Q.재건축초과이익환수법의 개정으로 재건축부담금이 완화되어 3월27일부터 시행된다. 관련 개정 내용은?
A.첫째, 부과율이 변경됐다. 종료시점의 주택가격에서 개시시점의 주택가격 및 정상주택가격 상승분 총액, 개발비용을(공사비, 조합운영비 등) 차감하면 재건축초과이익이 산정되고, 여기에 조합원 수로 나누면 조합원 1인당 평균이익이 산정된다,
이번 개정으로 평균이익이 당초 면제 금액인 3천만원에서 8천만원으로 인상되고, 부과율이 결정되는 부과 구간의 단위 범위도 2천만원에서 5천만원으로 인상돼 부담금이 크게 완화됐다.
둘째, 부과 개시시점이 변동됐다. 당초 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 변경되됐다. 부과개시시점이 변동됨으로서 개정전 보다 개시시점의 주택가격이 상승되면 재건축초과이익이 감소하는 효과가 있다.
셋째, 납세의무자가 추가됐다. 재건축부담금의 납세의무자에 조합에서 공공시행자, 신탁업자, 주민합의체가 추가됐다. 이 경우에도 조합원은 조합이 해산하거나, 신탁이 종료된 경우, 또는 조합 등의 재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등이 부족한 경우 등은 2차 납세의무를 지게 된다. 또한 종료시점 즉 준공인가일에 주택을 공급받은 승계조합원도 2차 납세의무자가 된다.
넷째, 1세대 1주택자의 재건축부담금의 감경 조항이 추가됐다. 1세대 1주택자는 부과 종료시점 즉 준공인가일부터 역산해 1세대1주택 기간이 6년 이상이면 10%, 20년 이상을 보유한 경우 최대 70%를 감경 받을 수 있다.
여기에서 1세대1주택자의 1세대는 조합원과 배우자 주민등록표에 기재된 직계존·비속을 말한다. 또한 해당 재건축주택 말고 ①상속·혼인으로 인해 보유기간이 5년 이내인 주택 ②사업시행계획인가고시일 이후 보유하고 1년 이상 거주한 대체주택 ③취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은(투기과열지구 주택 제외) 주택수에서 제외한다.
그렇다면 당초 1세대1주택자로 완공 전 6년 이상 보유한 조합원으로 도정법 절차로 1+1 분양 신청한 경우 완공 시점에서는 2주택자이나 다른 주택이 아닌, 해당 재건축대상 주택에서 2주택이 되었음으로 1세대1주택 감경 대상된다고 판단된다. 최근 법이 개정되어 아직 해석 사례 등은 없다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
