‘1기 신도시’들이 재건축에 시동을 걸고 있는 가운데 개별 신도시ㆍ단지별 사업성에 편차가 큰 것으로 드러났다. 이에 개별 신도시ㆍ단지별 재건축 편중 우려를 해소하고 균형 잡힌 발전을 꾀하기 위해서는 주택연금(역모기지)형 정비사업 도입, 새로운 리츠모델 개발 등이 필요하다는 지적이다.
한국건설산업연구원이 2일 서울 논현동 건설회관에서 개최한 ‘주택공급 활성화와 부동산 금융 시장 안정을 위한 정책 세미나’에서 이태희 부연구위원은 이 같이 밝혔다.
대략적으로 인구밀도(인/ha)는 산본이 399명으로 가장 많고, 용적률은 중동이 226％로 가장 높다. 임대주택 비율은 산본이 33.9％로 수위며, 전용면적 60㎡ 이하의 중소형 아파트는 평촌이 48％로 가장 많다.
게다가 신도시 내에서도 각 아파트 단지별로도 사업성 차이가 커, 재건축이 특정 신도시와 단지에 쏠릴 수 있다고 지적했다.
이태희 부연구위원은 “사업성이 낮고 추가 분담금 조달 여력이 낮은 곳들은 재건축 추진이 어려울 수 있다”며 “균형 잡힌 재건축 추진을 위해 새로운 금융구조 도입을 제안했다.
우선 재건축 분담금 납부가 힘든 은퇴자, 고령자 등 위한 금융구조 설계가 필요하다고 밝혔다. 대표적인 게 주택연금형 정비사업 도입이다. 분담금 납부가 힘든 55세 이상 고령자를 대상으로 하되, 정비사업 도중 일정 시점에 주택 소유권을 한국주택금융공사(HF)에 넘기고, 매월 일정 연금을 수령하도록 하는 방식이다.
지분 매각 및 우선매수청구권 부여도 거론했다. 일부 지분을 LH(한국토지주택공사)에 매각해 분담금, 이주비 등을 마련하는 방식이다. 향후 일정 조건 만족 시에 본인 혹은 직계가족이 매각한 지분을 되사오거나, 사망 후 상속인이 지분을 우선적으로 매수할 수 있도록 권한(옵션)을 부여하는 식이다.
재건축 사업성을 개선하고 리스크를 저감할 수 있는 방안의 고민도 필요하다고 했다. 미분양 물량을 줄이기 위해 LH의 공공주택(분양ㆍ임대) 조성 재원을 활용해 조합원 분양가로 일반분양 물량을 선매입하는 방식을 제안했다.
아울러 공공ㆍ민간ㆍ민간합동 리츠가 공공기여로 공급되는 임대주택을 매입해 일정 기간 공익 목적으로 운영하고, 10년 뒤에 분양 전환해 수익을 실현할 수 있도록 하는 방안도 검토해야 한다고 밝혔다.
