[하우징헤럴드] 2023년 부동산 시장은 한마디로 “경착륙 중에 연착륙 했다. 그리고 다시 하락하는 시장, 더블딥 현상이 진행 중인 시장이다”라고 정리할 수 있다.

그 원인은 고금리와 고유가, 고환율 등 글로벌 경제위축과 한국경제 침체 등 경제 상황과 맞물리면서 정부의 부동산 시장 규제 완화에도 힘든 한 해를 보냈다. 

특히, 지난 1월 무역수지가 126.9억 달러나 적자를 보더니 이후 적자 폭은 점점 줄어들면서 6월에는 드디어 11.9억 달러 흑자로 전환되었다. 이후 11월 달 38억 달러 흑자 국면을 맞이했다.

하지만 흑자가 났다고 좋아할 일만은 아니다. 수출시장이 호조를 보이면서 흑자가 난 것이 아니라 수입이 줄면서 흑자가 난 불황형 흑자인 것이다. 이렇게 수입이 줄면서 소비가 줄면 부동산 시장도 함께 침체가 지속될 가능성이 크다. 

문제는 지난 11월 28일 도급 순위 16위의 태영건설이 고금리를 견디지 못하고 워크아웃 신청을 했다. 대형건설회사가 워크아웃을 신청한 것이 건설시장과 부동산 시장에는 큰 충격이며 영향을 미칠 것이다.

여기에 2023년 2/4분기 말 기준 가계신용(금융기관대출금과 신용카드 신용을 합한금액)은 1,863조원, 가계부채(가계신용과 상거래신용을 합한 금액)는 2,206.1조원 규모이며 이와는 별도로 자영업자 사업자금 대출이 1,034조원(2023년 ¼분기 현재), 2023년 1/4분기 말 비금융기업의 기업부채 2,673.6조원 등으로 부채가 천문학적인 수치이다. 

문제는 고금리로 인해 부실이 되지 않을까 걱정이며 2023년 9월 말 기준 PF대출 잔액이 134.3조원에 이른다. 걱정이다. 새해 2024년에도 고금리와 고유가가 지속가능성이 크다. 전쟁이 빨리 끝나지 않을 듯하며, 2024년 상반기에 미국이 기준금리를 내린다면 우리도 내릴 가능성이 있지만 그것도 우리는 하반기쯤이나 될 것이다. 이 마저도 기대할 것은 못된다.

왜냐하면 2021년 8월 0.5%의 기준금리가 2023년 1월까지 지속적으로 10번이나 올려 지금은 3.5%가 되었다. 금리를 내린다 해도 다시 0.5%의 저금리로 회귀하는 것이 아니라 3.0%나 2.5% 이하로는 내려가지 않을 것이기 때문에 당분간은 고금리가 지속될 것이다. 

정부는 그동안 어려운 부동산 시장을 정상화 하기 위해 많은 규제들은 해제하거나 완화하였다. 그 대표적인 것이 조정대상지역 등 지역규제를 서울의 서초, 강남, 송파, 용산구를 제외하고는 모두 해제했으며 재건축초과이익환수제도 여야 합의로 완화했고 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 역시 국회 문턱을 넘었으며 지난 2023년 12월 22일에는 윤석열 대통령이 재건축과 재개발 착수 기준을 안전이 아닌 노후도로 바꾸겠다고 밝혔다.

이 발언에 시장은 다소 술렁이고 있다. 이렇듯 정부의 적극적인 대책과 개입이 시장 정상화에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 본다. 

그러나 아직도 악재는 많다. 고금리가 부동산 시장 발목을 잡을 것이며 2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다.

제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도로, 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그래서 에너지자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되어 고분양가가 예상된다. 고분양가는 결국 주택시장에 영향을 미칠 것이다. 

가뜩이나 경제가 어려워지면 부동산에 대한 관심도 떨어지고 관심이 떨어지면 수요가 감소하여 매매가격도 하락할 수밖에 없는데 고분양가는 업친데 덮친 꼴로 부동산시장에 영향을 미칠 것이다.

따라서 2024년 부동산 시장은 지역별로 차별화가 있겠지만 서울의 경우 전반적으로 평균 1~3%의 하락이 예상되며 경기도 역시 3% 이상 하락할 가능성이 있다. 지방은 이보다 더 어려워질 것이다. 하지만 하반기에 금리 인하가 단행된다면 하반기에는 보합세를 유지수도 있다.

특히, 업종별로 보면 아파트시장은 약보합세, 단독주택시장은 보합세 그리고 비아파트 부분인 다세대주택이나, 연립주택, 오피스텔과 도시형생활주택 등은 매우 힘든 한해가 될 것이다. 여기에 상업용 부동산 시장과 지식산업센타 등은 공급과잉으로 2023년보다 더 가격이 하락하는 시장이 될 수도 있다.

따라서 전체적인 시장은 상저하고 현상이 나타날 가능성이 있다. 가격 회복세에는 지역적 차별점도 있지만 물건 유형별 차별화도 크게 나타날 것이다. 전세시장은 전세사기 사건이 대부분 비아파트 부분에서 나타나 인기가 시들해지면서 오히려 아파트 전세가격이 상승하고 있다. 이런 현상은 당분간 지속될 것이다.

또한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 구체적인 시행계획이 나오면 1기 신도시 등 정비사업 가능단지들은 다소 숨통이 트이듯 정상화될 수도 있다.

하여튼 2024년 부동산 시장은 어려운 한해가 될 것이며 가격하락으로 무주택자나 여유있는 사람들은 2024년이 내 집 마련의 적기라고 생각한다.

마지막으로 국회 문턱을 넘지 못한 주택법 개정안(실거주 요건) 등 몇가지 쟁점들은 조속한 시일 내 여야가 합의하여 정치적 논리가 아닌 국가와 국민들 입장에서 재탄생 시켜주기 바란다. 그래서 시장이 정상화 된다면 부동산 투기가 완전히 살아질 수는 없지만 선량한 대부분의 국민들 입장에서 부동산 시장이 정상화되고 안정화 되기를 바란다.

권대중 교수 / 서강대학교 일반대학원