권영선 애널리스트 “신통기획 사업장 갈등… 공급난항”
권일 팀장 “미분양 해소위한 세제혜택 방안 내놔야”
김성환 연구위원 “집값 수도권 1%, 지방 3% 하락세”
양지영 소장 “하반기부터는 가격이 소폭 상승할 듯”
조은상 본부장 “올해 가장 큰 변수는 선거와 금리”

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 정부의 부동산 활성화 정책으로 세제·청약·대출 등 다양한 방면에서 규제가 완화되고 있다. 또한 지난해 기준금리 동결 기조에 이어 올해는 금리 인하가 본격화될 수 있다는 기대감도 나오고 있다.

이에 따라 본지는 2024년 부동산 시장 동향에 대해 국내 부동산 전문가인 △권영선 신한은행 부동산애널리스트 △권일 부동산인포 리서치팀장 △김성환 한국건설산업연구원 부연구위원 △양지영 R&C연구소 소장 △조은상 리얼투데이 본부장(가나다순) 등 5명의 전문가에게 ‘2024년 부동산시장 전망’을 문의했다.

▲2024년 부동산 매매시장 전망한다면?

권영선 애널리스트 : 주택가격은 향후 6~12개월간 하방압력이 우세해 완만한 하락세가 지속될 것으로 전망된다. 지난해 정부의 수요증진 정책으로 반등한 주택가격과 함께 수요위축현상이 가시화될 예정이다. 서울 및 경기도 주요 지역에서 보합수준 유지할 수 있으나, 지역적 확산효과 미비할 것으로 보인다. 또한 저성장·고금리 기조 속 구입부담이 높아지며 실수요·투자수요 크게 위축될 전망이다. 

권일 팀장 : 지난해 하반기부터 이어진 매수자들의 관망세가 새해에도 이어지면서 상승보단 보합 또는 약보합을 보이는 곳이 늘어날 것으로 전망된다. 다만, 국지적으로 개발 호재 등의 이슈가 있는 곳은 관심을 받을 수 있으나 길게 이어가기 쉽지 않고 매수자들의 마음을 확실하게 돌릴 만한 이슈들이 이어지지 않는 한 비교적 어려운 해가 될 가능성이 높아 보인다.

김성환 부연구위원 : 지난해 하반기 들어 다소 하락세를 보인 매매시장의 흐름이 올해도 이어져 전국적으로 하락세가 나타날 것으로 보인다.

낙폭이 아주 크지는 않을 것으로 판단되며 한국건설산업연구원의 예상으로는 전국 2%, 수도권은 1%, 지방은 3%(한국부동산원 월간주택가격지수 기준)대 하락이 예상된다.

양지영 소장 : 현재 매매시장은 시장금리 상승 등에 따른 하락세가 이어지고 있지만 올해 22대 총선과 기준금리 하락 그리고 신생아특례대출 등의 기대감 반영과 수요 확대 등으로 하반기부터는 가격이 소폭 상승할 것으로 보인다.

조은상 본부장 : 올해 부동산 매매시장은 작년 수준에서 보합이 예상된다. 연초에는 거래절벽 현상이 나타나며 다소 위축된 상태에서 출발하겠지만 금리가 예상보다 빠르게 인하할 가능성이 커지고 있어, 분위기 반전이 이뤄질 수 있다. 

▲전세사기 피해 등으로 다사다난했던 임대차시장, 안정화 가능한가?

권 애널리스트 : 서울을 중심으로 한 전세물량 감소로 전세가격 상승압력이 작용할 전망이다. 학군, 통근·통학 등 전세수요가 집중된 서울의 입주물량이 급감하며 전세가격이 상승할 가능성이 있으며 적체된 매도물량의 전세전환 및 전세가율(60%대)을 고려했을 때, 매매가를 끌어올리는 효과는 제한적이다.

권 팀장 : 일단 매수세가 줄어들면서 상대적으로 전세 등 임대로 눌러앉는 수요가 증가해 임대차 시장은 상승, 이전 수준으로 회복되려는 곳들이 늘어날 것이다. 

김 위원 : 전세사기로 홍역을 치른 연립, 다세대, 빌라 등 비아파트 시장에서는 전세 수요가 감소할 것으로 전망된다. 전세사기에 악용됐던 제도적인 문제는 다소 해결됐지만, 막연한 불안감이 시장 활성화에 제약 요인으로 작용할 것이다. 반대로 아파트시장은 전세 수요가 유지되거나 좀 더 늘어나 전월세가가 상승할 수 있다. 

양 소장 : 올해는 전반적으로 전세 물량이 되는 입주물량이 크게 감소한다. 특히 서울은 역대적으로 가장 적은 입주물량으로 전셋값 상승이 불가피하다. 또한 불안한 빌라시장과 매매시장으로 전세수요가 크게 증가할 것으로 보인다.

조 본부장 : 2024년 임대차 시장은 소폭 상승이 예상된다. 가장 큰 이유는 입주 물량이 줄어들고 있는 것으로 전세시장에 머무르려고 하는 수요에 비해 공급이 적을 것으로 예상돼 가격이 오를 여지가 있다.

전세가 상승에 따라서 보증금을 감당하지 못하는 젊은 세대들은 어쩔 수 없이 반전세나 월세로 전환할 것으로 예상된다. 또한 전세사기에 대한 우려로 아파트 수요 쏠림 현상이 나타나고, 자발적 월세 수요도 일부 생겨날 것으로 보인다.

