[하우징헤럴드] 재건축조합이 관리처분계획을 수립하고 인허가청의 인가처분을 받게 되면 조합원들은 이주를 하게 되고, 이주 후 종전 공동주택을 철거하게 된다.
이 과정에서 종전 공동주택의 유지 보수를 위해 입주자대표회의에서 적립한 장기수선충당금을 어떻게 처리할 것인지가 종종 문제되고 있다.
일부 정비사업현장에서는 구분소유자로 구성된 재건축조합이 장기수선충당금을 당연 승계함을 전제로 정비사업비에 편입시키는 경우가 있는데, 이러한 재건축조합의 장기수선충당금의 승계는 적법한 것일까?
이에 대해 살펴보면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제23조는 건물에 대한 구분소유자 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 당연 설립하도록 규정하고 있다.
그리고 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 마련된 공동주택관리법 및 그 시행령에 의하면, △관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하며(법 제30조 제1항), △관리주체는 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 업무를 행하고(위 법 시행령 제23조 제2항 제1호, 제7, 8, 10항), △관리규약의 준칙에는 장기수선충당금의 요율 및 사용절차가 포함되어 있어야 하며(같은 시행령 제19조 제1항 제14호), △관리주체는 장기수선충당금을 관리비와 구분해 징수해야 하고(같은 시행령 제23조 제2항), △장기수선충당금의 요율은 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하며, 적립금액은 장기수선계획에서 정하고(같은 시행령 제31조 제1항, 제4항), △장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정해야 한다(같은 시행령 제31조 제5항 등).
위와 같은 관련 법령의 문언과 입법 취지 등을 종합해 보면, 입주자대표회의가 그 관리주체를 통해 공동주택의 소유자에게 부과해 징수하는 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 그 효용과 교환가치를 보전한다는 공동의 목적을 위해 관리비와는 별도로 강제적으로 적립해 사용하는 것으로서,
공동주택의 소유자나 세입자의 변동과 관계없이 이를 개별적으로 환급하거나 다른 용도로 사용할 수 없도록 관계 법령으로 엄격하게 규정된 재산이라고 할 것이므로, 그에 대한 권리는 일단 납부ㆍ적립된 이후에는 전적으로 공동주택의 관리단에 총유의 형태로 귀속된다고 할 것이다.
그리고 집합건물에 관하여 재건축 결의가 되어 재건축조합이 설립되었다 하더라도 재건축조합과 집합건물의 관리단은 별개의 단체로서, 그 구성원을 달리할 뿐 아니라 재건축조합이 설립되었다고 하여 관리단이 당연히 해체되는 것도 아니므로, 해당 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의가 없는 이상 재건축사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 장기수선충당금은 재건축조합에게 당연히 승계된다고 볼 수는 없다 할 것이다(대법원 2004.5.14. 선고 2004다11612 판결 등 참조).
따라서 재건축사업의 시행으로 인해 종전 공동주택이 철거 및 멸실되고, 입주자대표회의와 관리단이 해산되는 경우 장기수선충당금은 원칙적으로 관리규약 등이 정하는 바에 따라 공동주택이 멸실·철거될 시점의 전유부분 소유자에게 귀속된다고 할 것이다(확정된 서울고등법원 2015.6.26. 선고 2014나19440 판결 참조).
그러나 재건축조합이 재건축 과정에서 해당 공동주택의 구분소유권을 모두 취득해 관리단의 유일한 구성원이 된 경우 특별한 사정이 없는 한 재건축조합의 의사는 공동주택 관리단의 의사와 대체로 일치한다고 볼 수 있고, 이 경우 재건축조합은 자신이 공동주택의 관리단으로부터 장기수선충당금을 승계한다는 것에 대한 관리단의 유효한 결의가 있음을 전제로 그 승계를 주장할 수 있다고 본다(대법원 2023.6.1.선고 2021다300111 판결 참조).
다만 이러한 경우에도 장기수선충당금 승계 후 해당 금원을 어떻게 분배ㆍ사용할 것인지에 대해서는 별도로 조합원 총회의 의결을 거쳐야 할 것이다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
