지난 1월 11일, 정부는 ‘부동산 시장 안정을 위한 제도개편방안’을 발표하였다. 이중 가장 주목할 내용은 분양가 상한제를 민간택지에도 동일하게 시행하여 분양가를 제한한다는 내용이다.

 

재개발·재건축정비사업에도 분양가 상한제가 적용되는데 추진위원회 단계의 사업지와 이미 관리처분계획인가를 득한 후의 사업지, 또 지역별로 어떠한 영향이 있을 것인지에 관심이 높다.

 

먼저 추진위원회 단계는 일반분양분이 발생하는 모든 사업지가 적용을 받는다고 할 수 있다. 다만, 일반분양분이 미미한 사업지는 그 영향 또한 미미할 것이다. 예를 들어, 서울지역의 뉴타운 지역중 기존의 주택 밀도가 높은 지역의 경우, 용적률 190%에서 건립될 수 있는 주택의 수가 일반분양분까지 공급할 정도로 많지 않거나 극히 적을 수가 있다.

 

시행자인 조합입장에서 볼 때, 분양가 상한제를 적용받는 일반분양분의 건축비가 기본형건축비 수준이라면 일반분양분을 늘리기 위한 노력을 할 필요가 없다.

 

따라서 사업계획 수립시 동일 용적률에서 일반분양 세대수를 늘리고자 하지 않을 수도 있을 것이다.

 

결국 서울 강북지역 중에서 계획용적률이 낮고 기존 밀도가 높은 곳에서는 분양가 상한제가 적용되는 공급주택의 수는 생각한 것보다 적을 것으로 예측이 된다.

 

이미 관리처분계획인가를 득한 지역은 분양가 상한제에서 제외될 가능성이 높다. 관리처분계획에 신축주택의 가격이 이미 반영되었기 때문에 분양가 상한제를 적용한다면 인가된 관리처분계획 자체에 하자가 발생하게 되기 때문이다. 그러므로 현재 사업시행인가 단계의 재개발·재건축사업의 경우에는 조속히 관리처분계획을 수립하여 인가를 득해 놓는 것이 최선의 방법이 될 것이다.

 

분양가 상한제가 실시되면 아파트 분양가격은 어떻게 계산될까? 개략적이고 간단한 방법으로 산출할 수 있다.

 

택지비는 공급시점의 감정평가금액이 될 것으로 보여지는데 택지비가 분양가에 반영되는 방법은 예상가격을 ‘대지면적 대비 분양연면적 비율(과거에 분양용적률로 불리었다)’로 나누면 된다.

 

예를 들어 예측되는 감정평가액이 평당 1천500만원이고 용적률이 200%라고 가정할 때, 분양면적 택지비는 평당 750만원(1천500만원÷200%)이 된다.

 

건축비는 임대주택에 적용되는 표준건축비와 달리 기본형건축비를 적용하는데, 이는 평당 약 339만원이다.

 

 

여기에 지하주차장 공사비와 가산비용 등이 반영되어 분양가격이 산출되는데 사업지마다 차이가 있지만, 택지비를 제외한 건축비 등의 분양가격은 대략 평당 450만∼500만원 정도로 예측이 된다. 분양가격은 분양면적 택지비 750만원에 건축비 등 450만원을 합산하면, 평당 1천200만원 정도가 될 것이다.

 

이러한 방식으로 분양가격을 예측해볼 때, 높은 용적률이 적용되는 도시환경정비사업에서의 주택부분이 가장 큰 타격을 받을 것이다. 분양가 자율화에서는 평당 1천만∼1천500만원 정도의 분양가를 받을 수 있는 지역이 평당 1천만원 이하로 곤두박질 치게 될 수도 있다. 

 

다음으로는 서울 강남지역이 될 것이다. 강남지역의 경우에는 약 30% 이상의 분양가 하락이 발생할 것으로 예측된다. 그러나, 저밀도 지구는 고덕, 개포 등 일부지역을 제외하고는 현실적으로는 분양가 상한제 영향권에서 벗어나 있다고 생각할 수도 있다.

 

서울 강북지역의 경우에는 계획용적률이 낮기 때문에 일반분양분이 적고, 이에 따라 영향도가 크지 않을 수도 있다. 그러나 종전의 밀도가 낮은 지역의 경우에는 일반분양가격이 약 20% 내외의 수준으로 하향조정될 것으로 보이므로 타격은 크게 나타날 것으로 보인다.

 

수도권 도시의 경우에는 계획용적률이 서울지역보다 높기 때문에 역시 타격이 많을 것으로 예측된다.

 

결국 분양가 상한제가 미치는 재개발·재건축 영향도는 분양가 하락 그 자체보다는 사업지 별로 예측되는 일반분양분 주택의 비율이 얼마나 되느냐가 관건이 될 것으로 보인다. 그리고 기본형건축비 조정과 용적률 완화를 검토한다는 정부발표와 기본형 분양가 적용시의 아파트 품질에 따른 가산비용 등도 상당한 변수로 작용된다고 할 수 있다.