[하우징헤럴드] 도시정비법상 재개발조합의 경우 조합원의 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다.
하지만 조합원의 자격에 관한 사항은 정관에 포함하도록 하고 있으므로 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우 그 예외가 인정되어 분양권이 인정될 수 있다.
한편 다가구주택은 소유형태가 구분소유가 아닌 공유이므로 원칙상 조합원 1인만이 인정되고, 분양권도 1개만 인정된다.
그러나 다가구주택은 다세대주택의 규제사항을 회피하기 위한 것일 뿐 재개발조합의 분양권을 얻기 위한 것이 아니며, 다세대주택과 유사한 다가구주택의 공유자들에 대한 보호의 필요성이 큰 점에 비추어 시·도 조례 등 특례를 두어 이에 해당하는 경우 예외적으로 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하고 있다.
그렇다면 재개발구역 내 무허가건축물이 사실상 구분소유의 형태로 건축되었고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 독립적으로 거래되고 있는 경우, 이러한 무허가건축물을 사실상 구분소유하는 여러 명의 공동조합원에게 각자 단독분양권이 인정될 수 있을까?
부천시 일대의 재개발조합(설립인가 2010.6.4.)의 정비구역 내에서 건축법 제정(1962.1.20.) 이전에 건축된 무허가주택이 구조상·이용상 독립성을 갖춘 가구로 구분되어 있었는데, 원고들은 2006년 이후 각 가구를 각자 양도받았다.
이에 조합을 상대로 각자 단독으로 공동주택 분양신청을 했으나, 해당 조합은 원고들을 공동 분양대상자로 하여 1개의 분양권을 인정하는 내용으로 관리처분계획을 세워 인가를 받았다.
이에 원고들은 이 사건 각 주택은 구조상·이용상 서로 구분되고 독립적으로 거래되고 있으므로, 이는 ‘무허가 다세대주택’ 또는 ‘사실상의 다세대주택’에 해당한다면서, 가구별 지분등기가 되지 않았더라도 각자가 단독 분양대상자가 될 수 있다고 주장했다.
이와 같은 주장에 대해 법원은 다음과 같은 이유로 원고들을 단독 분양대상자가 아닌 공동 분양대상자로 정한 이 사건 관리처분계획은 적법하다고 보아 원고들의 청구를 기각했다.
무허가건축물의 소유자를 조합원 및 분양대상자로 인정하는 도시정비법령, 도시정비조례 및 정관의 제규정은 적법하게 건축되지 않은 건축물의 소유자에 대해 예외적으로 권리를 인정하는 것이어서 그 적용요건 및 범위 등은 엄격하게 해석해야 할 것이나, 한편으로는 열악한 환경에 있는 무허가건축물의 소유자들이 사업시행으로 인해 오히려 생활의 근거지를 상실해 주거권을 침해당하지 않도록 배려할 필요가 있다.
예외적으로 다가구주택이 가구별로 개별 분양대상자격을 인정하는 '사실상의 다세대주택'이란 다가구주택제도의 도입에 따른 다가구주택과 같이, 설계 및 건축 단계부터 독립된 구조를 가지고 있고 그에 상응한 지분등기가 마쳐진 단독주택을 의미한다.
그러나 다세대주택은 단독주택에 해당하는 다가구주택과는 달리 공동주택에 해당하는 것으로서, 건축 당시 다세대주택으로 허가를 받고 주택별로 구분하여 등기가 가능한 것을 말하는 것이다.
이 사건 각 주택이 건축 단계부터 구조상·이용상 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있고, 별개의 건물로서 거래되었다고 하더라도 ‘ '무허가 다세대주택' 또는 '사실상의 다세대주택'이라는 개념은 상정할 수 없다.
또한 무허가건축물의 경우 가구별 지분등기 여부와 무관하게 단독 분양대상자격을 인정할 수 있는지 여부에 관해 살펴보면, 부천시 정비조례와 조합의 정관은 단독주택에 해당하는 사실상의 다가구주택이 1962.1.20. 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축되었고, 그에 상응한 지분등기가 2007.4.9. 전에 마쳐진 경우에는 예외적으로 가구별로 단독 분양대상자격을 인정하고 있다.
하지만 이 사건 무허가주택은 설령 1962.1.20. 전에 건축되었다 하더라도 가구별 지분등기가 되어 있지 않은 이상 위에서 규정한 예외에도 해당하지 않는다.
만약 무허가주택의 경우 지분등기 여부와 무관하게 그 일부 부분의 소유자에게 단독 분양대상자 자격을 부여한다면, 허가받은 다가구주택 소유자의 경우 예외적으로 일정한 요건이 갖추어진 때에만 단독 분양대상자 자격이 부여되는 것과 비교해 형평에 어긋나는 결과를 초래할 수 있다.
무허가건축물은 지분등기 등이 불가능한 관계로 재개발사업의 시행으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 어려워 가구별로 지분등기를 마치지 않은 원고들에게 단독 분양대상자 자격을 부여하는 경우에는 다른 조합원들의 재산권이 침해될 우려가 있다.
결국 이 사건 무허가주택은 다세대주택이 아니므로 허가받은 다세대주택의 구분소유자와 다르게 취급할 수밖에 없고, 원고들은 가구별로 지분등기를 마치지 않았으므로, 사실상 다가구주택의 경우 가구별로 단독 분양대상자 자격을 부여할 수 있는 예외에도 해당하지 않으므로 각자 단독분양권이 인정될 수 없다고 할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
