일정기준 충족할 경우
안전진단 생략 초미관심
구조안전성→노후도 변경

서울시 시공자 선정시기
조기화 제도 본격 ‘포문’

재초환 규제완화 영향
시장의 성장동력 작용

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 2024년 재건축 추진은 지난해에 비해 한결 부담을 덜 전망이다. 지난해 개정된 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정으로 재건축부담금 규제 족쇄에서 다소 벗어날 발판을 마련하고, 올해에도 추가적인 규제완화가 예고되고 있어서다.

이와 관련해 윤석열 정부는 집권 3년차를 맞아 대표적인 민생경제 부문인 재건축·재개발 활성화 카드를 들고 나왔다. 규제완화의 무게중심은 무엇보다 재건축에 맞춰질 전망이다. 그간 시장과열의 원인으로 지목돼 규제 타깃이 재건축에 집중됐다는 점에서, 반대로 규제완화 시에는 풀어줄 선택지도 많기 때문이다. 

▲안전진단 제도 대수술… 노후도 기준으로

우선, 사업초기 단계에서 재건축 규제 족쇄의 대명사로 일컬어지던 ‘재건축 안전진단’ 기준을 새로운 시각에서 재정립해 재건축 문턱을 낮출 전망이다. 건축물 구조안전 여부를 기준으로 재건축 허용 여부를 결정하던 종전 제도적 시각에서 탈피, 아파트 주민불편을 개선하는 방법론 차원에서 재건축 추진 여부를 결정하자는 것이다. 

윤석열 대통령은 “재건축을 추진하려면 위험성을 인정받아야 사업을 시작할 수 있어 살고 있는 집이 빨리 위험해지기를 바라는 웃지 못할 상황이 벌어지고 있다”며 “앞으로 사업착수 요건을 노후성으로 바꾸겠다”고 말했다. 

그간 안전진단 기준은‘구조안전’을 핵심내용으로 하는 틀을 유지한 채 가중치 수치만을 조정하는 식으로 운영돼 왔다. 정책 방향을 재건축 규제에 맞추면 50%(문재인 정부)로 높이고, 재건축 활성화에 맞추면 20%(박근혜 정부)로 낮추는 식이다. 50%로 높이면 재건축 출발이 사실상 막혔고, 20%로 낮추면 재건축이 활성화 됐다. 이 와중에도‘구조안전’이라는 기준 자체는 요지부동이었다. 

따라서, 이번 안전진단 기준 제도개선이 재건축 출발을 판단하는 새로운 시점을 제공할지 주목되고 있다. 일정 기준에 충족할 경우 안전진단을 생략하는 제도가 도입될지가 관심 포인트다.

이미 지난해 국회를 통과한 ‘1기 신도시 특별법’이 안전진단 제도의 새로운 틀을 제시했다. 사업추진에 필요하다면, 안전진단을 생략해도 된다는 전례가 등장한 것이다. 실제로‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에서는 특별정비구역으로 지정받아 통합재건축을 추진할 때는 안전진단 절차를 생략하도록 했다.

▲서울시 시공자 선정시기 조기화 시행

서울시 시공자 선정시기 조기화 제도 시행으로 본격적인 시내 주요 재건축 현장들의 시공자 선정 움직임이 예고되고 있다. 서울시 재건축현장도 조합설립 직후에 시공자를 선정할 수 있는 문호가 열린 것이다. 

시공자 선정시기 조기화를 추진한 시 조례 개정의 취지대로 시공자의 자금조달 및 전문성 확대로 서울 시내 재건축 사업속도 향상이 기대되고 있다.   

이와 관련해 서울시는 지난달 28일 시 시공자 선정기준을 고시한다고 밝혔다. 두 차례 행정예고까지 거치면서까지 보완을 거듭한 후 고시와 동시에 시행에 들어갔다. 

서울 시내 시공자 선정이 본격화 될 경우, 전체 80여곳 현장에서 33조원 규모의 시공자 선정이 이뤄질 전망이다. 압구정·성수지구 등 서울의 내로라하는 핵심 지역들의 시공자 선정이 시작된다는 점에서 업계의 관심이 높다. 

이 과정에서 좋은 현장을 선점하려는 건설사들은 건설사대로, 좋은 시공자를 뽑으려는 현장들 간의 각축이 예상된다. 사실상 10개 건설사의 과점 시장을 이루고 있는 재건축 시장에서 조합들도 눈치 싸움을 하고 있기 때문이다. 조합방식, 신탁방식, 공동사업시행자 방식 등 다양한 선택지를 놓고 경쟁이 본격화될 전망이다.  

▲재초환 규제완화 영향 재건축 동력으로

지난해 국회를 통과한 재초환 법 개선내용의 효과도 본격화 하며, 조합원들의 부담도 낮아져 사업동력으로 전환될 것으로 관측되고 있다. 오는 3월 27일부터 개정법이 시행에 들어가면서 시행령·시행규칙도 입법을 완료해 구체적인 절감액 산출이 본격화 할 것이기 때문이다. 

지난해 국회를 통과한 재초환 법 규제완화의 매커니즘은 분담금 산출‘비율’을 낮추는 것보다는‘일정액’을 낮추는 것에 초점을 잡았다.    

개정된 재초환 법에 따르면, 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 기존 3,000만원에서 8,000만원으로, 단계적으로 오르는 부담금 부과구간은 기존 2,000만원에서 5,000만원으로 상향했다. 

구체적으로 부담률을 보면, 구간별 5,000만원 간격으로 △초과이익 8,000만~1억3,000만원 이하 10% △1억3,000만~1억8,000만원 이하 20% △1억8,000만~2억3,000만원 이하 30% △2억3,000만~2억8,000만원 이하 40% △2억8,000만원 초과는 50%의 초과이익을 부담금으로 부과하도록 했다.

그 결과, 부담금이 수천만원 수준인 지방 재건축사업장에서는 부담금이 0원이 되는 사업장도 나오는 것으로 알려졌다. 서울 현장에서도 5,000만원 안팎의 부담금 절감이 예고되고 있다. 국토교통부는 개정안 적용 시 전국 재건축 부담금 부과 대상 단지가 111곳에서 67곳으로 44곳(40%)이 줄어들 것으로 보고 있다.

또 부담금 산출시점인 개시시점도 추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 조정했다. 

1주택 장기보유자에 대한 혜택도 신설해 절감 폭은 더 커질 전망이다. 1가구 1주택자로서 20년 이상 장기 보유한 경우에는 부담금의 70%, 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%, 6~9년은 10~40%를 각각 감면하도록 했다. 덧붙여 1가구 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 했다.