 E등급을 받고, 다음 해 조합을 설립했다. 현재 12층, 12개동 312가구로 구성돼 있으며 지난해 9월 신속통합기획 자문방식을 통해 정비계획 입안제안서를 제출하고 서울시와 논의 중인 것으로 알려졌다. 조합에 따르면 용적률 600%를 적용해 최고 55층을 계획 중이다.

삼익아파트는 지난해 11월2일 한국토지신탁을 사업시행자로 지정·고시받았다. 1974년 준공된 삼익아파트는 12층, 4개동, 360가구에서 신탁방식 재건축을 통해 공동주택 618가구와 오피스텔 114실 등으로 탈바꿈할 전망이다. 삼익아파트는 현재 신속통합기획 자문방식의 주민기획안을 구청에 제출한 상태다.

1978년에 준공된 여의도 광장아파트는 폭 25m 도로인 여의나루로를 사이에 두고 1·2동이 위치한 38-1번지와 3~11동이 위치한 28번지가 나뉘어 있다. 1·2동은 2018년에 실시한 안전진단에서 C등급으로 재건축 불가 판정을 받고, 3~11동은 D등급을 받으며 먼저 재건축을 추진했다.

3~11동은 한국토지신탁을 사업시행자로 선정하고 분리재건축을 진행했으나, 1·2동이 통합재건축을 주장하며 2019년 소송을 제기했다. 그러다 지난해 9월 대법원에서 분리재건축 판결을 받으면서 각각 사업을 진행 중이다. 분리재건축과 통합재건축 갈등이 발생한 이유는 1·2동은 용적률이 243.19%, 3~11동은 용적률이 199.47%로 차이가 있어 사업성이 달라지기 때문이다.

3~11동은 지난해 8월 신통기획 자문방식의 주민기획안을 구청에 제출했다. 기획안에 따르면 용적률 599.92%를 적용해 최고 56층, 업무시설 1개동, 오피스텔 1개동, 공동주택 4개동 1,020가구를 건립한다.

1·2동은 지난해 1월 안전진단 기준이 완화되면서 안전진단을 다시 진행한 결과 D등급을 받으며 여의도 노후단지 중 가장 마지막으로 재건축을 확정지었다. 1·2동은 조합설립을 위한 사전 준비 중인 것으로 알려졌다.

2002년 여의도에서 가장 먼저 안전진단을 통과한 수정아파트도 2017년 2월 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하고 정비구역지정 및 정비계획결정 심의를 진행 중으로 이르면 올해 시공자 선정이 가능할 전망이다.

미성아파트는 지난해 5월 새로운 추진위원장을 선출해 사업에 속도를 높이는 듯했으나 지난해 11월4일 총회에서 추진위원장과 부위원장을 해임해 재건축 속도는 또다시 늦어질 전망이다. 미성은 2009년 추진위 구성 이후 조합방식 사업을 추진하고 있으나, 여러 가지 사유로 사업이 제자리걸음 중이다.

▲여의도 재건축 후발주자들도 사업에 속도

지난달 30일 하나자산신탁을 사업시행자로 지정·고시 받은 은하아파트는 지난해 11월 안전진단을 통과하고  지난 9월 신속통합기획 자문방식을 영등포구에 접수했다.

대교아파트는 2021년 서울시가 대교·장미·화랑아파트의 통합재건축안을 제안했으나 한강 조망권 등의 문제로 합의점을 찾지 못하고 결국 지난해 말부터 단독재건축으로 진행하고 있다. 

또한 대교아파트는 지난 2017년 5월 KB부동산신탁과 함께 신탁방식으로 추진하다가 2018년 조합방식으로 선회한 단지로 목화아파트에 이어 두 번째로 조합설립에 나선다. 지난 9일 조합창립총회를 개최했으며, 단지 내 상가를 과감하게 제척하는 결단을 내리며 신속하게 사업을 추진하고 있다.

진주아파트는 지난 2018년 9월 한국토지신탁과 업무협약을 체결하고 신탁방식으로 진행하는 듯 했으나 현재는 조합방식으로 전환한 것으로 알려졌다. 진주아파트는 용적률 462.8%를 적용해 최고 58층, 563가구로 거듭나기 위해 지난 8월 정비구역 지정 및 정비계획(안)에 대한 공람을 진행했다.

장미아파트는 동측으로 여의도여자고등학교, 북측으로 여의도초·중학교가 있어 건축계획 수립에 일조권 제한을 받지만, 초·중·고를 모두 품고 있어 재건축 후 다른 단지에 비해 가치가 높을 것이란 전망이 나오고 있다. 올해 초 추진위 구성 승인을 위한 동의서에 연번을 부여받고 동의서를 징구 중이다.

여의도에서 가장 오래된 아파트인 초원아파트는 1971년 8월에 준공돼 같은 해 12월에 준공된 시범아파트보다 4개월 가량 먼저 지어졌다. 초원아파트는 서여의도에 유일한 공동주택 단지로 전용 66.94㎡ 단일평형 153가구로 구성된 나홀로 단지다. 지난 2018년 안전진단을 통과했지만 뚜렷한 움직임은 없다.

3개동 160가구로 구성된 화랑아파트는 소규모재건축사업으로 추진된다.

▲건축법으로 재건축 추진하는‘서울아파트’

대부분의 아파트 단지들은 도정법에 따른 재건축을 진행하는 것에 반해 서울아파트는 건축법으로 재건축을 한다. 건축법 재건축을 진행하기 위해선 용도지역이 상업지역이고 가구수가 300가구 미만, 전용면적이 297㎡ 미만이어야 하는데, 서울아파트는 현재 여의도에서 유일하게 해당 조건을 갖춘 단지다. 이 경우 소유주와 시행사가 공동사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행하고 구분소유자 80% 이상 동의를 받아야 한다. 서울아파트는 1976년 준공돼 47년차 노후아파트로 12층 규모의 2개동, 192가구로 구성됐다.