서울·경기·인천 등 광역단체는 물론 대한주택공사에서도 재건축임대주택 인수에 난색을 표하면서 재건축임대주택이 미운 오리새끼로 전락하게 됐다. 이로써 강남 재건축을 규제해 집값을 잡겠다는 취지로 도입된 재건축임대주택 의무건립제도가 사실상 실패한 정책임이 드러나게 됐다.

 

주공의 ‘임대주택 인수 검토 보고서’에 따르면 시뮬레이션 결과 모든 지구의 인수가격이 전세금을 초과해 미회수액에 대한 자체자금조달이 불가피하고, 이에 따른 조달비용이 증가해 전체 임대사업에 손실이 초래된다고 분석했다.

 

주공은 “재건축임대주택 의무건립제도가 실질적으로 정착될 수 있도록 손실이 예상되더라도 인수는 불가피한 것으로 판단된다”면서도 “재무건전성 확보를 위해 관련제도 및 정책에 기금지원이나 분양전환 허용 등을 적극 반영해 줄 것”을 건의했다.

 

우선 주공은 재건축임대주택이 재정 및 국민주택기금 지원대상에서 제외돼 있고, 임대수입이 낮아 자체조달비용 증가 등에 따른 구조적 손실발생이 불가피하다고 보고 있다. 자체조달금리 5.2%와 기금이자 3~4.5%의 차이는 0.7~2.2%에 불과해 기금지원으로도 전체적인 손실이 예상된다는 것이다.

 

결국 재건축임대주택의 경우에는 재개발임대주택과 동일하게 공공부문 주택 비축차원에서 국민주택기금 및 정부 재정지원을 요청했다.

 

또 정부재정 및 국민주택기금 지원이 불가능할 경우 일정기간(10년) 임대 후 분양전환토록 허용해 줄 것을 요청했다.

 

하지만 <재건축임대주택건설의무 업무처리기준> 2-4호에 따르면 인수자는 임대주택을 분양전환할 수 없도록 못박고 있다.

 

임대주택의 건설규모도 조정해 달라고 했다.

 

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(60㎡ 이하 20%, 60㎡~85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%)에 따라 재건축임대주택도 규모별 공급기준을 마련해 달라는 얘기다.

 

또 인수기준에 대해서도 언급했다. 입주자 모집시기와 조건을 정한 <주택공급에 관한 규칙> 제7조제3항은 “<도시 및 주거환경정비법>에 의한 주택재건축정비사업의 사업주체가 <수도권정비계획법> 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역내의 투기과열지구안에서 주택을 건설하는 경우로서 동법의 규정에 의한 조합원 또는 토지등소유자외의 자에게 주택을 공급하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 건축공정이 전체공정의 80퍼센트에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다>고 규정하고 있다.

 

결국 주공이 재건축임대주택을 인수하는 경우 이 조항을 적용받기 때문에, 주공에서는 인수계약은 건축공정이 전체공정의 80%에 달한 후에 체결하되, 인수대상 주택의 동·호수는 일반분양 동·호수 결정전에 추첨으로 선정해 달라고 했다.

 

이밖에 지자체의 선택적 인수에 대한 금지조항 신설도 요구했다. 주공은 지자체가 우선인수를 검토하면서 사업성이 양호한 지구만을 선택적으로 인수하고 사업성이 열악한 지구는 주공에 전가할 경우에 대비해 선택적 인수를 금지토록 해 달라는 얘기다.

 

 

 

서울, 경기, 인천 등 재건축임대주택을 인수해야 하는 광역단체들이 곯머리를 앓고 있는 것으로 전해지고 있다. 매입비용이나 관리인력이 턱없이 모자라기 때문에 이들 광역단체들은 건교부에 인수자 지정을 무더기로 요청한 상태다. 하지만 뾰족한 대안이 없기는 건교부도 마찬가지다. 지자체가 알아서 해주기를 바라고 있는 형국이다.

 

<도정법> 시행령 제41조의2제5항은 “재건축임대주택을 공급하는 경우에는 시·도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시·도지사가 재건축임대주택을 인수할 수 없는 경우에는 건설교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다”고 규정하고 있다.

 

▲서울=‘서울시 주택기획과-9419’ 공문에 따르면 서울시는 재건축임대주택 매입예산이 계상돼 있지 않아 인수를 할 수 없다고 밝혔다. 또 재건축임대주택 매입방안으로 재개발임대주택 수준의 국고보조(40%) 및 국민주택기금(40%)의 지원을 요청하기도 했다.

 

현재 서울시의 경우 노원구 월계라이프 51세대, 수명산시티 7세대, 면목동마젤란21아파트 18세대 등 총 76세대가 매입대상이다.

 

이에 대해 건교부는 ‘주거환경팀-4405’ 문서를 통해 “서울시의 재정 등을 감안할 때 재건축임대주택을 충분히 인수할 수 있을 것으로 사료된다”며 “올해 임대주택 매입 예산을 추가로 확보해 인수하는 방안을 적극 검토해 달라”고 회신했다.

 

한 재건축 전문가는 “서울시의 경우 타 광역단체에 비해 재정여건이 양호하고, SH공사 등을 통해 관리도 충분히 가능하다고 본다”며 “다만 월계라이프, 수명산시티 등에서처럼 사업성이 떨어진다고 여겨지는 지역의 재건축임대주택은 모두 건교부에 인수자 지정을 요청할 것으로 보인다”고 말했다. 결국 사업성이나 관리적인 측면에서 양호한 곳만 인수하겠다는 게 속내다.

 

▲경기=경기도의 상황은 더 심각하다. ‘경기도 도시주택과-5713’ 문서에 따르면 경기도는 “재건축임대주택을 인수하기 위해서는 관리조직과 막대한 자원이 소요될 것으로 예상되지만 경기도는 현재 관리조직 부재와 향후 재원확보 방안 마련도 전혀 없는 실정”이라며 인수불가를 선언했다. 또 “현재 재건축임대주택 인수여부와 관련된 종합방안을 마련중에 있다”면서도 “방안이 나오기까지 상당기간이 소요될 것으로 예상되고, 결과도 불투명하다”고 부정적인 견해를 보였다.

 

경기도가 인수지정을 요청한 현황 자료에 따르면 60개소, 4천674세대이다.

 

▲인천=인천의 경우도 마찬가지다. ‘인천시 주택건축과-5756’ 문서에 따르면 인천시는 “임대주택 매입시기, 예산 및 조직확보 가능성에 대해 종합적으로 검토했지만 열악한 지방재정 때문에 인수하기에는 재정상·업무관리상 실질적인 어려움이 있다”며 거부의사를 밝혔다.
인천시의 경우 오는 2009년까지 인수해야 하는 재건축임대주택 세대수가 목화연립 등 19개지구 750세대이다.

 

한편 대한주택공사가 인천시의 재건축임대주택 인수검토 요청에 대해 건교부에 중간보고한 결과에서도 사업성이 열악하기 때문에 제도적 지원방안이 강구되지 않을 경우 인수가 곤란하다고 판단했다.

 

대한주택공사 ‘도시정비처-1521’ 문서에 따르면 “전체 주택가격 대비 임대수익(주변 시세의 90%)의 비교에 의한 사업성 유무는 지역 시세 여건에 크게 좌우되는데 인천지역은 임대시세가 상대적으로 낮은 편이어서 사업성이 열악하다”며 “국민주택기금 및 정부재정 지원 등이 마련돼야 한다”고 결론지었다.