[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축·재개발 표준공사계약서가 공개됐다.
국토교통부(장관 박상우)는 23일, 공사계약을 할 때 재건축·재개발 조합과 시공자가 활용하게 하겠다는 취지로 ‘정비사업 표준공사계약서’를 배포했다.
‘정비사업 표준공사계약서’는 지난 1월 10일 정부가 발표한 ‘주택공급 확대방안’의 후속조치로, 조합과 시공자 간 공사비 분쟁을 최소화하고, 신속한 사업추진 지원을 위해 마련됐다.
주요 내용으로 △공사비 산출 근거 명확화 △설계변경 및 물가변동에 따른 공사비 조정기준 등이 담겼다.
현재 재건축·재개발 업계의 핵심 화두는 단기에 급등한 공사비 증액에 대한 객관적 검증장치가 없다는 것이다. 많은 현장들이 공사비 총액으로만 계약을 체결, 협의 기준점이 불명확하다보니 이후 시공자의 공사비 증액 요구 시 제대로 된 협의가 불가능한 갈등 상황이 이어지고 있다.
예컨대, 당초 총액 계약을 한 뒤, 조합이 최신 트렌드에 따라 A등급 자재를 요구하면서 불거지는 경우다. 이때 시공자는 당초 총액 계약 시에는 B등급 자재 기준으로 산정했다고 항변하며 상당금액의 증액을 요구, 이후 증액 적정성을 놓고, 양 측 간 갈등이 속출하고 있는 상황이다.
이에, 국토부는 공사비 근거를 보다 명확히 하도록 했다. 시공자가 제안하는 공사비 총액으로 우선 시공자를 선정하되, 선정 후 계약체결 때까지 시공자가 후속적으로 세부 산출내역서를 제출하도록 하고, 이를 첨부해 계약을 체결하도록 하자는 것이다.
조합이 직접 도면제공이 어려운 경우는 시공자가 입찰 시 ‘품질사양서’를 제출토록 한 후, 이를 바탕으로 계약하게 했다. 여기서 품질사양서란, 시공자가 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류로 추후 일종의 협상 기준점 역할을 하게 된다.
국토부는 또 ‘설계변경에 따른 공사비 조정기준’은, 설계변경 시 추가 자재를 명확히 제시하는 방법을 제안했다. 현행 설계변경 시 공사비 조정은 ‘단순 협의’를 거쳐 조정함으로써, 조정기준이 모호하다는 비판이 있었다.
이에 국토부는 설계변경 사유에 따른 적절한 추가 자재인지 등을 세부적으로 포함시켜 합리적으로 공사비를 조정하게 했다.
예컨대, 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목에 속해 있던 자재인지, 새로 추가가 필요한 자재인지 등을 따져 단가 산정방법에 명시하도록 하자는 것이다.
또한, ‘물가변동에 대한 공사비 조정기준’은 ‘국가계약법에 따른 지수조정률 방식 등을 활용’해 물가변동 기준을 정하도록 제안했다. ‘지수조정률 방식’은 총공사비를 세부적인 비목군(費目群:노무비·경비·재료비 등)으로 잘게 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용해 보다 현실적인 물가상승 부분을 공사비에 반영토록 하겠다는 것이다.
그간 기존 업계에서는 ‘소비자물가지수 변동율’을 적용해 왔으나, 소비자물가지수는 대개 음식이나 의류 등 일반소비재 부문의 물가지수를 대표해 건설공사 자재 물가 변동율과 거리가 있다는 지적이 있었다. 다만, 국토부는 예외적으로 조합과 시공자 간 건설공사비지수 변동율을 활용할 수도 있으나, 이 경우 간접공사비·관리비·이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용하도록 했다.
아울러, 착공 이후라 하더라도 가격이 급등한 특정 자재의 경우 공사비에 물가변동 사항을 일부 반영하도록 했다. 그간 기존 업계에서는 착공 이후의 모든 책임을 시공자에게 넘겨 물가변동을 반영할 수 없도록 했으나, 착공 이후 자재가격 급등의 경우 해당 내용을 반영하도록 제안했다. 여기서 ‘특정 자재’란, 총공사비의 일정 비율 이상을 차지하는 자재로, 일정 비율은 계약당사자가 정해 계약서에 포함시키도록 했다.
여기에 덧붙여, 국토부는 지질 상태에 따른 공사비 증액의 경우에도 증빙서류를 감리에게 검증받은 후에는 증액할 수 있도록 했다.
