방학신동아1단지 
최고 49층 4,010가구로
코람코·교보신탁과 MOU

창동상아1단지도 잰걸음
신통기획 첫 자문방식 
쌍문한양1차 재건축 확정 

도봉2구역 재개발 순탄
10년만에 신탁방식 선행

방학·쌍문역 동측 일대
LH 도심복합사업 승인

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 정부가 1·10대책을 발표하면서 안전진단 규제 완화 주요 수혜지역으로 노원구, 도봉구, 강서구 등 노후아파트단지가 많은 자치구들에 이목이 집중되고 있다.

이 중 도봉구는 재건축 연한 30년을 경과한 단지가 2024년 기준 37개소, 총 3만여가구로 서울시 자치구 중 5위에 해당한다. 하지만 도봉구는 재건축 사례가 적고 북한산 고도지구의 영향을 받는 곳들이 있어 사업성이 비교적 낮다.

그리고 고령의 저소득층 소유자가 많아 개발의지도 적어 재건축에 소극적이라 안전진단 비용 모금 및 융자지원 신청 동의서 징구에도 어려움을 겪고 있다.

정부가 다음 달 재건축 패스트트랙 관련 개정안을 발의할 것으로 알려진 가운데 도봉구 노후단지들의 재건축에 대한 주민들의 관심이 집중된다. 아울러 서울 시내에 선정된 도심공공주택복합사업 선도지구 6곳 중 3곳이 도봉구에 있고 이곳들이 속속 사업 성과를 내고 있어 도봉구 지역에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 보인다.

▲안전진단 통과한 6곳 재건축 단지 중 5곳이 지난해 통과

도봉구에서 가장 빠르게 속도를 내고 있는 삼환도봉아파트는 용적률 300%를 적용해 최고 44층의 초고층 재건축을 추진한다. 준공업지역에도 용적률 인센티브를 적용할 수 있도록 하는 내용의 개정안이 지난해 7월 개정돼 지난달 19일부터 시행됨에 따라 삼환도봉아파트도 혜택을 볼 수 있게 됐다.

삼환도봉아파트는 사업계획을 기존 용적률 250%, 35층 설계안에서 용적률 300%를 적용해 44층, 905가구로 변경했다. 이를 바탕으로 지난 1월 신통기획 자문방식을 신청했다. 준공업지역에서 300% 용적률을 적용해 재건축을 추진하는 첫번째 단지다. 

도봉구 최초로 재건축 신속통합기획 자문방식을 신청한 창동상아1단지는 지난해 2월 정밀정밀안전진단을 최종 통과했다. 같은 해 4월 KB부동산신탁과 MOU를 체결, 10월에는 신통기획 자문방식을 신청했다. 해당 단지는 1987년에 준공됐으며 5개동 694가구로 구성돼 있다.

지난해 11월 쌍문한양1차도 창동상아1단지에 이어 두 번째로 신통기획 자문방식을 신청했다. 1987년 준공된 쌍문한양1차는 지상 15층 공동주택 8개동 824가구 규모로 조성된 단지로 지난해 3월 안전진단 용역에서 E등급 판정을 받아 재건축을 확정 지었다. 계획안에는 용적률 299.6%를 적용, 최고 42층 규모의 공동주택 12개동 1,160가구 및 부대복리시설 등을 신축한다는 내용이 담겨있다.

도봉구 최대 단지인 방학신동아1단지는 1986년 준공한 30개동 3,169가구 규모다. 지난해 1월 E등급 판정으로 정밀안전진단을 통과, 9월 코람코자산신탁·교보자산신탁 컨소시엄과 MOU를 체결했다. 그리고 올해 1월 최고 49층 규모의 24개동 총 4,010가구와 부대복리시설을 신축하는 내용으로 신속통합기획 자문방식을 신청했다.

창동주공18단지와 창동주공19단지가 안전진단을 통과하며 지난해 8월과 9월에 재건축을 확정 지었다. 창동주공18단지는 지상 15층 규모의 13개동 910가구로 1988년에 준공됐으며 창동주공19단지는 지상 15층 규모의 12개동 1,764가구로 1989년도에 준공됐다.

정밀안전진단을 진행 중인 단지는 2곳으로, 창동주공4단지는 4월경 결과가 나올 것으로 보이며, 창동동아아파트는 지난해 11월 도봉구와 안전진단 비용 지원협약을 체결 후 용역에 착수했다.

창동주공17단지는 안전진단 비용을 모금해 구청에 접수했으며 도봉구청은 지난 13일 안전진단 용역 입찰을 공고했다. 창동주공17단지는 정부의 1·10대책 발표 이후에 안전진단을 신청한 단지로, 정부가 안전진단을 면제하는 것이 아닌 사업시행인가 전까지 기간만 연장한 것이라 어차피 해야 하는 절차면 금액이 오르기전에 진행하는 편이 낫다는 판단이다.

창동주공1, 2, 3단지, 창동상아2차, 쌍문한양2·3·4차, 유원도봉 등 6개 단지가 현지조사를 마친 상태다. 각 단지들은 안전진단 비용을 모금하거나 안전진단 비용 융자를 위한 동의서를 징구하고 있는 것으로 알려졌다.

