재건축사업은 신규택지 공급이 고갈상태에 이른 서울 등 도심지내 주택공급의 주요수단이다. 더욱이 주택 200만호 신도시개발로 인한 아파트 노후화 진행에 따라 향후 그 비중은 더욱 커질 전망이다.

 

그러나 정부는 재건축사업이 투기적 수요의 주요 대상이라며 규제위주 정책을 지속하고 있어 단기적으로 재건축 신규공급을 위축시키고 있다.

 

이는 곧 송파 신도시 등 대체지 개발이 완료되기 전까지 중대형 평형의 가격 상승이 상존하는 것을 의미하는 것이다. 따라서 지나치게 규제하고 있는 재건축사업에 대한 정책의 전환이 필요하다고 본다.

 

재건축사업에 대해 도정법 등 관계 법령에서 규정하고 있는 주요 규제는 △후분양제 적용 △재건축 허용연한 연장 △소형주택 의무비율 적용 △조합원 지위 양도시기 제한 △임대주택 의무건립 △입주권의 주택 수 계산 포함에 따른 양도세 중과 △안전진단절차의 강화와 기반시설부담금 및 개발부담금 등의 신설 등이다.

 

이같은 규제들이 재건축에 집중되면서 중복규제와 형평성, 제도혼란을 야기하고 있다.

 

우선 개발이익환수를 위한 기존의 임대주택 의무건설과 신설된 개발부담금 부과는 입법취지나 법적 효과에 있어 중복 성격이 강하다.

 

후분양제 적용이나 소형주택 의무비율 등과 같은 경우는 일반 아파트 분양이나 재개발사업 등과 비교할 때 형평성 원칙이 우려될 정도로 재건축 사업에만 규제가 집중돼 있다.

 

또한 정비사업 관련 법령의 체계화 및 통합적 운용에 역행하는 입법 편의주의적 행태도 나타나고 있다. 과거 각각의 법령으로 나누어져 있던 정비사업을 체계적이고 종합으로 규율하기 위해 ‘도정법’으로 단일화해 놓고는, 개발부담금(재건축사업으로 인한 초과이익의 환수)을 신설하면서 규제의 편의를 위하여 별도의 ‘개발부담금 부과를 위한 특별법’을 제정함으로써 제도혼란을 야기하고 있다. ‘개발이익의 환수’ 또는 ‘개발부담금 부과’ ‘재건축 초과이익 환수’ 등 다양한 법적 용어의 사용으로 개념사용에 있어 혼란발생 가능성이 적지 않다. 또한 기존의 도정법에 명시된 개발이익환수제(증가되는 용적률의 일정비율로 임대주택 의무건설) 외에 개발부담금제도를 별도의 법령에 추가함으로써 기존의 개발이익환수제와 용어 구분 및 입법취지와의 차별성이 명확하지 않은 실정이다.

 

더욱이 양도세 등 세제개편을 통하여 동일한 효과를 얻을 수 있는 부분에 대해서도 각각의 근거법령에 따라 재건축사업 관련 각종 부담금이 신설되거나 유사성을 가진 부담금이 이중삼중으로 얽혀 있다. 이로인해 조합원의 경제적 부담을 가중시키고 나아가 비용 상승에 따른 조합주택 및 인근 주택가격의 상승요인으로 작용할 가능성이 커지고 있다.

 

개발부담금제도의 신설에 따른 형평성 문제도 나타나고 있다. 개발부담금을 일반주택이나 다른 정비사업과 달리 재건축사업에만 부담시키는 것은 재건축 사업이 부동산 투기의 온상이라는 부정적 시각에 근거한 것으로 형평의 원칙에 반한다는 시각이 많은 실정이다.

 

기반시설부담금의 신설은 일반 건축물의 건축행위 뿐만 아니라 재건축이나 재개발의 경우에도 비용부담 요인으로 작용할 것이기 때문에 분양가격의 인상으로 이어져 분양시장을 침체시키는 부작용을 초래할 것으로 예상되고 있다.

 

부동산시장의 교란원인이 서울 강남지역 등의 재건축시장에 있다고 규제를 강화할 경우 단기적으로 수요억제 효과를 얻을 수 있다. 하지만, 장기적으로는 공급부족에 따른 부동산시장의 불안을 초래할 가능성이 높다. 따라서 정부는 재건축에 대한 인식을 바꾸어, 단순한 강남 집값 차원이 아닌 도시 기능 복구차원에서 접근해야 한다고 본다. 투기적 수요 억제를 위해 재건축관련 개발이익은 철저히 환수하되, 용적률의 확대 등을 통하여 공급을 확대할 필요성이 있다. 수요 집중지역에 수요층이 필요로 하는 주택을 공급할 수 있도록 재건축에 대한 정책의 전환이 필요하다.