정부·지자체 입체지원
낙후된 저층 주거지역
곳곳서 재개발 신호탄

수요자들 관심 지속
총선 공약도 힘 보태

시장에는 호재로 작용
건설경기 침체가 ‘복병’

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 신속통합기획 재개발 후보지들과 공공정비사업 재개발 현장들이 속속 구역지정에 이르면서 재개발사업이 본격적으로 활성화될 전망이다.

서울시 통합심의 절차가 정비업계 연착륙에 성공했다는 평가를 받으면서 낙후된 저층주거지 곳곳에서 재개발사업 추진에 박차를 가하고 있다. 다만, 올해에도 지속될 건설경기 침체 여파와 주민갈등을 조장하는 정부·지자체의 섣부른 제도정비 성향은 재개발 훈풍을 저해시키는 복병으로 꼽히고 있다.

▲공공재개발, 올해부터 구역지정 본격화… 하반기 시공자 선정도

서울시는 지난달 28일 성북구 장위8·9구역, 영등포구 양평13구역, 동대문구 용두1구역 6지구 등 공공재개발 사업장들에 대한 정비계획결정과 정비구역지정 사항을 고시했다. 정비계획과 구역이 정해짐에 따라 해당 구역들은 본격적으로 재개발사업을 추진할 법적 근거를 갖추게 됐다.

이들 구역들은 지난 2021년 공공재개발 2차 후보지로 선정된 곳이다. 기존에 정비계획이 마련됐던 1차 후보지들과 달리 2차 후보지들은 기존 정비구역에서 완전히 해제돼 정비계획의 효력을 상실했거나 정비계획 자체가 수립된 적이 없었던 곳들이다.

현 정부가 정비사업 정상화를 위해 꺼내든 재개발 규제완화 혜택과 통합심의의 일종인 ‘사전기획’이 적용된 곳이기 때문에 사실상 현 정부의 정책이 반영된 최초의 재개발 현장들이다.

통합심의는 건축법·경관법·국토계획법·광역교통법 등 개별법령들이 규정한 각종 심의를 통합심의위원회에서 한 번에 복합적으로 심의하는 절차다. 남아있는 공공재개발 후보지들도 올해 상반기에 정비계획 수립과 정비구역 지정이 줄줄이 이어질 전망이다.

입안동의서 징구가 가장 늦었던 금호23구역도 지난달 정비계획 입안동의율을 달성하고 성동구청에 입안제안 신청을 준비하고 있다. 공공재개발 현장들은 상반기 중으로 주민대표회의 구성과 공공사업시행자 지정을 마무리하고 이르면 하반기부터는 시공자 선정을 위한 절차를 진행할 예정이다.

장위9구역 남우경 공공재개발 준비위원장은 “당초 공공재개발에 대한 인식이 서울시 신속통합기획보다 낮게 저평가됐으나, 최근 공사비 인상과 금리 불안으로 공공시행자에 대한 안정성이 재조명되면서 주민들의 만족도가 매우 높아진 상황”이라며 “나머지 구역들 역시 상반기 중에 대부분 구역지정을 마무리할 것으로 전망되기 때문에 하반기부터는 시공자 선정과 관련한 이슈가 집중될 것으로 기대된다”고 말했다.

▲서울시 신속통합기획 재개발, 통합심의 실효성 극대화 기대

공공재개발의 사전기획처럼 서울시가 통합심의 절차로 마련한 ‘신속통합기획’ 재개발 현장들도 상반기부터 속속 구역지정에 이를 전망이다. 공공재개발보다 1년가량 늦게 출시됐지만, 서울시와 자치구들의 적극적인 행정지원 덕분에 이례적인 사업 속도를 선보이고 있기 때문이다.

당초 서울시는 지난 2021년 12월 신통기획 후보지 21곳을 선정하면서 통상적으로 5년이 소요되던 정비구역 지정 기간을 2년으로 단축할 것을 약속했다. 

이들 구역 중 지난해 12월까지 구역지정에 성공한 곳은 없지만, 강동구 천호A-2구역과 중랑구 면목7구역 재개발사업에 대한 정비계획안 결정이 이뤄짐으로써 정비구역 지정이 목전에 이르렀음을 알렸다.

신통기획 2차 후보지들도 지속적으로 정비계획 수립에 박차를 가하고 있다. 신통기획 2차 후보지의 경우 주민제안에 의한 정비계획‘자문’방식이 도입되기 때문에 주민설명회 이후 주민갈등으로 진통을 겪었던 1차 후보지들보다 사업 속도가 더욱 향상될 것이라는 기대를 받고 있다. 

또 지난해 5월부터 공모방식을 수시모집으로 전환하고 서울시가 이를 활성화하기 위한 방안 마련에 나선 상황이라, 낙후된 저층주거지에서의 신통기획 재개발 열풍은 올해도 지속될 전망이다.

서울시 신통기획 관계자는“자치구의 역량에 따라 구역지정 속도에는 차이가 발생하고 있지만, 1차 후보지들의 경우 상반기까지 넉넉하게 구역지정에 이를 것으로 기대한다”라며“정비구역을 지정하는 것은 자치구 권한이기 때문에 최대한 신속하게 절차가 추진될 수 있도록 시에서도 행정지원을 독려하고 있다”고 말했다.

▲절차 간소화·기간단축 쌍끌이… 재개발 훈풍 지속

전문가들은 재개발사업의 기상도가 훈풍으로 지속될 것으로 낙관하고 있다. 정부·서울시의 관심이 지속되고 있고 규제완화·지원정책도 실효성을 거두고 있어, 정비사업 활성화가 올해부터 본격적으로 가시화될 수 있다는 것이다.

또 수요자들의 관심이 지속되는 상황에서 총선 공약이라는 굵직한 발판이 기다리고 있어, 재개발사업 상향기류가 점쳐진다는 것이 정비업계의 중론이다.

조정래 은평구 정비사업 신속추진단장은 “이전보다 절차와 소요기간이 획기적으로 단축되는 통합심의 제도가 안정적으로 정비업계에 연착륙했고, 이에 대한 시·구·주민·전문가 간의 노하우도 착실하게 쌓이고 있어 앞으로 재개발사업에 대한 기상도는 긍정적으로 평가된다”라며 “자치구별로는 통합심의에 대한 전문성은 물론, 최근에는 주민소통과 교육영역까지 확장하는 등 효율상승을 위한 노력을 지속하고 있어, 재개발사업의 속도와 성과 역시 우상향될 것으로 예상된다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발은 정부와 서울시가 적극적으로 관심을 보이는 분야이기 때문에 새해에도 사업이 속도를 내거나, 첫 발을 내딛는 사업이 늘어날 것”이라며 “상반기 총선과정에서 정비사업 관련 규제완화 정책들이 더욱 힘을 받을 수 있을 것”이라고 말했다.