Q. 1세대1주택 비과세로 신고했으나 요건을 충족하지 못해 수천~수억원이 추징되는 경우가 종종 발생한다. 착각하기 쉬운 내용은 무엇인가?
A. 첫째, 2년 거주 요건이다. 2017.8.3.이후 조정대상 지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에는 양도 당시 조정지역에서 해제되었다 하더라도 취득당시를 기준으로 해야 하므로 2년을 거주해야 비과세를 적용 받을 수 있다.
2023.1.5.일 이후에는 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 조정대상 지역이므로 착각할 수 있다. 예를 들면 2018년 4월에 광진구에 소재하는 주택을 취득해 2024년 2월에 양도하는 경우 2년 이상 거주해야 비과세 적용된다.
둘째, 장기보유특별공제에 있어서도 거주 요건이 필요한 경우가 있다. 비과세 요건이 충족되더라도 양도금액 12억이 초과되는 부분은 과세된다. 이때 보유요건 40%, 거주요건 40%를 합쳐서 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
여기에서 거주요건은 기본적으로 2년 이상 거주한 상태에서 매년 4%씩 가산해 최대 40% 공제율이 적용된다. 따라서 양도가액이 12억원을 초과할 것으로 예상되면 거주를 최대한(10년) 많이 해서 공제율을 높여야 한다. 만약에 거주하지 아니한 경우에는 최대 장기보유특별공제율은 80%에서 30%로 작아지기 때문이다.
셋째, 양도일 현재 주택 형태에 따른 1세대1주택 해당 여부이다. 1세대1주택이나 2주택 이상 중과 규정을 적용할 때 주택 수 계산은 양도일 현재로 판정하고 있다. 2024년부터는 주택 개념을 더욱 구체화해 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있다면 이를 주택으로 보고 있다.
예를 들면 1주택이 있는 소유자가 양도일 현재 오피스텔이나 겸용주택 중 출입문, 화장실, 취사시설을 설치해 주거용으로 사용 또는 임대하고 있다면 1세대2주택자로 비과세 적용되지 않는다.
반대로 상가 등을 용도 변경해 주택으로 임대하다가 양도일 현재 취사시설 등을 철거하고 상가 상태로 용도 변경한다면 주택양도시 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있다. 또한 무허가주택이나 별장 등을 상시 주거용으로 사용할 경우는 주택 수에 합산되므로 착오가 없어야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
