성격이 다른 2개의 정비예정구역을 하나로 통합할 때 용도지역은 어떻게 정해져야 하는가. 서대문구의 한 재건축예정구역이 인근 우선검토대상구역을 포함해 사업을 추진 중이다. 2개의 구역을 하나의 구역으로 통합해 사업을 한다는 계획으로 이 때 용도지역을 어떻게 정해야하는지가 문제로 부상했다. 기본계획이 확정된 구역은 제3종일반주거지역이며, 포함하려는 우선검토대상구역은 제1종일반주거지역이다. 통상적으로 서로 다른 용도지역을 하나의 구역으로 통합해 구역지정할 때 용도지역도 하나로 정해진다. 때문에 재건축추진구역에서는 제2종 12층으로 서대문구에 요청을 한 상태지만 서대문구와 서울시에서는 제2종 7층으로 재검토하라는 의견을 제시했다. 서울시에는 기본계획상 300여 곳이 넘는 단독주택재건축 예정구역이 있다. 여기에 2차 조사를 통해 수립될 구역까지 합할 경우 대략 600여 곳이 넘을 전망이다. 이중에는 논란이 되고 있는 사업장과 유사한 현황을 가진 추진예정구역이 많을 것으로 보여 서대문구 재건축예정구역의 행보가 주목된다.

 

▲문제는 뭔가=2개 이상의 구역을 하나의 사업구역으로 통합할 때 용도지역이 같다면 행정상 커다란 문제는 없다. 법적 주민 동의율인 전체 토지소유자의 2/3이상의 동의율을 확보해 해당 자치단체에 구역지정을 신청하면 된다. 하지만 용도지역이 서로 다르다면 하나의 용도지역으로 통합해야 하는 문제가 발생할 수 있다.

 

서울시에서는 용도지역을 크게 4가지로 구분하고 있다. 4층이하 제1종일반주거지역과 7층이하 제2종일반주거지역, 12층이하 제2종일반주거지역, 층수제한이 없는 제3종일반주거지역이다.

 

통상적으로 하나의 정비구역을 지정하게 되면 1단계의 종상향은 가능하다. 즉, 1종이면 2종 7층으로, 2종 12층이면 3종으로 상향이 가능한 것이다.

 

가령 두개의 구역이 동일한 용도지역이라면 동일하게 종상향시켜 정비구역지정이 가능하다.

 

하지만 서로 다르다면 하나로 통일하게 되는데 3종과 2종 12층이라면 전체를 3종지역으로 통일이 가능하다. 2종 12층과 2종 7층이라면 2종 12층으로, 2종 7층과 1종이라면 전체를 2종 7층으로 사업추진이 가능하게 된다.

 

그러나 문제는 기존의 용도지역을 하향시켜야 하는 경우다. 만약 두 구역 중 한 곳은 2종 12층이고 다른 한 곳은 1종이라면 좋은 조건을 후퇴시켜 나쁜 조건에 맞춰야 하는 문제가 발생된다. 하물며 3종과 1종이라면 3종을 2단계 후퇴시켜 2종7층에 맞춰야 하는 문제가 발생하는 것이다.

 

서대문구의 단독주택재건축 예정구역이 이와 같은 경우다. 확정된 기본계획상에는 1만7천㎡이며 제3종일반주거지역이다. 하지만 인근지역을 포함하지 않고 단독추진할 경우 차폐도 등 여러 가지 문제가 발생할 수 있어 인근 제1종일반주거지역을 편입시킨다는 계획이다. 포함할 경우 총 면적은 3만1천957㎡다.

 

여기서 용도지역 배분이 문제로 떠올랐다. 3종지역과 1종지역을 하나의 사업지로 묶을 경우 어떤 종을 적용해야 하는가이다. 사업추진구역에서는 전체를 제2종 12층, 평균 16층으로 계획을 수립해 자치구에 신청했다.

 

이렇게 용도지역을 정한 것은 나름의 이유가 있다. 1종을 2종 12층으로 2단계 상향하는 대신 3종을 2종으로 하향시키기 때문에 결과적으로 1단계만 상향한 결과라는 것이다.

 

▲서울시, 2단계 상향은 절대불가=서울시는 1종을 2종 12층으로 상향시키는 것에 대해 불가 입장을 표명하고 있다. 3종지역이 2종 지역으로 종하향하는 것은 구역내 사정이고, 1종을 2단계 상향하는 것은 원칙에 어긋난다는 것이다.

 

유관부서 협의를 통해 재건축추진구역에 제시된 의견은 대략 세 가지다. 첫째는 2단계 종상향은 불가하기 때문에 재검토하라는 것, 둘째 이곳은 경사가 심하기 때문에 건축계획을 지역여건에 맞게 재검토하라는 것, 셋째 기본계획대로 재검토할 것 등이다. 결과적으로 분리해서 하든 2종 7층으로 계획을 재수립하라는 것이 서울시의 결정이다.

 

▲구역 통합하는 곳 많다=서울시 단독주택재건축 예정구역은 인근지역을 편입해 사업을 추진하려는 곳이 많다. 대부분 사업면적이 협소하기 때문에 좋은 사업성을 갖기 위해서라도 인근지역 편입은 불가피하다. 하지만 편입하지 못하는 이유 중 하나가 노후도 부족으로 편입시 많은 시간을 기다리게 된다.

