우리사회가 더욱 발전하려면 정부의 규제보다는 민간의 자율성이 우선시되고 확대되어야 한다. 그러나 현재의 재건축 관련 감정평가업체의 선정은 많은 문제점을 내포하고 있어 이에 대해 개선이 필요하다는게 우리 업계 대다수의 시각이다.

 

재건축사업의 경우 감정평가업체의 선정과 관련해서는 재개발 관련 규정을 준용하여 시장·군수의 추천으로 선정(도시 및 주거환경정비법 제48조)할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 현실적으로는 임의규정인 관계로 조합이 자율적으로 선정하였으며, 이로 인해 다음과 같은 문제점을 야기하고 있다.

 

첫째로는 재건축 관련 감정평가업무를 선점한 일부 법인 또는 소수의 감정평가사들이 높은 진입장벽을 설치하고 새로이 시장에 진입하고자 하는 다수의 감정평가사들의 진입을 사실상 막고 있다. 소수에 의해 제공되는 서비스는 단편적이고 획일적일 수밖에 없는 것으로 이는 고품격의 다양한 서비스를 제공받기를 기대하는 재건축정비사업조합들의 권리를 침해하는 것이 된다.

 

둘째로는 시장을 선점한 극소수가 과거의 평가실적을 볼모로 하는 진입장벽을 설치하여 사실상 ‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’상의 ‘시장지배적 사업자’적인 지위를 누리고 있으며, 그 집중도가 시간이 흐를수록 도를 더해가고 있는 실정으로 감정평가업계의 건전한 발전을 저해하고 있다.

 

셋째로는 감정평가업체의 선정과 관련하여 감정평가서비스의 수요자인 재건축조합들이 갖는 반응을 살펴보면 조합이 감정평가업체의 선정권을 가지지 아니하면 감정평가업자의 유기적인 업무협조를 기대할 수 없고, 경험이 없는 감정평가업체가 추천될 경우 감정평가 서비스 질이 부실 또는 저하되어 조합원의 이익에 반하거나 손해를 초래할 수 있는 점 등을 우려하고 있는 것으로 파악된다.

 

그러나 현재 재건축 관련 감정평가 보다 훨씬 역사적으로 오래된 재개발 관련 감정평가업체의 선정은 시장·군수의 추천에 의해 이루어지고 있으며, 현재 대다수의 감정평가법인들이 전문성을 확보하고 있어 무리없이 업무를 수행하고 있다. 특히 공동주택의 재건축 관련 감정평가업무는 단독주택이 주로 대상이 되는 재개발 감정평가업무와 비교하여 볼 때 업무내용이 매우 단순하여 실제 조합원들이 갖는 염려는 기우에 불과하다 하겠다.

 

한편 많은 감정평가사들이 감정평가업무 이외에도 도시정비사업 전반에 걸쳐 전문지식을 갖추고 있으며 이에 대한 서비스 제공노력을 아끼지 않고 있다. 그러나 현실적으로는 조합에서의 공식적인 감정평가사가 선정시기가 조합설립 이후로 규정되고 있어 이에 대한 서비스제공이 원천적으로 불가능하도록 되어 있는바, 감정평가사들의 전문지식이 사업추진 초기부터 활용될 수 있는 방안이 모색되어야 할 것이다.

 

위와 같은 내용들을 기초로 하여 다음과 같이 대안을 정리해 제시해 본다.

 

첫째, 도시정비사업 관련 감정평가업무와 관련하여 시장원리에 입각한 자율성이 최대한 확보되어야 하겠지만, 감정평가업계의 건전한 발전과 재건축사업이 갖는 공익성 등을 감안할 경우 소수의 기득권자들이 보이지 않는 진입장벽을 이용하여 규모에 관계없이 시장을 싹쓸이하는 독점적 행태의 관행은 최우선적으로 시정되어야 한다.

 

둘째, 상기 독점적 폐해의 방지를 위해 재건축 관련 감정평가업체의 선정을 재개발사업장과 같이 감독관청이 추천하는 방법으로 변환하더라도 감정평가사들의 재건축사업 분야에 대한 전문성을 활용하기 위한 일환으로서 2개 업체 중 1개 업체는 조합이 선정할 수 있도록 하는 절충안을 생각해 볼 수 있다. 1개 업체에 대한 선정권을 조합이 가질 경우 조합원들의 기대에 부응한 감정평가사들의 자발적이고 적극적인 전문지식을 활용한 다양한 서비스 제공노력이 펼쳐질 것이 예상된다.

 

셋째, 감정평가업체의 선정 시기는 조합원들의 서비스수요 등을 감안하여 조합설립 이전이라도 조합원들이 필요로 하는 시기에 선정이 가능하도록 탄력적이고 유연하게 운영할 필요가 있다.

 

마지막으로 재건축 분야의 발전과 함께 감정평가업계의 건전한 발전을 기대해 본다.