최근 정부는 주택가격 급등을 잠재우기 위해 11·15부동산대책을 발표하였다. 이제까지 발표된 수많은 부동산대책과 달리 이번 부동산대책의 특기사항은 주택소비자의 이목을 집중시켰다. 특기사항을 요약해 보면, 기존의 수요억제정책에서 벗어나 주택공급정책을 강조하고 있으며 대규모 신도시를 개발하고 기존 신도시를 확장하여 양질의 뉴타운 조성, 강남주택수요를 흡수한다는 점이다.

 

이러한 정부발표가 실효성과 실천력을 갖추기 위해서는 주택건설의 물량을 만족시키는 것 외에도 원하는 주택을 원하는 지역에 건설하여야 한다는 것이다.

 

가장 중요한 사항은 주택공급물량의 양적 달성인데 이를 공급주체로 구분하여 살펴보면 달성하는데 애로사항이 많은 것으로 보인다. 정부는 수도권에서 2006년 18만4천호(공공택지 7만6천호, 민간택지 10만8천호)를 위시하여 2006∼2010년간 총 32만8천호를 건설을 목표로 하고 있다. 하지만 계획하고 있는 목표를 달성시키기 위해서는 공영개발의 가속화와 함께 민간건설의 활성화를 도모하는 정책전환이 불가피하다. 왜냐하면 실제 공급량은 그에 크게 미치지 못한 실정이기 때문이다.

 

서울의 주택공급물량을 보면 2002년 16만가구이었으나 2003년 11만5천가구, 2005년 5만2천가구, 2006년 7월현재 2만4천가구에 불과하다. 은평뉴타운에서 공급가능한 총 1만5천가구는 후분양으로 결정되어 주택시장에 공급되는데 1∼2년정도 더 소요될 예정이다.

 

도시내 개발가능지가 거의 없음을 감안할 때 이러한 물량부족을 해소하기 위해서는 재개발·재건축관련 규제를 완화하고 정비하여 민간부문의 주택건설을 활성화하는 것이 가장 최선의 선택으로 보아진다.

 

주택공급만큼이나 중요한 두 번째 사항은 양질의 주택을 원하는 장소에 공급하는 수요대응 정책이다. 현재 주택시장의 급등은 주택을 사회재로만 인식하였지 상품으로 인정하지 않은데 근원이 있다고 판단된다. 주택은 토지를 필요로 하는 상품이어서 수요에 비해 대단히 비탄력적이며 적정한 시기(적기), 적절한 수요대응(적재), 적절한 위치(적소), 적절한 가격수준(적가)를 충족시켜야 주택시장의 수요자를 만족시킬 수 있다. 적절한 시기에 주택을 공급하기 위해서는 공영택지의 충분한 사전확보 및 건설계획 수립과 함께 2007년 예정된 후분양제도의 시행시기를 재조정할 필요가 있다. 후분양제도의 시행안에 따르면, 공공택지에서 건설되는 주택은 2007년에는 40% 준공후, 2009년에는 60% 준공후 분양해야 한다. 현재 주택시장의 긴박성을 감안할 때 후분양제도 시행을 조금 늦추는 것이 주택소비자에게 도움을 줄 수 있다면 적극적으로 고려해 보아야 한다.

 

주택소비자를 위해 고려해야 할 세 번째 사항은 적절한 위치와 수요에 대응하는 주택건설이 이루어질 수 있도록 지역경쟁력을 확보하고 삶의 질을 증진시키는 방안을 모색하는 것이다. 지역경쟁력 확보는 지역경제, 접근성, 지역서비스 등과 깊은 연관이 있으며 삶의 질 증진은 거주주택, 커뮤니티, 주변환경 등의 질적 수준 개선을 통해 가능하다. 주택수요에서 나타나는 또 다른 측면은 중대형 평수에 대한 수요 불만족이다.

 

현재 주택단지 건설에서 사용하고 있는 소형주택의무비율 기준 중 하나인 국민주택규모(전용면적 25.7평)는 1981년에 수립된 것으로 그 수치는 당시 중산층이 성취하기를 희망하는 주택규모이었으나 지금은 평범한 수준에 불과하다. 이러한 소비패턴을 통계적으로 보여주는 것이 1인당 주거면적의 증가이다. 인구 및 주택센서스에 의하면 1980년 당시 수치는 10.1㎡이었으나 2000년에는 20.2㎡로 100% 증가하였으며 서울의 경우 2012년에는 25.6㎡에 달할 것으로 추정하고 있다.

 

이러한 소비패턴을 감안할 때 국민주택규모와 소형주택 의무비율을 재조정하여야 주택수요를 제대로 반영할 수 있을 것이다. 끝으로 수요에 대응하기 위해 어떠한 주택공급 수단이 가능한가에 대해 고민해 보아야 한다. 서울시 주택공급 여건을 분석한 자료에 의하면, 총 건립가구수가 가장 많은 주택공급 수단은 뉴타운사업지구로 전체 서울시 공급물량 대비 24.2%이며, 노후단독주택 재건축이 21.1%, 노후공동주택 재건축이 19.9%를 차지하고 있다.

 

그러나 공급물량을 주택시장에 영향을 미치는 순증가주택수 기준으로 살펴보면, 노후단독주택 재건축이 28.1%, 노후공동주택 재건축이 20.7%, 주택재개발이 13.2%이며 뉴타운 사업지구는 7.0%에 불과하다. 이러한 통계적 수치의 차이는 도시의 주거공간이 거의 대부분 리사이클링에 들어가는 단계에 진입하고 있어서 이러한 지역의 도시재생을 고려하지 않고는 주택건설이 불가능하기 때문이다.

 

주택공급계획을 통해 주택시장을 안정시키기 위해서는 단순한 공급물량의 책정보다, 그러한 물량이 과연 어디에 어떠한 형태로 공급되느냐가 관건이다. 이를 달성하기 위해서는 체계적인 택지의 확보계획이 적절한 시기와 장소를 만족시켜야 하며, 주택건설계획이 적절한 수요대응과 가격으로 무장되어야 함을 의미한다.

 

또한 주택가격 급등의 진원지인 재건축에 대한 재고를 필요로 한다. 모처럼 정부가 제안하고 있는 공급주택정책이 주택시장 소비자를 만족시켜, 주거불안정으로 인한 다양한 계층의 고통과 주택가격 급등으로 이반된 사회적 갈등을 봉합하기를 기대한다.