상가 등 건축물 분양시장에는 2005년 4월 <건축물분양에 관한 법률> 제정으로, 공동주택의 사전 분양에만 적용해오던 분양보증 제도가 새로 도입됐다.

 

건축물 분양보증제도는 상가 등 건축물이 사전 분양된 후 발생하는 분양 사업자의 부도나 파산 등의 위험으로부터 피분양자를 보호하기 위한 것이다. 이 제도는 분양 사업자가 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관은 당해 건축물의 분양이행 또는 납부한 분양대금의 환급 이행을 책임지는 구조로 되어 있다.

 

그러나 이 제도가 분양 사업자에게는 비용부담 및 규제의 강화로 여겨지다보니 분양면적을 축소하는 등의 편법을 통해 법 적용에 따른 규제를 회피하고자 하는 경우가 적지 않다.

 

이로 인해 피분양자 보호는 실효성을 상실하고 있는 경우가 늘어나 피분양자는 입법이전과 마찬가지의 분양에 따른 위험에 노출되어 있으며, 분양 사업자는 분양요건의 강화로 사업추진을 위한 자금조달의 어려움만 더욱 가중되는 등의 부작용이 적지 않은 실정이다.

 

현행 건축물 분양보증 제도의 문제점은 먼저 분양위험 관리 기능이 미흡하다는 것이다. 사전 분양에 따른 위험 발생을 최소화하기 위하여 공정률 확인 등 공정관리와 분양 사업자의 분양대금 적정관리가 필요하지만, 분양보증의 경우 신탁계약과 달리 분양 사업자의 적극적 협조가 있어야만 가능하게 되어 있기 때문이다.

 

둘째는 분양대금 지출용도의 과도한 제한이다. 분양보증제도를 통하여 분양대금의 지출이 분양 보증기관에 의해서 일정 부분 관리되고 있기 때문에 분양 사업자의 자의적 지출은 제한되고 있다. 분양대금의 사업목적 외 지출을 우려하여 사업부지 구입비용에 충당하는 것이 사실상 금지되고 있는 것이다. 그러다 보니, 건설금융 시스템이 일천한 국내 현실을 감안할 때 분양 사업자의 자금조달 부담이 증가하여 해당 사업의 원활한 수행에 오히려 장애가 되는 등 피분양자의 분양에 따른 위험을 증가시키는 부작용도 우려되고 있다.

 

셋째는 주상복합 건물의 상가부분에 대한 분양보증계약 체결이 사실상 제한되어 있다는 것이다. 주상복합 건물의 주택부분에 대한주택보증의 분양보증 계약이 선행되어 있는 경우, 상가부분의 사전 분양을 위한 타 보증기관의 보증계약 체결은 ‘주택법’에 의할 때 불가능하여 분양 사업자의 분양 보증기관 선택권을 사실상 제한하는 결과를 초래하고 있다.

 

넷째는 법 적용 대상이 한정돼 있어 피분양자 보호가 불충분하다는 점이다. 3천㎡ 미만 규모의 상가 등 건축물의 분양은 건축물분양법령의 적용 대상에 포함되고 있지 않는 점을 이용하여 실제 규모와 관계없이 분양면적만을 줄이는 편법이 횡행, 피분양자 보호의 부실화가 우려되고 있다.

 

이러한 건축물 분양보증 제도를 개선하기 위해서는 먼저 상가분양에 따른 위험요인의 관리 실효성을 강화할 필요가 있다. 분양보증 사고의 발생 가능성을 줄이기 위하여 보증기관의 위험관리 기능을 신탁계약의 수준까지 보완할 필요가 있다.

 

둘째는 분양대금의 토지구입 비용 충당을 허용해야 한다. 분양 사업자의 자금조달 원활화를 통해 사업추진에 따른 재정적 위험감소로 피분양자 보호의 실효성을 증대할 수 있도록 분양보증 계약이나 신탁계약이 체결된 현장(자금지출 절차의 투명성 확보 전제)은 분양대금을 토지구입 비용에 충당할 수 있도록 허용하여야 한다.

 

셋째는 주상복합 건물에 대한 건축물 분양 보증기관도 주택을 포함해 분양보증할 수 있도록  전면 허용해야 한다. 현행 주상복합 건물의 상가부분에 대한 분양보증은 주택의 분양보증과 맞물려 일반분양 보증기관의 진출이 사실상 제한되고 있으므로 원활한 보증업무의 처리를 위하여 주택부분에 대한 분양보증도 허용하는 등의 주택법령 개정이 필요하다.

 

넷째는 주택 및 건축물 분양보증 시장을 개방해 경쟁체제를 도입해야 한다. 경쟁을 통한 서비스 증대와 선택의 폭 확대 등을 통해 주택의 피분양자 보호를 강화할 수 있도록 대한주택보증의 주택분양 보증에 대한 독점적 지위를 개선하여 분양 보증기관에게 단계적인 주택분양 보증시장 진입을 허용할 필요가 있다.

 

마지막으로 <건축물분양에 관한 법률>의 적용 확대를 통해 피분양자 보호의 실효성을 제고해야 한다. 주택보다 사전 분양에 따른 피분양자의 경제적 위험성이 크다는 점을 고려할 때 3천㎡ 미만 건축물에도 분양보증을 확대 적용토록 하고 적용 제외대상에 대해서는 건축허가 외에 분양신고를 의무화하는 등의 보완작업이 필요하다.