[하우징헤럴드] 신탁업자가 정비사업의 사업시행자로 지정(지정개발자)되는 경우, 기존 추진위원회 또는 조합에서 체결한 협력업체 계약 등이 지정개발자인 신탁회사에 포괄승계될까?
도시정비법상 정비사업은 통상 조합이 사업시행자가 되어 사업을 진행하는 것이 일반적이다. 다만 시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업에서 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
이와 같은 방식은 신탁업자가 지정개발자로 직접 사업시행자가 되어 정비사업을 시행하는 것으로 신탁방식 정비사업 중에서도 ‘사업시행자 방식’이라고 한다. 사업시행자 방식 이외에도 신탁업자가 사업대행자로서 조합이나 토지등소유자를 대신하여 사업을 시행하는 ‘사업대행자 방식’도 있다.
‘사업대행자 방식’에서 발생할 수 있는 법률 문제에 관해서는 추후 다루기로 하고 본 칼럼에서는 ‘사업시행자 방식’에서 발생할 수 있는 법률문제를 다뤄보고자 한다.
지금까지 재개발·재건축 전문변호사로서 일해 오면서 가장 많이 의뢰받은 사건 중 하나가 바로 용역비 청구와 관련된 소송이다.
이와 관련해 신탁회사가 지정개발자 고시를 받아 사업시행자 지위를 득하였을 경우, 기존 추진위원회 또는 조합과 협력업체 간에 체결한 계약이 지정개발자에게 포괄승계되는지 여부에 대해서 살펴보고자 한다. 만약 지정개발자에게 포괄승계된다면 협력업체는 계약상의 권리·의무를 지정개발자에게 주장할 수 있을 것이다.
도시정비법 제34조 제3항은 추진위원회의 업무와 관련된 권리·의무는 조합이 포괄승계한다고 정하고 있으며, 동법 제129조는 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 ‘권리자’라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 정하고 있어, 권리·의무가 지정개발자에게 승계되는 것처럼 보인다.
그러나 판례는 “도시정비법 제27조의 지정개발자는 지방자치단체의 장이 도시정비법에 나열된 공익적 목적 달성을 위해 사업을 시행하여야 하는 경우에 사업시행자의 법정 자격을 갖춘 자로 하여금 정비사업을 시행하도록 지정하는 것으로, 추진위원회와 같은 이전 단계의 주체를 전제로 하지 않으며, 지정개발자가 지정되면 기존의 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 간주(동법 제27조 제5항)하도록 규정하고 있다.
이를 종합하면 조합방식에 의한 정비사업과 지정개발자 방식의 정비사업은 그 목적과 방식을 달리하는 것으로 도시정비법 제34조 제3항과 같은 조합의 추진위원회의 권리·의무 승계 규정은 지정개발자 방식의 정비사업에는 준용된다고 볼 수 없다”고 판시한 바 있다.
즉 ‘추진위원회 또는 조합’과 ‘지정개발자’ 사이의 권리·의무에 관한 승계 규정을 별도로 두고 있지 않은 현행 도시정비법상 도시정비법 제34조 제3항의 준용을 전제로 한 지정개발자에 대한 채무 승계는 인정되지 않는 것으로 보여진다.
또한 판례는 도시정비법 제129조는 대인이 아닌 대물을 목적으로 하는 정비사업의 성질에서 비롯된 것으로 정비사업의 연속성을 유지하기 위한 규정으로 보고 있으며, ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것으로 정비사업과 관련하여 권리를 갖는자에 협력업체는 해당되지 않는다는 듯한 태도를 보이고 있다.
더하여 추진위원회는 사업시행자의 지위를 갖는 조합을 설립할 목적 하에 한시적으로 존재하는 비법인사단으로 사업시행자의 지위에 있지 않은바, 추진위원회가 도시정비법 제129조의 사업시행자임을 전제로 한 지정개발자의 추진위원회의 채무 승계를 인정하고 있지 않다.
위와 같은 법률 분쟁을 미연에 방지하기 위해서, 추진위원회와 계약을 체결하는 협력업체는 추진위원회에 대해 가지는 권리의무를 추진위원회가 신탁업자에 승계하도록 하는 계약조항을 넣어 계약을 체결해야 할 것으로 보인다.
그리고 조합과 계약을 체결한 협력업체의 경우에는 도시정비법 제129조의 해석과 관련해 판례에서는 조합원이 위 조항의 권리자에 해당함을 명시적으로 밝히고 있으나 그 외 권리자는 어느 범위까지 포함되는지에 대해서는 명시적으로 판단하고 있지 않는바, 이를 적극 주장해 볼 필요가 있어 보인다.
궁극적으로는 ‘추진위원회 또는 조합’과 ‘지정개발자’ 사이의 권리·의무에 관한 승계 규정을 신설하는 입법적 조치가 필요할 것으로 사료된다.
이동철 대표변호사 / 법무법인 동아
