어느 사업장이든 재개발·재건축사업의 시작단계에서 추진위원회를 구성하고 동의서를 징구하면서 맞닥뜨리게 되는 가장 커다란 장벽이 있는데 그것은 다름 아닌 토지등소유자들의 “내 집값(혹은 땅값)은 얼마냐?”라는 질문입니다.

 

이는 토지등소유자 개개인이 정비사업을 통해서 궁극적으로 받게 될 권리가액(보상가액, 지분금액, 자산가치 등 여러가지로 불리어 지고 있으나 이는 토지등소유자가 사업을 통해서 돌려 받게될 금액을 일컫는다)이 얼마인지를 사업초기에 알고 싶다는 질문일 것입니다.

 

이런 토지등소유자의 질문에 가장 쉽게 대응하는 방법은 물론 “얼마 얼마입니다”라고 권리가액을 제시해주는 것이겠지만 이는 현실적으로 너무 어려운 일입니다.

 

초기에 토지등소유자의 권리가액(보상가)을 알려주면 사업은 빠른 속도로 진행되는 경우가 있지만 이것이 차후에 자칫 사업자체를 망치는 주범이 되기도 하므로 이는 여러모로 많은 문제를 내포하고 있다고 할 수 있겠습니다.

 

그렇다면 왜, 추진위원회 구성 초기에 권리가액을 알려 주기 어려운 것일까요?

 

대부분의 토지등소유자는 자신의 권리가액(보상가)이 감정평가액이라고 잘못 알고 있습니다.

 

그래서 사업을 시작하면 감정평가를 실시하여 자신의 보상금액을 확정하여 달라는 요구를 많이 하게 되는데 사실은 감정가와 자신의 권리가액은 일치하지 않는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.

 

올바른 토지등소유자의 권리가액을 산정하는 방법은 <그림>과 같습니다.

 

<그림>에서 보듯이 정비사업의 주체는 일반적으로 조합이며, 조합의 구성원은 토지등소유자입니다. 쉽게 생각해서 조합은 주식회사와 비슷하다고 볼 수 있는데, 주식회사에서 이익이 생기면 주주에게 이익이 분배되는 것과 같이 어느 구역의 조합이 정비사업을 통하여 얼마의 이익을 내느냐에 따라 개인의 권리가액(보상가)이 결정되기 때문입니다.  

 

그러나 정비사업의 초기 추진위원회 단계에서는 정확한 지출 비용의 산출이 쉽지 않으며,  수입을 계산하기 위한 분양가의 산출 역시 정확하지 않습니다. 이는 향후 정비계획을 수립하고 사업시행인가를 받는 과정에서 사업성과 직결된 요소들이 변할 수도 있기 때문입니다.

 

이 때문에 추진위원회 구성 초기 단계에서 토지등소유자 개개인의 권리가액을 파악하여 정확한 답을 주기 어렵게 되는 것입니다.

 

그렇다면, 조합원의 권리가액(보상가)을 높이기 위한 방법은 무엇일까요?

 

<그림>에서 보듯이 조합원 권리가액(보상가)를 높이기 위해서는 먼저 조합은 수입을 늘려야 합니다(조합의 지출내역은 대부분 고정지출이라고 할 수 있습니다).

 

조합이 이윤을 늘리기 위해서는 일반 분양가격이 높아야 하는 것입니다.

 

이런 이유로 서울 강남 및 인근지역의 일반 분양가가 높은 사업들의 이익이 크다는 것입니다.

 

권리가액은 조합의 개발이익에 구역내 자신의 지분비율을 곱하는 것이므로 동일 구역내의 부동산에 대한 감정평가액을 일률적으로 높인다고 해서 자신의 권리가액 역시 무조건 높게 되는 것은 아니라는 점을 알아두셔야 할 것 같습니다.

 

이런 근본적인 문제 때문에 근래에 정부에서 도입하고자 하는 분양가 상한제는 정비사업 측면에 있어서 가장 큰 불이익 요인이 될 수 있다고도 할 수 있겠습니다.