▲정부 규제완화로 사업에 속도 냈던 재건축·재개발 등 정비사업 시장 전망은?

권 애널리스트 : 정부의 규제완화와 적극적인 사업추진으로 장기적 투자가치는 충분하나, 소요기간+충분한 물량으로 시장 전체적 효과는 미비할 것으로 보인다. 신통기획에 참여한 재건축단지에서도 일반 재건축사업에서 발생하는 마찰이 동일하게 발생하기 때문에 사업기간 단축효과는 크지않을 것으로 예상된다.

권 팀장 : 재건축·재개발 시장은 정부와 서울시 등에서 적극적으로 관심을 보이는 분야로 새해에도 사업의 진전이 있거나 사업에 막 들어가는 현장들은 계속 나올 것이다. 아울러 윤석열 대통령이 정밀안전진단 없는 재건축 허용을 추진하기로 하면서 새해에는 노후 아파트 및 주택 밀집지역에 대한 재건축 기대감이 커질 예정이다. 또한 양천구 목동 일대 재건축 시장은 새로운 양천구청장 등 선거 이후 당선자 성향에 따라 재건축 판이 달라질 수도 있다.

재개발 시장은 투자자들이 꾸준하게 관심을 갖는 시장으로 새해에도 투자자들은 관심을 보일 것이다. 재건축 시장은 초과이익환수제가 여전히 껄끄러운 부분이라 재개발에 관심을 가질 것으로 보인다.

양 소장 : 안전진단, 재건축초과이익환수제 등 재건축 걸림돌 정책이 완화되고 인허가를 획기적으로 단축하는 서울시의 신통기획 등의 영향으로 사업 속도가 빨라짐에 따라 재건축 시장은 내년에도 계속 빠른 속도감과 가격 상승으로 이어질 수 있다. 재개발은 최근 윤석열 대통령의 모아타운에 대한 관심이 크고, 속도감 있는 진행에 대해서 언급함에 따라 재개발사업 추진 역시 속도감을 낼 것으로 기대된다. 

조 본부장 : 현 정부가 정비사업 활성화에 의지를 가지고 있고 내년에는 선거가 예정돼 있기 때문에 정비사업과 관련한 규제 완화 정책들이 더욱 힘을 받을 전망이다. 특히 최근 윤석열 대통령이 재건축과 재개발 착수기준을 안전진단이 아닌 노후도로 바꿔야 한다고 언급한 것이 구체화 된다면 재건축·재개발 시장에 큰 호재가 될 것이다.

▲적절한 내 집 마련 시기는?

권 애널리스트 : 주택가격은 현재보다 더 하락할 수 있음을 고려하여, 중장기 투자전략으로 저점 매수 시점 모니터링이 필요하다.

김 위원 : 내 집 마련은 언제든 가능하지만, 현재 분양 경기를 고려하면 아주 서두를 필요는 없다. 단 분양가상한제 적용 주택은 매력있는 상품이며, 가능하다면 도전해보는 것도 좋다.

조 본부장 : 우선 정책적 수혜가 예상되는 신생아 특례대출 대상자들은 내년이 내 집 마련의 좋은 기회다. 하지만 저렴한 금리 혜택을 받는다고 하여 무리한 대출을 받는 것은 금물이다. 직장, 자녀 교육 등 다른 이유를 가지고 내 집 마련을 생각하는 무주택자라면 시장 급등은 당분간 없을 것으로 보이기 때문에 매수 타이밍을 조금 여유 있게 갖는 것을 권한다. 그러나 조건에 맞는 급매물이 나온다면 매수에 나서기에 좋은 시점이다.

▲부동산시장 주요 변수와 정책 제언은?

권 팀장 : 정부가 PF시장에 대한 지원을 언급하며 방안을 제시하기도 했지만 좀더 폭넓고 확실한 지원을 마련해야한다. PF부실은 결국 분양 등 신규 사업 위축과 연결돼 분양시장의 활성화를 위해선 기존 미분양 해소도 필요하며, 서울 등 일부를 제외하고 상당수 지역의 미분양이 악성(장기 미분양)으로 전환되는 만큼 미분양 해소를 위한 세제혜택 등 적극적인 방안 마련이 필요하다.

김 위원 : 정부는 분양 경기가 어려울 때 진행할 수 있는 사업들을 과감히 진행시켜야 한다. 시장이 어려울 때는 사업자들이 사업성 저하를 우려해 먼저 나서지 않으려고 하는 만큼 과거 정체됐던 사업들을 재검토하고 사업자에게 인센티브를 부여함으로써 시장 회복의 마중물 역할을 할 수 있도록 해야 한다.

양 소장 : 올해 부동산 시장 변수 역시 지난해와 마찬가지로 '금리'이다. 자가비율이 높지 않았던 과거에는 공급물량이 시장에 가장 큰 변수였다면 최근에는 자가비율 증가와 전반적인 공급물량 안정 등으로 집 구매하는데 금리가 집값 영향에 가장 큰 영향을 주기 때문에 금리의 변화를 주시해야 한다.

조 본부장 : 올해 부동산시장의 가장 큰 변수는 선거와 금리가 될 것이다. 선거의 향방에 따라 윤석열 정부의 정책에 더 힘을 실어줄 수도 있고, 다른방향으로 선회하게 될 수도 있기 때문이다. 아울러 금리 인하가 시작되면 부동산 매수심리가 되살아나 부동산시장의 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.