1990년 준공된 창동주공2단지는 지상 15층, 5개 동, 750가구 규모이며 지난해 한국자산신탁과 MOU를 체결했다.

▲재개발로 13년 만에 도봉동 새아파트 공급

13년만에 도봉동에 신규분양을 진행한 도봉제2구역 재개발사업은 지난 9월 착공을 시작으로 2025년 12월 준공 예정이다. 도봉제2구역은 2007년 4월 조합을 설립하고 그해 8월 사업시행계획 인가를 받았지만 사업이 지지부진하다 10년만에 신탁방식으로 선회하고 정상궤도에 올랐다. 

도봉구에서 진행 중인 신속통합기획 재개발사업 중 첫 구역지정 사례인 쌍문3구역(쌍문동 724일대)은 2021년 신통기획 후보지 공모에서 선정, 지난해 12월 28일 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)이 통과됐다. 해당 지역은 최고 25층 이하, 공동주택 320가구(임대주택 67가구 포함)가 공급된다.

2022년말 신통기획 후보지로 선정된 방학동 685번지 일대 또한 오는 3월 안으로 신통기획안 확정을 앞두고 있다.

지난 1월 11일 올해 첫 번째 공공재개발 후보지로 창동 470 일대가 선정됐다. 같은 날 모아타운 대상지로 선정된 창동 501-13번지 일원과 일부 구역이 중복돼 갈등이 있었으나 구역계 조정을 통해 2곳 각각 공공재개발과 모아타운으로 사업을 진행한다.

▲고도지구 완화로 최고 45m 건축 가능해져 모아타운 사업에 활력

지난 2022년 6월 모아타운 대상지로 선정된 청한빌라·우이빌라(쌍문동 494-22, 524-87) 일대가 지난 1월 17일 북한산 고도지구 완화 내용을 담은 ‘용도지구(고도지구) 결정(변경)(안)’이 서울시 도시계획위원회를 통과하면서 사업추진에 급물살을 타게 될 전망이다.

고도지구 내 제1종일반주거지역도 제2종일반주거지역과 같이 서울시 경관관리 가이드라인에 따라 서울시 위원회 심의를 통해 최고 45m까지 완화 가능해진다. 서울시는 2월 내 재열람공고 및 관련부서 협의를 실시하고 상반기 내에 결정·고시할 예정이다. 구는 서울시 고시에 따라 관리계획을 수립할 예정이다.

창동 501-13번지 일원은 가로주택사업이 시행 중이었으나 인근 구역을 포함해 지난 1월 11일 올해 첫 모아타운 대상지로 선정됐다. 관리계획 수립이 완료되면 모아타운으로 지정해 개별 모아주택사업(소규모주택정비사업)이 시행될 예정이다.

대신빌라 소규모재건축사업은 지난 2019년 1월 조합을 설립하고 2021년 1월 무궁화자산신탁을 사업대행자로 지정고시 받았다. 그리고 지난 2020년 12월에 시공자로 선정한 신일건설이 지난해 6월 법정관리에 들어가자 계약을 해지하고 지난 1월 6일 제일건설을 새로운 시공자로 선정했다. 현재 공사계약 협의를 진행 중이다. 이 사업은 서울 도봉구 창동 466번지 4,983m²에 지하 1층~지상 6층. 공동주택 1개동 121가구 및 부대복리시설을 신축한다.

성삼빌라 가로주택사업은 2021년 4월 조합을 설립하고 다음 해 12월 건축심의를 통과했다. 현재 사업시행계획 인가를 준비 중이다. 해당 구역은 지하 1층~지상 6층 규모의 2개동 공동주택 113가구 건립을 목표로 한다.

도봉동 625-80번지 일대 가로주택정비사업은 2021년 10월 조합을 설립하고 지난해 4월 서울시 통합심의를 신청했다. 신창연립 가로주택정비사업은 지난 2021년 11월 조합을 설립하고 지난해 11월 건축심의를 신청했다.

▲도심복합사업 첫 승인… 1,059가구 공급

도심공공주택복합사업 선도지구인 방학역과 쌍문역 동측 일대는 지난 2021년 3월 선도사업 후보지로 각각 선정되고 2년 9개월 만인 지난해 말 최종 인허가 단계인 복합사업계획 승인을 받았다. 

이는 민간 정비사업보다 3~4년 빠른 진행이다. 방학역 및 쌍문역 동측 일대는 2026년 상반기 착공, 2029년 준공을 목표로 시일내에 시공자 선정에 나설 것으로 보인다. 지하철 1호선 방학역 인근 복합사업지구는 용적률 599.89%, 지하 5층~지상 39층 규모의 공동주택 420가구(공공분양 263, 이익공유 84, 공공임대 73)가 조성된다.

지하철 4호선 쌍문역 동측 복합사업지구는 용적률 498.58%, 지하 4층~지상 38층 규모의 공동주택 639가구(공공분양 402, 이익공유 128, 공공임대 109)가 들어선다. 

또한 쌍문역 서측 복합사업지구도 상반기 공공주택통합심의위원회 상정을 목표로 사업을 추진 중이다. 용적률 450% 이하, 최고 지상 45층 규모의 1,428가구를 건립할 예정이다.