서울시의 9개 3차뉴타운 사업의 밑그림이 점차 윤곽을 잡아가고 있다. 특히 3차뉴타운의 경우 지난 7월부터 시행된 <도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)>에 따라 계획을 세우고 있다. 도촉법상 재정비촉진계획이 되는 것이다. 따라서 촉진계획 수립에 있어 핵심적인 역할을 하는 총괄계획가(MP)들은 저마다 합리적이고 지역 실정에 맞는 계획을 수립하기 위해 아이디어를 창출해 내고 있다. 하지만 총괄계획가들의 고심은 도촉법에 대한 주민들의 오해에 있다고 전해진다. 즉 도촉법에 여러 가지 인센티브 조항이 있어 주민들은 도촉법에 의한 도시재정비가 ‘황금알을 낳는 거위’로 생각할 수도 있지만 도시설계·계획적으로 보면 그 만큼의 인센티브를 적용하기는 현실적으로 어렵기 때문이다. 지난달 26일 주민설명회를 가지고 계획의 윤곽을 설명한 김세용 장위뉴타운 총괄계획가는 이러한 점을 주민들이 이해주기 바란다는 뜻을 밝혔다.

 

=도촉법 제19조 및 시행령 제20조에 따른 용적률, 건폐율 및 층수제한 완화에 대한 내용은 서울시가 가지고 있는 큰 고민거리 중 하나다. 결론부터 말하자면 서울시의 입장은 지역 사정에 맞지 않는 급격한 용적률의 상승은 없다는 것이다. 층수제한 완화도 역시 마찬가지다. 일부에서는 도촉법의 완화 내용에 대해 일본의 록뽄기 힐스를 예로 드는데 이는 우리의 사정과 맞지 않다. 록뽄기 힐스의 경우는 동경 외곽에 코어(중심)를 만드는 것이 그 주된 목표였다. 하지만 뉴타운의 경우는 말 그대로 도시를 재정비하는 것이다. 개념 자체가 다른 것이다. 지역마다 차이는 있을 수 있지만 9개 3차 뉴타운지구에 모두 도촉법 상의 인센티브 개념을 도입할 수는 없을 것이다.

 

-기반시설비용은 사업시행자가 부담토록 했다. 재정비촉진구역별 분담에 대해 형평성을 제고할 수 있는 방안은 무엇이라고 생각하는가.
=상당히 어려운 부분 중 하나다. 분담에 대한 조정이 쉽지 않다고 생각한다. 장위뉴타운의 경우는 주민설명회에서 밝혔듯이 면적에 관계없이 구역별로 평균 15%를 배분하도록 계획에 반영했다. 장위뉴타운 지구에는 도로 뿐 아니라 학교, 공원, 공공의 청사 등이 들어선다. 또 촉진계획 수립과정에서 순환형 도로를 새로 개설해 각 구역별로 접근성이 용이하도록 했으며 광역적 접근이 손쉽도록 했다. 따라서 그 수혜를 균등히 받을 수 있다고 할 수 있다.

 

-도촉법에 의해 이른바 용적률 양도제가 시행될 경우 장점과 보완해야 할 점이 있다면 무엇인가. 또 장위뉴타운 지구에도 해당 사항이 있는지.
=다른 뉴타운지구에서는 해당 사항이 있을지 모르겠지만 검토 결과 우리 지구에는 적용할 수 있는 곳이 없었다. 이 개념은 이론적으로는 이상적이지만 현실적으로는 적용하기 힘든 부분이 있다. 미국에서는 문화재 보호 지역에 대한 방편으로 TDR(개발권 양도제)이 도입됐다. 하지만 미국에서도 이 개념을 도입한 사례가 드물다. 선진국처럼 지가가 안정된 곳에서는 그나마 이 개념을 적용할 수 있지만 우리나라처럼 지가의 변동이 심한 곳에서는 힘든 부분이다. 오히려 세운상가의 문제를 해결하는데 이 부분을 도입하는 것이 어떤가 하는 제안을 서울시에 한 바 있다. 이 경우에도 이해 관계자 조정에 시간이 많이 걸릴 것으로 예상한다.

 

-장위뉴타운의 현 상황에 대해 말한다면.
=당초 계획은 올 연말까지 재정비촉진계획을 고시하는 것이었다. 하지만 장위뉴타운이 건설교통부의 시범지구 후보지로 선정됨에 따라 일정이 불투명해졌다. 건교부와 협의를 거쳐야 하기 때문이다. 건교부는 시범지구에 대해 명확한 입장을 정립해야 한다고 생각한다. 사업이 빨리 진행되는 것인지, 아니면 이상적인 도시 재정비를 위한 것인지에 대한 두 가지 경우에 대해 확실한 방침이 있어야 한다. 후자의 경우라면 지금처럼 계획을 세워서는 안 된다. 하지만 이 경우는 현실적으로 불가능한 측면이 있다. 이상적인 개발이 되려면 은평뉴타운의 예처럼 공영개발의 형태를 보여야 할 것인데 장위뉴타운처럼 재개발 방식이 주가 되면 이러한 개발은 거의 불가능하다. 현재 장위뉴타운은 건교부와의 협의 후 계획을 보완해야 하기 때문에 금년 내 수립 완료 및 고시는 어려울 것으로 보인다.

