Q.재건축 사업에 재건축 부담금을 부과하는 이유는?
A.재건축초과이익 환수에 관한 법률 제1조에 의하면 “재건축사업에서 발생한 초과이익을 환수함으로써 주택가격 안정과 사회적 형평성을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있다.
따라서 주택시장 안정과 국민경제에 긍정적인 순기능과 부정적인 역기능이 있는지 현시점에서 다시 한 번 재고할 필요가 있다.
즉 부담금 규제가 주택가격 폭등기에는 일정부문 순기능도 있었다고 보나, 주택공급을 저해하거나, 국가경제 흐름에 역기능이 발생할 수 있음을 재검토해 제도의 역기능이 더 크다면 폐지, 유예, 제도 보완 등을 해야 한다.
Q.제도가 갖고 있는 문제점은?
A.첫째, 과세대상이 유독 재건축사업에만 국한되고 있다. 그리고 투기지역이 아닌 지방까지 전국적으로 과세하고 있어 문제점이 있다.
둘째, 재건축 초과이익을 과세기준 금액으로 하고 있으나 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 대하여 보유세나 양도소득세를 부과하는 과세 제도가 이미 있음에도, 중간의 일정기간 동안 가격 평가하여 가격 상승분을 이익으로 보는 것은 아직 양도하지 않은 상태에서 계산상 추정 발생한 것일 뿐, 미실현된 보유 이익이며 이 보유 이익은 차후 양도소득세로 과세되고 있으므로 모순이 발생한다.
과거 1990년부터 시행하다가 미실현이익에 대한 과세로 보아 헌법 불합치 결정으로 결국 1998년 폐지된 ‘토지초과 이득세’ 과세 제도와 유사하다고 볼 수 있다.
셋째, 재건축사업에서는 이익에 대한 법인세 등 각종 세금과 학교용지부담금, 환경개선부담금, 교통유발부담금, 각종 부담금 제도가 이미 시행되고 있어, 이중 삼중 부담이 되고 있다.
Q.이 제도가 주택공급 확대에 부정적 인지?
A.재건축 사업에서 대부분의 비용은 공사비, 금융비용, 각종부담금과 세금이다. 최근 공사비 인상, 이자율 상승, 각종 세금 부과로 인해 사업성이 아주 많이 줄어들어 결국 조합원의 부담은 과도하게 발생되고 있는 실정이다. 이로 인해 사업부진, 주택공급 부진은 결국 공급 감소로 인해 가격 상승이 될 수 있다.
라서 공사비나 이자 부담을 줄이기가 어렵다면 재건축부담금 제도를 과거 사례처럼 최소한 시행을 유예하여 조합원들에게 심리적, 실질적 부담을 덜어주어 정비사업 활성화, 주택 공급 확대로 주택가격 및 주거 안정과 국민 경제발전에 기여할 수 있다고 본다.
