신탁방식 표준계약서와 
시행규정마련 적극 권장

시공자선정 총회 열려면 
조합원 과반수 직접출석

각종 영향평가 통합심의
역세권 용적률 상향

조합임원 자격요건 강화
준공업지역 용적률 특례

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 지난해 정부가 부동산 공급 활성화를 위해 부동산 관련 각종 규제를 완화했다. 이에 따라 재개발·재건축 등 정비사업에 적용되는 ‘도시 및 주거환경정비법’관련 12가지의 규정이 지난해 7월 18일에 개정, 공포 6개월 경과된 이달 19일부터 시행에 들어갔다.

이 중 제41조제1항의 공유지분자 중 최다 지분 소유자가 조합의 임원이 될 수 있도록 한 개정안은 즉시 시행됐으며 기타 규정들은 이후 조합임원을 새로 선정하는 경우부터 적용받는다. 이 외 12가지 개정 규정은 지난해 12월 개정된 시행령과 함께 지난 19일부터 시행돼 다시 한번 점검이 필요하다.

①공공재개발 임대주택 의무비율 완화

공공재개발에서 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 완화하고 지자체가 지역별 여건을 고려해 조례로 규정할 수 있도록 했다.

공공재개발을 정의한 현행 도정법 제2조제2호나목은 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 ‘50% 이상’을 공공임대주택 등으로 공급하도록 규정하고 있으나, 개정법에서는 이를 ‘20% 이상 50% 이하’의 범위로 변경하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지자체가 결정할 수 있다.

같은 날 시행 예정인 시행령을 살펴보면, 과밀억제권역은 30% 이상 40% 이하, 과밀억제권역 외의 지역은 ‘20% 이상 30% 이하’의 범위에서 시·도조례로 정하도록 시행령을 신설했다.

②정비계획 입안요청제

주민이 정비계획의 입안권자(구청장 등)에게 정비계획 입안을 요청하고 입안권자가 이 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자(시·도지사 등)가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 했다.

현행 도정법에선 주민이 직접 정비계획안을 마련해 지자체에 제안하도록 규정하고 있어, 전문지식이 없는 주민들이 활용하기 어려운 점이 있었다.

도정법 제13조의2 정비계획 입안요청제 신설로 주민의 요청이 있는 경우 입안권자는 4개월 이내에 정비계획의 입안 여부를 결정해야 한다. 이때 주민들은 토지등소유자 1/2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아야 한다. 

③신탁방식 표준계약서·시행규정 마련

신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규정을 마련해 사용을 권장할 수 있도록 규정을 신설했다. 아울러 국토부는 지난해 11월 표준계약서·시행규정을 확정·배포했다.

업계에 따르면 신탁방식 정비사업 시장 규모가 지난해 역대 최대치를 기록했다. 이처럼 많은 현장에서 신탁방식을 추진하고 있으나 정작 관련 제도는 2016년에 도입된 이후 제자리걸음 중이었다.

이에 정부는 신탁사와 토지등소유자 간의 공정한 계약 체결을 위해 도정법 제27조제6항을 신설해 표준계약서·시행규정 사용을 권장하기로 했다.

④조합임원 결격사유 강화

조합(추진위) 설립 인가권자인 지자체의 장, 지방의회 의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속은 조합(추진위) 임원 등이 될 수 없도록 했다. 현행 도정법 제43조제1항 조합임원 결격 사유에 제6호를 신설해 조합임원 자격요건을 강화했다.

⑤총회 소집 요구자의 본인확인절차 강화

조합원, 대의원의 요구로 총회를 소집할 경우, 조합은 소집을 요구한 자의 본인 여부를 확인하도록 도정법 제44조제2항을 개정했다.

일부 현장에서 사망한 사람이 서면결의서를 제출하거나 조합원 자격이 없는 자가 총회에 참석해 조합 분열을 일으키는 일이 종종 발생하고 있어 본인확인 절차를 강화해 사업이 안정적으로 진행될 수 있게 했다.

앞으로 총회 소집을 요구하는 조합원 또는 대의원은 요구서에 성명을 적고 서명 또는 지장날인을 하고, 주민등록증 등의 사본을 첨부해야 한다. 만일 해외 장기체류 등 불가피한 사유가 인정될 경우 요구서에 인감 날인 후 인감증명서를 첨부해야 한다.

⑥시공자 선정 취소 요건 강화

시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석하고, 시공자 선정 취소를 위한 총회는 조합원 20% 이상이 직접 출석하도록 규정을 강화했다.

