1. 문제의 소재 및 쟁점

피고 재개발조합은 2020.3.5.부터 2020.4.25.까지를 분양신청기간으로 정하여 조합원들로부터 분양신청을 받았다.

조합원인 원고 A는 위 분양신청기간 내에 분양신청을 했으나, 분양신청기간 종료 이후에 분양신청을 철회하는 내용의 청약철회서를 피고 조합에 발송했다. 

그 후 피고 조합은 원고를 포함한 조합원들에게 분양계약 일시를 정하여 분양계약을 체결하라는 내용의 안내문을 발송했는데, 원고는 위 기간 내에 분양계약을 체결하지 않았고, 피고 조합은 최초 분양계약체결기간이 종료된 후에 그 기간을 연장했다. 

이 사건의 쟁점은 ①분양신청기간이 종료된 이후에 분양신청을 철회한 경우에도 현금청산대상자가 되는지 여부, ②분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하였는데 조합에서 그 기간을 연장한 경우 현금청산대상자가 되는 시점이 언제인지에 관한 것이다.

2. 분양신청철회로 인해 현금청산대상자가 되었는지 여부

도시정비법 제73조는, 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 ①분양신청을 하지 아니한 자 ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 ③제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 ④제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(제1항), 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 규정하고 있다(제2항). 

한편 여기서 ‘분양신청을 철회한 자’라고 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 했으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 ‘분양신청을 하지 아니한 자’와 마찬가지로 관리처분계획의 수립과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐이다.

즉, 분양신청을 한 토지등소유자가 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 위에서 말하는 ‘분양신청을 철회한 자’에 해당하게 된다고 볼 수 없다.

따라서 분양신청기간 내에 분양신청을 했던 피고의 조합원이 분양신청철회를 이유로 현금청산대상자가 되기 위해서는 그 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회했어야 한다.

그런데 원고는 분양신청기간 내에 분양신청을 했다가, 위 분양신청기간이 종료된 이후에서야 비로소 피고에게 위 분양신청의 철회를 통보했으므로, 분양신청철회를 이유로 한 현금청산대상자가 될 수 없다. 

3. 분양계약 미체결과 현금청산대상자가 되는 시점

피고 조합의 정관은, 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구했는데도 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정하고 있다. 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다. 

이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음 날’  발생하는 것으로 보아야 한다. 

한편 피고 조합이 분양계약 체결기간이 종료된 이후 이를 연장한 것은 기존의 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하여 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자 지위를 갖게 된 자가 스스로 현금청산대상자 지위를 포기하고 새로 정해진 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결할 경우 그에게 조합원 지위를 회복시켜 주겠다는 의사를 표시한 것으로 봄이 타당하다.

분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하여 이미 현금청산대상자 지위를 갖고 있는 자에 대해서까지 강제적으로 현금청산대상자 지위를 상실시키고 조합원 지위를 회복시키는 효과가 발생한다고 보기는 어렵다. 따라서 원고는‘최초 분양계약 체결기간 종료일 다음 날'에 현금청산대상자가 된다고 보아야 한다. 

4. 결어 

원고는 분양신청기간이 종료된 이후에 비로소 위 분양신청의 철회를 통보했으므로, 분양신청 철회를 이유로는 현금청산대상자가 될 수 없다.

그러나 원고는 최초 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 분양계약 체결기간 종료일 다음 날 현금청산대상자가 되었다고 할 것이며, 피고 조합이 분양계약 체결기간을 연장했다 하더라도 현금청산대상자가 된 원고의 지위가 달라지는 것은 아니다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양