1. 문제의 소재
[하우징헤럴드] A재개발사업구역 내에서 주택 4채를 소유하고 있던 甲은 조합설립인가 후 주택 1채를 乙에게 매도했다. 이때 甲과 乙은 특약사항으로 “본 계약은 재개발 정비구역 입주권 취득을 목적으로 한 계약이며, 매도인(甲)은 매도목적물을 제외한 구역 내 다른 조합원 자격과 관련한 부동산은 없음을 확인하고 미고지 및 허위고지에 관한 모든 책임은 매도인이 지고 그 손해를 배상한다”라고 정했다.
그 후 乙은 조합에 분양신청서를 제출했으나, 조합은 “甲과 乙이 함께 분양신청을 해야 하며, 乙 단독으로는 분양신청을 할 수 없다”고 안내했다.
이에 乙은 조합을 상대로 분양대상자 지위 확인을 구하는 소를 제기했고, 법원은 “조합은 보류지로 정한 주거전용면적 84㎡ 이하 주택에 대한 분양권을 乙에게 제공하고, 분양대금은 조합원분양가 50%와 일반분양가 50%를 더한 금액으로 확정한다”는 화해권고결정을 하여 확정됐다.
이후 乙은 甲에게, 甲은 乙에 대하여 단독 분양대상자 지위를 취득하게 할 의무를 지고 있음에도 이를 이행하지 않아 손해를 입었다고 주장하며, 그 손해의 배상을 구하는 소를 제기했다.
2. 乙이 단독 분양대상자 지위를 취득하는지 여부
도시정비법 제39조 제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하면서, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다.
한편 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 관리처분계획의 내용에 관하여, “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”라고 규정하고 있다.
위 도시정비법 제39조 및 제76조 제1항 제6호는 일정한 경우 여러 명의 토지등소유자에게 1명의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.
이와 같은 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합해 보면, 재개발사업 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.
사례를 보건대, 甲은 조합설립인가 당시 4개의 주택을 소유하고 있었고, 그 후 乙에게 그중 하나의 주택을 양도한 사실이 인정되므로, 甲과 乙은 전원이 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 갖는다. 따라서 乙 단독으로는 조합에 대해 온전한 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 얻지 못했다고 볼 것이다.
3. 甲의 손해배상책임
乙이 이 사건 부동산을 매수한 이유는 조합원으로서 분양대상자 지위를 인정받아 분양권을 취득하기 위한 것이라는 점, 甲과 乙은 매매계약 당시 특약사항으로 ‘미고지 및 허위고지에 관한 모든 책임은 매도인이 지고 그 손해를 배상한다’라고 정했다는 점 등을 고려할 때,
甲은 乙이 조합으로부터 온전한 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 가지도록 협력할 의무가 있고, 그러한 협력의무는 이 사건 매매계약에 있어 주된 의무라고 보아야 한다.
따라서 매도인은 원고가 온전한 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위가 인정되지 않는다면 원고를 대표조합원으로 선임한 후 피고 본인의 조합원 지위 및 분양신청권을 포기하면서 피고가 소유한 나머지 부동산을 현금청산 하게 하는 등의 절차를 취할 신의칙상 의무가 있었다.
그러나 甲은 위 협력의무를 이행하지 않음으로써, 乙은 온전한 1명의 조합원으로서 1명의 분양대상자 지위를 인정받지 못하는 손해를 입었고, 결과적으로 乙은 온전한 1명의 분양대상자 지위가 아니라 법원의 화해권고결정에 따라 조합원 분양가 50%와 일반분양가 50%를 더한 금액으로 주거전용면적 84㎡ 이하 주택을 취득하게 되었다.
따라서 甲은 乙에 대하여 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상책임을 부담한다고 할 것이고, 그 손해액은 ‘乙이 화해권고결정에 따라 주거전용면적 84㎡ 이하 주택을 취득하기 위해 부담하게 된 금액’에서 ‘조합원 지위에서 분양받았더라면 부담하였을 금액(조합원분양가)’을 뺀 금액이라고 봄이 타당하다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
