설계 도면에 있는 내용 
실제 시공 오차없도록
설계시 사전 검토 필요

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 현대산업개발 리모델링팀장 출신 대표가 창업한 리모델링 기술컨설팅 기업‘리파인TM’이 컨설팅 시장에 깊숙이 뿌리내리고 있다. 리모델링 착공 단계에 들어선 여러 현장들의 컨설팅 요청으로 연일 분주하기 때문이다.

이근우 대표는 리모델링 기술컨설팅의 필요성에서 대해 “아파트 리모델링사업의 성공 관건은 초기 사업기획과 지하주차장 확대를 얼마나 원만히 해결하느냐에 있다”면서 “이를 위해 검증된 전문가로부터 설계도면에 대한 사전컨설팅을 통해 공기 및 비용절감을 진행하는 것이 필요하다”고 말했다. 

▲리모델링 기술컨설팅에 대해 설명해 달라.

=30여년 간 현대산업개발에서 재직한 공사현장 및 기술영업직 경험을 살려 리모델링 기술컨설팅 용역을 진행하고 있다. 구체적으로 아파트 리모델링 사업기획, 수직증축 리모델링 인허가 컨설팅, 지하주차장 확대기술 컨설팅, 리모델링 수직증축 컨설팅 등의 분야다. 리모델링에 기술컨설팅이 필요한 이유는 재건축과 공법이 확연히 다르기 때문이다.

많은 일반 조합원들이 리모델링이라고 하면 기존 마감재를 털어낸 뒤, 골조를 남기고 거기에 새로운 마감재를 덧씌워 새 아파트처럼 만드는 ‘유사 인테리어’라고 생각한다. 그런데, 그것은 극히 일부만 이해한 것이다.

리모델링의 핵심은 지하주차장 확대와 기존 아파트 구조물의 안정적 구조를 확보하는 것이다. 시각을 세대 리모델링에 한정하지 말고 아파트 전체 구조를 봐야 한다는 얘기다. 이게 결코 만만한 작업이 아니다. 그래서 전문가의 기술컨설팅이 필요하다.  

▲성공적인 리모델링을 위해 조합은 사전에 어떤 준비를 해야 하나.

=시공성을 감안한 설계를 마련해야 한다. 설계도면과 현장의 간극을 최소화 시키는 게 성공의 지름길이다. 이 간극을 좁히면 좁힐수록 돌발변수가 줄어들고 당초 계획한 대로 사업이 원만히 추진될 수 있다.

설계도면에 있는 내용이 실제 시공으로 잘 진행될 수 있도록 설계 단계에서 사전 검토를 해야 한다는 뜻이다. 조합 현장에 나가 기술 컨설팅 실무를 하다보면 설계도면과 실제 현장 간 간극이 큰 경우가 대부분이다. 

예컨대 지하주차장 조성을 위한 터파기 과정에서 당초 예상한 흙막이 공법 적용이 난관에 부딪치는 경우가 많다. 당초 설계도면에는 CIP(말뚝과 철근, 콘크리트로 벽체 설치) 공법으로 명시돼 있었는데, 실제 현장에서 그 방법으로 공사하려 하니 대지경계선이 너무 협소해 장비가 들어갈 수 없어 해당 공법 적용이 불가능해진 경우다. 

▲어떤 문제가 있나.

=벽체가 한 번 밀리면 다른 모든 벽체들이 연달아 밀려 기존 설계가 엉망이 된다. 설계도면에 명시돼 있는 지하주차장 벽체는 지하주차장, 주차장 램프, 아파트 건물 벽체 등과 줄줄이 직결돼 있기 때문이다.

이는 결국, 아파트 세대 평면이 좁아지거나 방과 거실 구조 자체까지 바꿔야 하는 대대적 설계변경으로 이어져 큰 비용증가로 이어진다. 이 같은 상황은 현장에서 벌어지는 일 중의 한 단면일 뿐이다. 

▲설계도면과 현장을 잘 아는 전문가 섭외가 쉽지 않을 것 같다.

=조합원 이주 후 착공에 들어가면 그때부터는 시간과의 싸움이다. 시간을 줄이기 위해서는 시간이 늘어나는 변수들을 최소화 시키는 게 중요하다. 그래서 공사기획서 작성 및 컨트롤타워 역할이 필수다. 언제 어느 공정을 언제까지 완료하고, 다음 공정은 언제 시작해 언제 끝낼 지 조정하는 것이다.

이 역할을 할 수 있는 사람을 찾아야 한다. 공사현장 경험도 있고, 설계도면도 볼 줄 아는 사람이어야 한다. 한쪽만 알아서는 안 된다. 양 쪽을 모두 알아야 효과적인 해법을 내놓을 수 있다. 그래서 공사계획서가 필요한 거다.

▲컨설팅을 통해 공사비 절감을 한 사례를 소개한다면.

=서울 강동구 모 리모델링조합 시공자의 공사비 증액 요청이 들어와 이에 대한 검토 작업에 착수한 결과, 커다란 공사비 절감 성과를 만들어냈다.

최초 시공자가 780억원을 제시했는데, 이를 꼼꼼한 검토 끝에 490억원 수준으로 낮췄다. 그 결과, 리모델링 공사비를 3.3㎡당 668만원으로 확정했다. 최근 800만원선을 넘는 최근 리모델링 공사비 수준과 비교해 볼 때, 큰 성과를 이뤄낸 것이다.

시공자의 오류도 바로잡았다. 건설 원자재가 상승을 이유로, 건설공사비지수를 통해 물가변동 내역을 반영해 달라는 요청을 했는데, 전체 공사비에 이를 적용해달라는 것이었다. 하지만, 이는 앞뒤가 맞지 않는 요구다.

공사비는 ‘직접공사비+금융비용+이윤’으로 구성돼 있는데, 건설 원자재 상승은 직접공사비에만 해당하는 내용이기 때문이다. 따라서 건설공사비 지수 적용을 직접공사비 항목에만 적용해야 한다고 요구했고, 공사비를 낮출 수 있었다.