[하우징헤럴드] 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)은 법안 심의 과정에서 여러 사항에 대한 논란이 있었다.
법의 적용 가능지역, 예컨대 택지개발촉진법 외에 산업입지법이나 공동주택법에 의해 조성된 지역의 포함 문제, 용적률과 안전진단 특혜와 그에 따른 형평성 문제, 부담금 감면 문제, 순환정비 방식 문제, 신도시 정비 과정에서 발생하는 폐기물 처리 등 환경 문제, 노후계획도시정비 선도지구 지정 문제, 이주대책 문제 등이다.
논란이 된 문제들은 일부 수정 보완을 거쳐 법률이 제정되었고, 오는 4월 27일부터 그 시행을 눈앞에 두고 있다.
특볍법은 첫째, 지방자치단체가 노후계획도시정비를 위하여 해당 사업 또는 업무를 수행하는 자에게 비용의 보조 또는 융자와 사업시행자에 대한 부담금 감면과 지정권자가 특별정비구역에서 통합심의를 할 수 있도록 하고, 건축규제 완화, 안전진단 면제 또는 완화, 리모델링 시 세대수 증가 등과 관련한 특혜를 부여하고 있다.
둘째, 건축규제 완화로 발생하는 증가한 용적률에 대해서는 일정 비율에 따라 공공주택의 공급, 기반시설의 설치 등 다양한 방식으로 공공기여를 하도록 하고, 국토교통부장관 등이 필요한 경우에 기반시설을 먼저 설치하고 사업시행자로 하여금 일정 기간 내에 그 비용을 내도록 하는 부담도 지우고 있다.
그러나 특혜 등의 부여에도 불구하고, 노후도시정비사업이 과연 활발하게 행하여질 수 있을 것인지는 의문이다. 시행령에서 법의 적용 대상과 택지조성 사업의 종류, 면적기준 등을 구체화하여 특별법 적용 대상 가능 지역이 기존 51곳에서 배 이상으로 확대됨으로써 많은 주민들이 재정비에 대한 기대감을 갖게 되었지만, 잘못하면 이들에게 희망 고문이 될 우려도 있다.
사실 정비사업 활성화의 관건은 무엇보다도 그 사업성과 시장 상황 등의 여건이다. 통합 재건축을 추진할 경우 재건축의 걸림돌이 되는 안전진단이 사실상 면제되고 용적률 인센티브를 주고 있지만, 동시에 일정 비율을 공공기여 해야 한다.
그러나 공공기여 비율이 과다하다면 사업성이 떨어지는데, 특별법령의 규정에 따르면 공공기여 비율이 과다한 것으로 지적되고 있다. 또한 공공기여 비율 외에 조합의 기타 사업비와 기반시설 설치비에 대한 부담도 지적되고 있다.
미래의 경기와 부동산시장을 정확하게 예측할 수는 없다. 그러나 자재가격 인상 등에 의한 공사비 상승추세는 지속될 가능성이 높다. 언제 금리가 0.5% 수준으로 낮아지고(2020년 5월), 주택거래량이 200만건 이상(2020년 202만1,865호) 정도로 회복될지도 불투명하다.
또한 노후계획도시정비기본계획의 수립시에 광역교통시설 및 기반시설 정비에 관한 계획과 이주대책 및 부동산가격 안정화 계획도 포함하도록 하고 있다. 그러나 종래 문제로 지적된 1기 신도시를 중심으로 한 광역교통대책 부족에 관한 사항은 여전히 문제로 남아 있다. 대규모 정비사업 추진 시 세대 및 인구 증가로 교통 수요가 늘어나는 것은 당연하기에 신도시 교통망에 대한 대책은 중요한 사항이다.
이주정책도 문제이다. 특별법에서는 지방자치단체가 주도해 이주 정책을 수립하도록 규정되어 있지만, 이는 광역적 해결을 요하는 문제가 될 수도 있다. 이와 관련 일부 노후 신도시에서는 이주를 위한 부지 부족 문제로 개발제한구역 해제에 대한 요구가 나오는 실정이다.
특별법은 노후신도시 재정비에 대한 특례 등 지원의 근거 마련이라는 점에서 의미가 있고, 그 적용대상도 당초보다 확대되었지만 재건축 등에 의한 재정비의 필요성은 비단 신도시 등에만 국한된 문제가 아니다.
따라서 특별법의 적용대상과 비적용 대상의 형평성 문제를 고려해 향후 부동산정책을 추진할 필요가 있고, 정비사업의 관건인 조합의 부담 경감에 의한 사업성 확보와 부동산시장을 회복하기 위한 부동산거래의 활성화 정책을 관련 법령 및 제도 개선 등을 통해 일관되게 추진할 필요가 있다.
김학환 숭실사이버대학교 부동산학과 명예교수/한국공인중개사협회 부동산정책연구원장
