외환위기 이후 자산유동화전문회사를 이용한 자산유동화증권(ABS)의 발행, 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드 및 법인세법 제51조의2에 의한 PFV, 금융기관의 직접대출 및 부동산신탁회사의 개발신탁 등 부동산 개발을 위한 자금조달 수단이 다양화되고 있다.

 

이에따라 부동산 개발사업을 시행하는 사업주들은 요즈음 은행 또는 증권회사 등으로부터 PF(프로젝트 파이낸싱)라는 명목으로 많은 자금들을 지원받고 있다.

 

원래 프로젝트 파이낸싱이란 대규모 위험 사업에 대한 자금조달 수법이다.

 

자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보의 가치에 두지 않고 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름만을 대출원리금의 상환재원으로 보고 프로젝트의 유무형의 자산만을 담보로 하여 별도로 설립된 프로젝트회사에 자금을 공급하는 금융방식으로 정의할 수 있다.

 

그러나 그간 우리나라 금융기관들이 취급하는 업무행태를 보면 프로젝트 파이낸싱의 정의와는 동떨어진 채 건설회사의 신용이 담보로 제공되는 일명 건설회사 연대보증부 대출 형태를 벗어나지 못하고 있다.

 

따라서 원래 취지와 달리 사업주(조합)는 필요 이상의 보증료(?)를 건설회사에 납부하게 된다. 이런 우리 실정에서는 프로젝트와 관련되는 모든 위험을 감수하는 건설회사가 보증료 명분으로 막대한 수익금을 챙기는 것은 무리가 아니라는 생각이 든다.

 

작년 상반기 인구 50만 이상의 전국 주요 도시에 재건축분야의 정비기본계획이 수립됨에 따라 그간 개발이 어려웠던 노후 단독주택지들의 재건축이 용이해져 각기 구역마다 사업추진의 열기가 뜨겁게 달아오르고 있다.

 

하지만 정책당국은 부동산가격 안정을 명분으로 재건축분야에 많은 규제를 도입해 왔다.

 

특히 일반분양분의 후분양제와 대출담보비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 등으로 인해 자금조달 문제가 중요한 관건으로 대두되고 있다.

 

단독주택 재건축 부지의 경우 소규모 빌라 등이 많이 소재하여 금융기관의 담보비율을 적용하여 이주비를 지급할 경우 사업추진 자체가 어려움을 겪게 될 것이다.

 

재건축은 사업의 특성상 관리처분 이후에 이주비, 매도청구비용 및 제반 사업비, 건축비 등의 자금수요가 발생하게 되므로 자금운영이 비교적 안정적이며 대도시 내에 아파트를 건설하는 사업인 관계로 분양성 등 사업성이 우수하다. 뿐만 아니라 재건축사업장은 이미 부지가 확보되어 있고 관리처분인가 이후에 자금지원이 이루어지므로 부지확보와 인허가에 대한 위험이 이미 제거되어 있다.

 

따라서 재건축사업이 프로젝트 파이낸싱에 아주 적합한 사업임을 주지시키는 등 자문활동을 적극 펼치고 있으나 선뜻 프로젝트 파이낸싱에 나서는 금융기관은 거의 없는 실정이다.

 

대부분 금융기관 임직원들의 재건축사업에 대한 낮은 이해도와 업무관행 등으로 인하여 건설회사가 연대보증하는 형태의 건설회사 보증부 대출만을 고집하고 있다. 이는 결과적으로는 조합원부담금을 가중시키는 원인으로 작용하고 있다.

 

물론 금융기관 입장에서는 자금운영의 안전성을 최우선 명제로 삼아 관행적으로 모든 위험을 건설회사에 전가시키는 방법을 우선적으로 선택해 볼 수 있을 것이다.

 

그러나 결과적으로는 사업성이 양호한 사업장을 가진 사업주, 즉 고객 입장에서는 필요이상의 과도한 비용을 지출하게 될 뿐만 아니라 금융기관은 새로운 수익을 창출할 기회를 잃게 되며, 이는 금융기관이 갖는 공익성에도 반하는 것으로 여겨진다.

 

이제는 금융기관이 과거의 관행을 과감히 탈피하고 사업성 분석능력의 제고와 심사기법의 개선 등을 통해 선진 금융기법을 개발하여 재건축분야의 금융지원을 적극 나설 때가 도래하였다고 판단된다.

 

재건축사업에 대한 금융지원은 서민들의 민생경제를 지원하는 명분을 갖는 사업으로서 향후 금융기관들의 적극적인 참여를 기대해 본다.