우리나라의 주택시장은 정부의 규제만으로 시장을 안정시키는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 참여정부 들어 10·29대책, 8·31대책 등 수많은 부동산 규제 정책들이 시행되어 왔으나 단기적인 하락과 상승이 반복되는 악순환이 이어져 왔다.

 

올해 주택시장은 지난해 8·31대책이후 안정될 것이라는 예상과는 달리 서울과 수도권을 중심으로 높은 가격 상승률을 나타냈다.

 

부동산 시장은 정부의 정책만으로 부동산 시장의 안정성을 유지할 수 없으며 시장기능의 회복이 필요함을 의미한다.

 

시장기능의 회복을 위해서는 우선 투명하고 원활한 부동산 거래를 유도하여 시장의 순환문제를 해결하고, 지나치게 수요자 중심의 공급을 저해하는 공급규제를 완화해야 한다.

 

공급이 뒷받침되지 않은 상태에서 종합부동산세 도입, 보유세제 강화, 다주택자 세금 중과, 주택대출 제한 등 수요억제책 등의 수요위주의 정책은 단기적으로 주택시장에 영향을 미친다. 주택공급이 위축될 경우 결과적으로 시장의 가격불안요인으로 작용할 수밖에 없다.

 

정부가 종합부동산세를 도입한 10·29대책과 세제를 강화한 8·31대책, 그리고 3·30대책의 시행결과는 단기간 안정세를 보인 후 가격이 다시 상승하는 결과를 초래했다.

 

토지이용규제와 재건축규제는 개발이익 환수를 위해 강화되었으나 결과적으로 서울권의 주택공급의 탄력성을 떨어뜨렸으며 주택 공급 감소를 가져왔다.

 

전국평균 주택보급률이 100%를 넘었다고는 하나 국지적으로 부족한 곳이 많다. 따라서 수요가 있는 지역에 주택을 공급하는 것만이 세분화되고 양극화되고 있는 주택시장에서 영향을 발휘할 수 있다.

 

수도권에서 고분양가 논란에도 불구하고 신도시를 포함한 신규개발지역에 수요가 몰리는 것은 장기적으로 주택이 안정적으로 공급될 것이라는 믿음이 없기 때문이다. 결과적으로 시장의 불안심리가 표출되고 있다고 볼 수 있다.

 

주택가격 안정화를 위해서는 주택공급 확대가 필수적이며, 게다가 양질의 주거환경에 대한 수요도 증가하고 있어 신도시의 개발은 불가피할 것으로 판단된다.

 

다만 시장 여건에 따른 개발의 목적을 명확히 하고 공급하는 것이 필요하다. 2기 신도시와 같이 주거편의나 명분만을 앞세워 저밀도 개발을 고집하거나 공급평형의 비율을 조정하는 것도 고려해야 할 것으로 판단된다.