[하우징헤럴드] 최근 공동주택 리모델링 시장이 어수선하다. 리모델링 조합 해산, 리모델링 허가 신청 취하, 리모델링 시공권 포기 등, 리모델링 사업 추진의 어려움이 드러나는 기사들이 종종 눈에 띈다.
아파트 시세 하락, 공사비 상승, 금리 인상 등의 요인이 겹쳐 건설경기가 전반적으로 부진하기 때문이라고 본다.
건설경기는 리모델링에 참여하려는 주민들에게도 영향을 직접 준다. 한국리모델링협회가 집계하고 있는 리모델링 추진 현황을 연도별로 분석하면 흐름을 알 수 있다. 2014년 세대수 증가가 15%까지 확대되고 수직증축이 허용된 이후 리모델링 사업의 효용성이 주민들에게 공감되면서 사업 추진 단지가 급격하게 늘어났다.
2019년 전년 대비 증가율이 80.3%를 기록하고 2022년까지 매년 65% 이상의 증가율을 기록하는 등 상승세가 놀라웠다. 그렇지만 건설경기 부진의 영향으로 2023년에는 증가율이 7.6%에 불과하여 상승세가 급격하게 떨어진 것을 보여준다.
이 기간의 건설경기에 영향을 주는 주요 지표를 살펴보면 충분하게 이해가 된다. 부동산원이 발표하는 지역별 아파트 실거래가 지수 중 리모델링 사업이 활발한 수도권은 2020년 1월 112.6에서 출발하여 2021년 10월 172.5까지 상승하여 56.7%의 증가율을 기록했다.
그 후로는 하향세가 지속되어 2023년 11월에는 140.6에 머무르고 있다. 2020년~2021년 아파트 시세의 상승이 리모델링 추진에도 긍정적인 영향을 미쳤다고 할 수 있다.
건설기술연구원이 발표하는 건설공사비의 주거용건물 공사비 지수를 보면 2019년 12월 117.2, 2020년 9월(120.36)부터 2023년 5월(146.07)까지 급격히 상승했고 2023년 11월에는 152.54로 나타나고 있다. 지수로만 보면 공사비가 4년 동안 30% 증가한 것인데 실제로는 최근 시공사들이 제안하는 공사비의 증가 폭은 공사비 지수를 훨씬 상회하고 있다.
한국은행 기준금리의 추이를 보면 2020년 5월28일 0.5%로 최저점을 기록한 이래 지속해서 상승하여 2023년 1월 13일 3.5%의 최고치를 기록하고 지금까지 지속되고 있다.
종합하면 수입은 줄고 있는데 지출은 늘어나고 있다는 것이다. 주민들이 리모델링을 시작할 때 예상한 분담금을 현시점을 기준으로 검토하면 최소 30% 이상 증가한 것으로 검토된다. 주민들에게는 큰 부담이어서 리모델링 추진 동력이 약해진 것이고 리모델링 시장에 부정적 요인으로 작용한 것 같다.
그렇다고 이미 시작한 사업을 포기하는 것도 매몰비용 처리 등으로 쉬운 일이 아니다. 건설경기야 항상 등락이 있어서 앞으로는 좋아질 거라는 희망을 갖고 시기를 기다릴 수도 있다. 실제로도 장기적인 사업에서는 경기가 풀릴 때까지 사업 속도를 조절하는 예도 종종 있었기 때문이다.
그런데. 작년에 진행된 리모델링 관련 정책을 보면 리모델링 추진에 회의감을 주고 있다. 법령 해석상으로 발발된 필로티의 수직증축 절차 이행과 복리시설의 전면 철거 불허로 상가 이전이 불확실하게 된 것이다.
필로티 문제를 해결하기 위해 국토부는 이미 조합설립이 된 단지들은 종전 절차에 따라도 되고 향후 조합설립을 하는 단지들은 수직증축 절차를 따르도록 방침을 세웠으나, 일부 지자체는 필로티를 계획한 모든 단지는 수직증축 절차를 이행하도록 강제하고 있어 단지들의 혼란을 가중하고 있다.
또한, 상가 이전을 합리화하려는 계획은 주택법 개정을 통해 해결하려고 했으나 발의된 법안은 아직도 국회에 계류된 상태로 법안심사조차 못 하고 있어 안타까울 뿐이다. 설상가상(雪上加霜)이라는 표현이 부족할 지경이다.
리모델링 관련 규정은 아직 미완이라고 생각된다. 이미 준공된 단지들은 세대수 증가가 없으므로 비교적 절차가 단순하여 행정적으로 큰 무리가 없었다. 그러나 현재 진행하는 단지들은 세대수증가형 리모델링이기 때문에 많은 시행착오를 겪어가며 진행되고 있다.
필로티나 상가 이전 문제도 그 일환이라고 볼 수 있다. 다른 수많은 문제점에 대해서도 제도개선의 필요성은 주무 부서에서도 공감하고 있고 입법까지 되었으나 아직 성과는 없었다.
건설경기 회복이야 인위적인 노력만으로는 어렵겠지만, 관련 제도개선은 의지만 있으면 가능하다. 12만세대가 참여하고 있는 주민들의 어려움을 해소하기 위한 정부의 적극적인 정책을 기대한다.
이동훈 소장 / 무한종합건축사사무소