 

-장위뉴타운이 서울시의 지리적·문화적 위치상 어떤 모습으로 개발돼야 한다고 생각하는가.
=장위동 일대는 20년 전만해도 고급주택지였다. 그 후 다세대 주택이 들어서면서 오늘날과 같은 모습이 됐다. 향후 신분당선이 이곳까지 연결되면 왕십리 부도심과 상계동 신도시 사이에 위치하게 된다. 따라서 그 연결축의 역할을 하게 될 것이다. 즉 왕십리 부도심과 연계되는 새 부도심의 위상을 가지게 될 것으로 예상한다. 또 동부권의 상계주거지를 대신하는 주거단지가 형성될 것이다. 장위뉴타운은 이처럼 주거중심형으로 초점을 맞춰 개발 계획을 구상하고 있다. 더불어 문화적 중심지로서의 모습을 띨 수 있도록 개발이 돼야 할 것이다. 성북구 내에는 제대로 된 극장 하나 없다. 여건 상 극장을 지을 수 없지만 인근에 한국예술종합학교라는 훌륭한 인프라가 구성돼 있다. 건교부에 제안, 한국예술종합학교와 연계해 공연과 전시를 할 수 있는 시설을 만들 수 있도록 구상하고 있다. 학교에도 마땅한 공연시설이 없는 것이 현실이다. 이렇게 된다면 장위뉴타운은 왕십리 부도심을 연계하면서 주거지로서, 또 문화의 거점으로서의 역할을 할 것이다.

 

-장위뉴타운에 도촉법 상 용적률 인센티브나 2종 주거지역에서의 층수제한완화 등이 가능하다고 생각하는가.
=앞서 말했지만 장위뉴타운은 주거중심형으로 정비가 될 것이다. 따라서 주민들이 바라는 만큼의 초고층 대형 주상복합 건물들이 들어서기는 힘들 것으로 보인다. 지난달 주민설명회를 열기 전 뉴타운 내 일부 지역에서는 도촉법을 근거로 50층 이상의 초고층으로 개발할 수 있다는 유인물이 나돈 적도 있다. 하지만 모두에 말한 것처럼 서울시 방침이나 지구개발 계획에, 지역의 위상에 모두 어긋나는 말들이다.

 

 

-도촉법은 주민들의 의견을 수렴할 수 있는 방안이 제한적이라는 지적이 있다.
=사실 주민들은 의견을 수렴하기 전에 적극적으로 의사를 밝히고 있다. 한 가지 안타까운 것은 이곳에 정착하는 주민들의 의견이 아니라 팔고 떠나려는, 즉 사업성의 측면에서만 의견이 개진된다는 점이다. 계획은 지난달 주민설명회에서의 것과 크게 달라지지 않을 것이다. 주민들의 의견은 친환경적이고 쾌적한 지구에 대한 것이 아니라 사업자의 개념에 보다 접근돼 있다. 따라서 이들의 주 관심사는 보다 많은 용적률을 적용하는 것이다. 뉴타운이나 재정비촉진사업은 집을 많이 지어서 많은 주택을 공급하는 데에도 목적이 있지만 보다 중요한 것은 도촉법의 취지처럼 도시재정비를 광역적이고 합리적으로 이끌어 도시가 본연의 역할을 할 수 있게 하자는 것이다.

 

-주민들과 서울시 등에 당부하고 싶은 말은.
=1차 뉴타운지구만 해도 서울시가 의욕적인 마인드를 가지고 예산 등 여러 가지 지원을 했지만 지금은 그렇지 않다. 처음부터 서울시가 적극적인 컨트롤을 해 주면 현실성 있는 계획을 수립할 수 있을 것이다. 또 균형발전에 대한 개념을 정립하는 것이 필요하다고 본다. 균형발전을 거론할 때 강북을 강남처럼 만드는 것이라고 얘기하는데 맞지 않다고 본다. 강남이 이상적인 형태가 아니라고 생각하기 때문이다. 강북은 강북 본래의 색깔에 맞게 개발되고 정비돼야 한다. 그것이 참다운 의미의 균형발전일 것이다. 이러한 점을 서울시에서 고민해야 한다고 생각한다.