현행 도정법에선 시공자 선정 총회의 출석요건은 규정된 바 없으며, 정비사업 계약업무 처리기준 제35조제1항에서 “총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다”고 규정해 이를 많은 현장에서 따르고 있었다. 이에 상위법인 도정법에 관련 사항을 추가해 동일하게 규정한다. 

아울러 현행 도정법에선 시공자 선정 취소를 위한 총회 출석요건이 10% 이상이나 이를 창립총회 등과 동일한 20% 이상으로 동의요건을 강화해 분쟁을 예방한다.

⑦통합심의

사업시행계획인가에 필요한 건축·경관·교육환경·교통 등을 통합해 검토 및 심의하도록 했다. 현행 도정법은 제101조의7(공공재개발 및 공공재건축의 사업시행계획 통합심의)에서 공공재개발·재건축사업 시에만 통합심의를 할 수 있도록 규정하고 있으나 이를 삭제하고, 제50조의2(사업시행계획의 통합심의)를 신설해 도정법으로 시행되는 정비사업에 확대 적용될 수 있도록 해 각종 심의로 인한 소요기간을 단축할 수 있도록 했다.

⑧정비계획 변경 통합심의

정비계획 변경 시 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가 관련 심의와 함께 통합해 검토·심의할 수 있도록 제50조의3(정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례)를 신설했다. 이를 통해 사업기간 단축이 가능해진다.

⑨준공업지역 용적률 완화

과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업 중 준공업지역 내 정비사업도 법적상한용적률까지 완화할 수 있다.

현행 도정법은 과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업 중 주거지역에 한해 법적상한용적률을 부여했으나 도정법 제54조제1항 개정을 통해 준공업지역을 포함했다.

⑩역세권 용적률 및 건축규제 특례

역세권 등에서 용적률 및 건축규제 완화 등 특례를 부여하고, 완화된 용적률로 건설된 공공주택 일부를 ‘뉴:홈’ 등으로 공공분양할 수 있도록 제도적 기반을 마련했다.

현행 도정법에 역세권 등 주택공급의 필요성이 높은 지역에서 법적 상한을 초과하는 용적률 특례와 관련한 근거가 없었던 점을 보완해 도정법 제66조제2항부터 제5항까지 신설했다.

신설된 내용을 살펴보면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 추가 완화하거나, 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있다. 아울러 용적률 특례와 함께 건폐율, 높이제한 등 건축규제도 완화 적용할 수 있도록 제68조제4항도 변경했다.

이때 역세권은 총 면적 1/2 이상이 △철도 승강장 경계로부터 시·도조례로 정하는 거리 이내에 위치한 지역이거나 △버스 등 대중교통 이용이 용이한 지역 등의 요건을 갖춰야 한다.

⑪‘뉴:홈’ 등 공공분양 제도적 기반 마련

공공재개발사업에서 용적률 완화에 따라 건설하는 공공주택 일부를 인수자가‘뉴:홈’등으로 공공분양할 수 있도록 했다. 현행 도정법에는 기부채납해야 하는 국민주택규모의 주택이 법적상한용적률에서 완화 받은 용적률의 20% 이상 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율이었으나 용적률 범위를 70%까지로 늘렸다. 

⑫공공시행자 및 신탁사 특례

공공시행자 및 신탁사에게 정비구역 지정 제안 권한을 부여하고, 정비구역과 사업시행자 동시 지정, 정비계획과 사업시행계획의 통합처리 등 인허가 절차를 간소화했다.

개정안 시행으로 신탁방식 정비사업 추진 시 사업기간을 단축하는 효과를 볼 수 있어, 신탁방식이 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다. 정부는‘공공시행자 및 지정개발자 사업시행의 특례’를 신설해 도정법 제101조의8부터 제101조의10까지 관련 사항을 규정하고 있다. 앞으로 공공시행자 및 신탁사가 정비구역 지정을 제안할 수 있다. 

이때 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 받아야 하며, 동의서에는 △사업비 분담기준 △소유권의 귀속에 관한 사항 △사업의 종류, 시행방법 등에 관한 시행규정의 내용 △신탁계약 내용이 포함돼야 한다.

현행 도정법에서는 정비구역 지정 이후 신탁사를 사업시행자로 지정할 수 있었는데, 이번 개정안 시행으로 정비구역 지정과 사업시행자 지정를 동시에 추진할 수 있게 됐다. 이를 위해선 토지면적 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 필요하다. 

또한 신탁사가 정비계획과 사업시행계획을 통합 수립하기 위해선 조합설립 동의요건인 토지등소유자 3/4이상, 토지면적 1/2이상의 동의를 받아야 한다.