Q. 재건축조합에 과세기준일인 6월1일 현재 주택이 신탁등기되어 조합원 명의로 고지된 종합부동산세가 합산배제 주택에 해당하는지?
A. 과세기준일인 6월1일 지방세법상 주택에 해당되는지 여부 및 종합부동산세가 조합원 개인으로 고지된 경우 합산배제 여부를 판단하기 위한 관련 법 규정 및 예규 등을 살펴보자.
첫째, 과세기준일 현재 주택 여부 판단은 건축물이 사실상 철거·멸실된 날이며, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우 공부상 철거·멸실된 날에 주택 여부를 판단한다. 다만 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회 통념상 거의 불가능하다면 주택으로 볼 수 없다. 따라서 6월1일 상기 기준에 의하여 주택에 해당된다면 재산세 및 종합부동세 대상이다.
둘째, 종합부동산세 납세의무자에 대해 살펴보면 2020년 세법 개정으로 조합원아파트가 조합에 신탁등기되어 있다면 종합부동산세법에서 납세의무자는 조합원(위탁자)이다. 따라서 12월 종합부동산세 고지서는 조합원으로 고지된다.
셋째, 조합원으로 고지된 종합부동산에 대해 합산배제 주택에 해당하는지 여부를 살펴보면 2022년 세법 개정으로 사업시행자(재건축조합 등)가 주택건설사업을 위해 멸실 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실할 주택은 합산 배제하도록 신설되었다.
6월1일 기준으로 재산세가 부과되고 신탁등기된 주택은 법 해석상 사업시행자만 해당하도록 되어 있으나, 실질 내용이 조합이 관리처분계획에 따라 철거 예정인 주택인 점을 감안해, 최근 예규 및 심판례에서 조합원에게 종부세가 고지되었다 하더라도 사업시행자의 합산배제 주택에 해당한다고 해석함에 따라 합산배제 주택으로 신고하면 되고, 2022년 귀속분에 대해서도 경정청구가 가능하다고 판단된다.
넷째, 관리처분계획이 인가된 재개발조합의 경우 신탁등기를 대부분하지 않고 사업을 진행하고 있는 관계로 종합부동산세도 조합원 명의로 고지되고 있으며, 국세청 예규 등에서 관리처분계획인가일에 조합에 현물 출자한 것으로 해석하고 있다.
또한 관리처분계획이 인가되면 도시정비법에서 조합원 마음대로 처분할 수 없음으로 현물출자일인 관리처분계획 인가일에 조합에서 주택 신축을 위해 멸실할 주택을 취득한 것으로 보아 신탁등기와 관계없이 합산배제 주택에 해당된다고 판단되나, 현재까지 동일한 해석 사례가 없어 합산배제가 안되고 있다. 따라서 과세당국의 신속한 유권해석이 필요한 상황이다.
