용도지역·층수 규제 풀어내고
통합심의 사업속도 높여
지자체 적극 행정지원에 감사

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 구로구 궁동 우신빌라가 서울시 신속통합기획 후보지로 선정된 지 2년 만에 정비구역 지정에 이르면서 본격적인 재건축 추진에 나선다.

신통기획 선봉지구로도 불리는 궁동 우신빌라는 용도지역 규제와 층수 규제를 풀어내고 통합심의로 사업 속도를 높이는 등 현 정부와 서울시가 추진하는 정비사업 정상화 정책들의 롤 모델 현장으로 꼽힌다.

조정윤 추진준비위원장은“정부·지자체의 정책 이점을 극대화하고 투명한 사업추진으로 신통기획 재건축 성공현장으로 거듭나겠다”고 포부를 밝혔다.

▲신통기획을 통해 최근 정비구역 지정이 완료됐다. 정비계획 내용에 대해 만족하는지.

=우리 궁동 우신빌라 토지등소유자들은 정비계획 내용에 만족한다. 기존‘2종 7층’규제지역으로 사업성 확보에 어려움이 있었으나, 서울시 신속통합기획으로 용도지역 규제가 완화되고 제2종 일반주거지역으로 변모해 사업성 문제가 해결됐다.

또 ‘온수역세권 활성화사업’이 진행되는 개발 호재가 더해지면서 주민들의 재건축 의지가 어느 때보다 높았는데, 시기적절한 재건축사업이 진행돼 만족도가 매우 높다.

▲신통기획 선봉지구로 관심이 높은 곳이다. 신통기획에 참여한 동기가 궁금하다.

=궁동 우신빌라는 지난 1988년 29개동 762가구 규모로 준공된 노후 아파트다. 지난 2016년 재건축 정밀안전진단에서 D등급을 판정받고 재건축을 추진했지만, 용도지역 규제로 사업 동력이 부족했다. 이에 지난 2018년부터 신탁방식으로 사업노선을 전환했지만, 주민 갈등이 깊어지면서 결국 사업이 표류했다.

신탁이 무산된 후 주민들은 재차 서울시 문을 두드리며 재건축사업을 추진하기 위해 노력했다. 그러다가 지난 2021년 서울시가 신통기획이라는 새 부동산정책을 선보였고, 신속하게 접수절차를 준비해 11월 후보지로 선정됐다. 지난 2022년 8월 신통기획안이 확정되면서 사업의 밑그림이 완성됐고 본격적으로 재건축이 추진될 수 있었다.

신통기획 덕분에 사업성도 크게 개선됐다. ‘2040 서울플랜’이 적용되면서 용적률이 249.98%까지 완화됐고, 높이 규제도 완화돼 최고 층수도 30층까지 건립할 수 있게 됐다.

우리 단지 북·서쪽 학교 일조권 때문에 15층 이하로만 건축할 수 있었으나, 서울시가 일조권 시뮬레이션을 통해 일조권 제한지역 이외의 나머지를 30층으로 높이도록 했고 결국 지난해 정비구역 지정까지 이를 수 있었다.

▲정비구역 지정까지 겪었던 어려움과 이를 극복했던 노하우가 있다면.

=정비사업에 대한 객관적인 정보를 주민들에게 이해시키는 것이 어려웠다. 그래서 우리 집행부는 네이버 카페와 SNS, 서신 등을 통해 우신빌라의 현 상황과 사업의 필요성, 인허가 절차의 원리 등을 주민들에게 꾸준히 전달했다.

또 지난 2018년부터 단지 내 주민 모임, 주민설명회 등을 진행하면서 주민들의 관심과 협조를 요청했고 모든 과정과 결정을 주민들과 공유하면서 정비사업의 객관적인 이해를 도왔다.

정비사업은 방향성이 명확해야 그 비전을 뚜렷하게 제시할 수 있다. 우신빌라에 적합한 사업의 방향성을 찾기 위해 밤잠을 설치며 고민했다. 무엇보다도 주민들의 목소리가 정비사업의 방향이 돼야 한다고 생각을 굳혔으며, 이러한 고민의 결과가 신통기획 조기 신청으로 이어져 사업 속도와 사업성을 높일 수 있었다.

상반기에도 ‘조합 직접설립 제도’를 활용해 신속한 조합설립 및 시공자 선정 절차를 준비할 것이다.

▲신통기획 활성화를 위한 정책 제언을 부탁드린다.

=우리 단지가 1기 신통기획 재건축 단지로 성공할 수 있었던 것은 재건축에 대한 확고한 주민의 의지와 서울시·구로구청의 적극적인 행정지원 덕분이다. 하지만 정비사업은 단지마다 입지나 주민성향이 달라서 천편일률적인 정책을 강요하기에는 적합하지 않을 수 있다.

그래서 세부적인 상황에 대처할 상세한 지침이나 가이드라인이 필요하다. 신통기획의 성공적인 사업모델을 통해 후속 단지들이 선례를 활용할 수 있도록 지침을 마련하는 것이 고려할 사항이라고 생각한다.

▲주민들에게 전할 말씀이 있다면.

=올해 우신빌라의 최우선 과제는 조합을 설립하는 것이다. 소유자들께서 힘을 모아주시면 올해 하반기에 조합설립이 가능할 것으로 기대한다. 조합설립 후에는 건축설계와 시공자를 함께 선정하는 투트랙 전략으로 사업 기간을 최대한 단축할 계획이다. 명확하고 투명한 재건축, 신속하고 부러움의 대상이 되는 사업추진을 지속할 수 있도록 앞으로도 최선을 다해 노력하겠다.