 

하지만 우선검토대상구역은 다르다. 이 곳은 노후·불량요건을 충족한 경우가 많아 인근에 우선검토대상구역이 있다면 통합해 사업을 추진하려고 하고 있다.

 

구로구에서 단독주택재건축을 추진하는 구역 중 한 곳은 기본계획에 따라 추진위 승인을 득했으나 인근 우선검토대상구역을 포함해 사업을 추진할 계획이다. 해당 추진위는 기본계획을 변경해서 인근지역을 포함하고 하나의 구역으로 구역지정을 받을 예정이다.

 

용산구 후암동에 위치한 재건축예정구역도 사정은 다르지 않다. 이 곳은 인근지역에 두 곳의 우선검토대상구역이 있어 이들 지역을 포함하기 위한 노력이 한창이다. 이 지역은 아직 추진위 승인을 신청하지 않았으며, 통합해 정비구역지정을 받은 후 추진위 승인 신청을 한다는 계획이다.

 

우선검토대상구역을 포함하려는 움직임은 비단 서대문구나 구로, 용산의 얘기만은 아니다. 서울시 전체 25개구에서 우선검토대상구역으로 지정된 곳은 72곳이다. 이 중 예정구역 바로 인근에 위치한 구역만 24곳이나 된다. 대략적으로 24곳이 이와 유사한 문제를 안고 있는 것이며, 이 후 2차 재건축기본계획에 의해 선정될 지역까지 합한다면 부지기수가 될 것이라는 전망이다.

 

 

 

<도시 및 주거환경정비법>에 의한 기본계획수립은 2003년 7월을 기준으로 하고 있지만 그 후 2005년 5월에 동법 시행령이 개정되면서 단독주택재건축 정비계획수립 및 구역지정요건이 추가됐다. 즉, 1만㎡이상을 기본요건으로 하고 노후·불량률이 1/2이상이면서 15년 이상된 다가구·다세대주택이 전체의 30% 이상이면 구역지정이 가능하게 된 것이다.

 

또 정비기본계획이 수립되지 않은 곳 중 이 같은 법적 요건에 충족할 경우 주민들이 정비구역지정을 요청할 수 있다. 이때 하나의 구역이지만 용도지역이 다를 경우 어떻게 배분해야 하는가가 문제될 수 있다.

 

이 경우 가장 넓은 지역을 기준으로 하게 된다. 서울시는 재건축업무처리기준을 만들어 각 구청에 하달했는데 이 내용 중 용도지역의 경우 <제1,2,3종 일반주거지역이 혼재된 경우 가장 넓은 면적을 차지하는 지역을 기준으로 한다>고 규정했다. 즉, 구역 내 전체 면적비율이 1종 30%, 2종 30%, 3종 40%라면 전체를 3종일반주거지역으로 정하게 되는 것이다.

 

서대문 재건축예정구역의 경우 전체가 3만1천957㎡이다. 이중 3종일반주거지역은 1만7천㎡이며, 1종은 1만4천957㎡다.

 

위의 요건을 놓고 본다면 이 지역 모두가 3종일반주거지역으로 종구분이 가능하지만 정비기본계획이 확정됨으로 해서 해당 재건축구역은 피해를 보고 있는 꼴이다.

 

한편, 서울시가 각 구청에 하달한 재건축업무처리기준에는 개발 가능한 용적률산정 방법, 층수계획기준, 추진위원회 승인 업무에 대해 규정하고 있다.

 

개발가능 용적률을 산정할 경우에는 계획용적률×(1+1.3@) @는 공공시설 부지 제공 면적/공공시설 부지 제공 후 면적이다.

 

층수계획 기준은 법령에서 정한 기준에 적합하고 종세분화 취지에 부합되는 층수계획을 수립하여 도시·건축공동위원회의 심의를 거쳐 결정하게 된다.

 

추진위원회 승인 가능 지역은 기본계획상 정비예정구역으로 선정된 지역에서만 가능하다. 추진위원회 승인시 당해 지역 노후도, 재건축 추진 여부 등 당해 지역의 제반 여건을 종합적으로 검토한 후 승인 처리하도록 서울시는 각 구청에 하달했다.

 

협의대상구역이나 우선검토대상구역은 추진위원회 승인 불가 방침을 세웠다.

 

협의대상구역은 전체 주민의 2/3 이상의 동의를 확보해야 만이 추진위원회 승인이나 정비구역지정이 가능토록 했으며, 우선검토대상구역은 공람 이후 민원에 의해 신청된 곳이기 때문에 검토 결과가 나와야 추진위 승인이 가능하다는 것이다.

 

 

 

서로 다른 용도지역을 하나의 구역으로 통합할 경우에는 통상적으로 하나의 구역에는 하나의 용도지역이 적용된다. 하지만 이는 법적으로 규정되어 있는 것은 아니기 때문에 하나의 구역에 2개의 용도지역이 있다면 통합하지 않고 그대로 적용이 가능하다. 구역이 입지하고 있는 현황에 따라 다를 수 있겠으나 1종지역과 3종지역이라면 3종은 그대로 유지한 채 제1종일반주거지역을 1단계 종상향시켜 2종 7층으로 적용해 평균 10~11층의 아파트를 지을 수 있다. 3종지역은 20층 이상으로 아파트층수 적용이 가능하다. 최종적인 결과는 서울시 도시건축공동위원회에서 하기 때문에 자치단체와의 의견조율이 안된다면 이 같은 방법을 활용해 볼 수 있다는 것이 전문가의 의견이다.