1. 문제의 소재(쟁점)
안양시 소재 재개발구역 내에서 도로 6㎡를 소유하고 있는 원고 A는 분양신청기간 내에 공동주택 분양신청을 했으나, 피고 조합은 조례나 정관에서 과소필지 소유자의 분양대상자격에 관하여 특별한 제한규정을 두고 있지 않는데도, 토지소유자의 경우 그 면적이 60㎡ 이상인 경우에 한하여 공동주택을 분양하기로 관리처분계획을 수립했고, 이에 따라 원고 A는 현금청산대상자로 분류되었다.
이 사건 관리처분계획은 적법한가?
2. 관련 법령
도시정비법 제76조 제1항 제3호는 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다”고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제63조 제1항은 관리처분방법에 관해 “정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만 공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있다.
이에 따라 현행 안양시 정비조례 제29조는 ‘분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 60㎡ 이상인 자’를 공동주택 분양대상자로 규정하고 있으나, 이 규정은 2018.7.12. 안양시 조례 제2966호로 전부 개정된 안양시 도시 및 주거환경정비조례(‘구 안양시 조례’)에서 처음 도입되었고, 부칙 제2조 제1항에 “제29조 제1항 및 제2항의 개정 규정은 이 조례 시행 후 최초로 정비계획을 결정하는 경우부터 적용한다”는 경과규정을 두었다.
이 사건에서 피고 조합은 2008.12.8. 이 사건 사업을 위한 정비계획수립 및 정비구역지정 고시를 받았으므로, 구 안양시 조례 부칙 제2조 제1항에 따라 구 안양시 조례 제29조 제1항이 적용되지 아니한다.
따라서 이 사건 관리처분계획은 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 관한 구체적인 조례 규정이 존재하지 않는 상태에서 수립되었다고 할 것이다.
3. 이 사건 관리처분계획의 적법 여부
도시정비법 제76조 제1항 제3호는 정비사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 너무 좁은 토지를 소유한 자에 대하여 현금으로 청산할 수 있음을 규정하면서, 그 위임에 따라 제정된 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호 단서는 공동주택의 분양에 한하여 조례로 정하는 면적 기준에 부합하지 아니하는 토지소유자는 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있음을 규정함으로써 조례에 세부기준 및 방법을 재차 위임하고 있다.
피고 조합의 분양신청 당시 시·도의 조례로 정한 대지분할 제한 면적(60㎡)에 미달하는 토지소유자는 분양대상자에서 제외하도록 규정하고 있지 않았다.
위와 같은 도시정비법령에 의하면, 일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외하기 위해서는 시·도 조례로 ①분양대상에서 제외할 토지 면적과 ②해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정하여야 하므로, 시·도 조례에 해당 규정이 없는 이상 사업시행자가 임의로 정하여 일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외할 수는 없다.
만약 시·도조례에 그러한 규정이 없음에도 조합이 임의로 정하여 일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외할 수 있다고 한다면, 도시정비법령과 그 위임을 받은 시·도 조례에 사업시행자가 분양대상자에서 제외할 수 있는 토지 면적에 대해 아무런 징표가 없어 그 자체로 예측가능성이 전혀 없을 뿐만 아니라, 다수 조합원들의 이해관계에 따라 조합원들의 분양권이 제한됨으로써 토지소유자들의 재산권이 본질적으로 침해되는 결과가 발생하기 때문이다.
4. 결 어
이 사건 안양시 조례는 조합원 분양신청 당시 분양대상에서 제외할 토지 면적과 해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정하고 있지 않았으므로, 피고 조합은 60m²미만 토지 소유자를 분양대상으로 제외하는 것을 전제로 원고를 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획을 수립할 수 없다.
그러므로 이 사건 관리처분계획 중 60m²미만 토지를 소유하고 있다는 이유로 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 위법하고 그 하자가 중대·명백하므로 무효이다.
그러나 이와 달리 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하도록 하는 조례가 없더라도 조합이 관리처분계획을 수립하면서 너무 좁은 토지 소유자를 현금으로 청산할지에 관해 결정할 수 있는 재량이 있으므로, 관리처분계획은 적법하다고 본 하급심판결도 있으므로 주의해야 할 것이다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
