Q.조합원 분양시 권리가액이 높아 주택 1채를 분양 받든지 아니면 1+1분양 받을지 선택해야 할 때의 1+1분양의 장·단점은?
A.도시정비법에서 사업시행계획인가 고시일 기준으로 종전자산 평가액의 범위 및 종전주택의 주거 전용면적 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있으나, 이 중 1주택은 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 공급 받아야 하고, 이 주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 매매나 증여 등이 금지되어 있다는 사실을 염두에 두고 장·단점을 살펴본다.
먼저 장점은 첫째, 조합마다 다르지만 조합원은 일반분양가 보다 통상 10%내외 낮은 가액으로 분양 받을 수 있다.
둘째, 추가로 받는 아파트를 이전고시 후 3년이 지나 2개 중 1주택을 무주택 자녀에게 증여할 수 있다. 다만 증여세 및 취득세를 납부해야하는 부담은 있다.
셋째, 준공 후 매매, 증여 없이 보유하면서 임대소득을 발생시켜 생활비나 보유세를 충당할 수 있다. 다만 현행 세법에서는 아파트의 임대등록 제도가 폐지되어 임대아파트에 대한 혜택은 없고, 월세소득 및 고가 2주택에 대한 간주임대료 등 임대소득으로 과세하도록 하고 있어 보유세, 임대소득세 부담은 있다.
다음으로 단점이다. 첫째, 이전고시일부터 60㎡이하로 공급받는 주택은 3년 이내에 매매, 증여를 할 수 없어서 재산권 행사에 제약이 있다. 앞으로 법개정이 필요한 사항이다.
둘째, 준공 후 3년에서 4년간 2주택자로 보유세인 재산세 및 종합부동산세 부담이 커질 수 있다.
셋째, 당초 1채를 분양 받아 1세대1주택인 경우 양도소득세 계산시 장기보유특별공제율을 적용할 때 멸실된 구주택의 보유 및 거주기간을 합산 계산해 최대 80%를 공제하고, 보유세인 종부세의 경우도 보유기간별 세액 공제율을 적용할 때 멸실된 구주택의 보유기간을 합산 계산해 최대 80%를 공제할 수 있다. 그러나 1+1인 경우 먼저 양도하는 주택은 2주택 상태로 다주택 중과 및 보유세 납부 시에도 1세대1주택 공제 해택이 없다.
넷째, 정부는 세금 및 금융 등에 있어서 1주택자를 우대하는 경우가 많으므로 은행 대출이나 지역의료보험 등에서 2주택자에게 불리하게 적용될 수 있다.
결론적으로 앞의 장·단점을 잘 파악하고 완공시점에서 정부방침의 세법 개정 내용 등 변동성 및 개별적 형편을 감안해 전문가의 도움 등을 받아 현명한 선택을 해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
