재개발, 재건축 그리고 도시환경정비사업은 많은 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여 사업을 진행하는 것이 일반적인 방법입니다. 물론 도시환경정비사업은 조합을 설립하지 않고 사업을 할 수도 있습니다만, 미동의자 처리방법에 있어서는 조합 설립 유무와 상관없이 같다고 할 것입니다.

 

첫째로 재건축사업에서는 토지등소유자의 80%이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받은 후 조합설립에 동의하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)에게 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제 48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다.

 

매도청구는 미동의자를 상대로 하여 사업지 관할 법원에 소유권이전등기소와 명도단행가처분을 신청하여 법원의 판결로 확정됩니다. 매도청구를 위한 소송은 특별한 절차상 하자가 없다면 당연히 조합이 승소하게 됩니다. 하지만 소송의 과정에서 판결까지는 오랜 시간이 경과될 수 있어 사업에 장애가 되는 경우가 종종 있으니 철저히 준비해야 사업에 낭패를 보는 것을 미연에 방지할 수 있을 것입니다.

 

서울의 어떤 재건축조합은 조합원 이주가 대부분 완료되고 철거까지 마무리되었으나 매도청구소송의 장기화로 약 2년여 동안 사업이 중단된 곳이 있습니다.

 

둘째로 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우입니다. 재개발사업과 도시환경정비사업은 사업시행인가를 받은 후 수용을 통하여 미동의자를 처리할 수 있는 데 <도시 및 주거환경정비법> 제38조 및 제40조에 따라 사업시행자가 필요에 따라 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하여 수용절차를 진행하게 됩니다.

 

사업시행자가 관할관청으로부터 사업시행인가를 받은 때에도 미동의자가 있을 경우에 토지수용절차를 거치게 되는 데 토지 수용은 재건축사업의 매도청구와 비교한다면 절차상 복잡하기는 하지만 크게 어려움이 없다고 할 것입니다.

 

특히 토지수용은 법원의 판결에 의하지 아니하고 시·도에 설치되어 있는 지방토지수용위원회의 재결을 통해 결정된다는 것입니다. 이 때문에 법원의 재판과정보다 단기간에 처리할 수 있습니다.

 

더불어 <공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의하면 수용대상자에게는 그 사업의 이익을 포함하지 않도록 하고 있어 사업시행자의 입장에서 보면 도움이 되는 내용이기도 합니다.

 

하지만 재개발과 도시환경정비사업에서의 미동의자 처리 방법이 수용이 아닌 방법이 더 있습니다.

 

토지등소유자는 동의여부와 상관 없이 모두 조합원이기 때문에 사업시행인가 후 분양신청을 하지 않은 사람에 대해서 현금청산하는 방법으로 처리할 수도 있습니다.

 

어떤 방법을 통하여 미동의자를 처리 할 것인가는 조합과 사업의 여건을 살펴서 좋은 방법으로 하면 되겠습니다.

 

정비사업은 많은 토지등소유자의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 그래서 동의하지 않은 분들의 이유도 각양각색입니다. 또 많은 조합원의 재산을 맡은 조합에서는 조합원의 재산상 손실을 줄이기 위해서 노력하는 것은 너무나 당연한 일이라 생각됩니다.

 

하지만 무조건 반대 또는 무조건 법적인 처리 방법만이 최상의 결과를 주는 것은 아닐 수 있습니다.

 

서로 한발씩 물러서서 좋은 타협안을 만드는 것이 어쩌면 가장 좋은 최선의 안이 아닐까 생각해 봅니다.