<김조영의 재건축 법률상담>서면에 의한 재건축결의의 필요성
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  • 승인 1999.11.30 00:00
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<김조영의 재건축 법률상담>서면에 의한 재건축결의의 필요성 김 조 영본지 편집인www.r119.co.kr 재건축사업을 진행함에 있어 재건축결의가 적법하게 이루어져야 한다는 점은 다 알고 있을 것이다. 그런데 창립총회나 임시총회에서 결의한 재건축결의의 정족수가 부족하다고 하면서 조합을 상대로 재건축결의부존재 또는 무효소송을 제기하는 경우가 있는데 이럴 때 법적인 효력은 어떻게 되는가? ▲재건축결의의 요건=‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제47조 3항에 의하면 재건축결의를 함에 있어서는 <①신축건물설계의 개요, ②건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, ③제2항의 규정한 비용의 분담에 관한 사항, ④신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항>을 정하여 재건축결의를 하도록 되어 있다. 그리고 정족수는, 주택재건축사업의 경우 주택건설촉진법 제44조의 3 제7항에 의하면 △주택단지안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 본다) 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의와 △주택단지안의 전체 구분소유권자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 결의를 얻도록 되어 있었다. 위와같이 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’과 ‘주택건설촉진법’에 규정되어 있던 내용이 현행법상으로는 도시및주거환경정비법 제16조 동법시행령 제26조에 통합되어 규정되어 있다. ▲창립총회에서의 재건축결의는 거의 요건 미달= 재건축사업에 있어서 통상적으로 재건축결의를 창립총회시에 안건으로 상정하여 처리하는 경우가 거의 대부분이다. 하지만 위에서 보는 바와 같이 재건축결의의 내용을 정하고 △주택단지안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 본다) 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의와 △주택단지안의 전체 구분소유권자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 결의를 받아야만 적법한 재건축결의가 된다. 그런데, 창립총회에서 위와 같은 재건축결의의 내용을 정하여 상정하는 것은 문제가 되지 않는데, 결의 정족수를 맞추는 경우는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 따라서 원칙적으로 창립총회에서 한 재건축결의는 정족수 부족으로 적법하게 결의가 되지 않은 상태인 것이다. ▲그러면 어떻게 재건축결의를 적법하게 하여야 하는가= 위와 같이 대부분의 조합에서 창립총회시 결의하는 재건축결의가 정족수 부족으로 적법하게 되어 있지 않은데 어떻게 조합에서는 적법한 재건축결의를 하였다고 하며 사업을 진행하고 있는 것일까. 재건축결의도 관리단에서 하는 집회결의가 원칙이나 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의도 가능하다. 실제로도 규모가 큰 집합건물에서는 서면결의에 의하는 것이 대부분이며, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집·개최될 필요가 없다고 본다. 즉, 도시 및 주거환경정비법(또는 주촉법)이 적용되는 규모가 큰 집합건물의 재건축은 재건축결의 정족수를 갖추어야 관할관청에서 재건축조합의 설립인가를 내 준다. 이 때 그 정족수를 갖추었다는 사실을 서면에 의하여 입증하도록 요구하므로, 실무상 관리단집회나 총회에서의 결의와 별도로 재건축찬성의 의사표시를 서면으로 제출하도록 하고 있다. 이 경우에는 집회는 사실상 재건축결의를 위한 집회가 아니라 추진위원회의 재건축 홍보의 장이라고 볼 수 있고, 실제 재건축결의는 그 전후에 제출되는 서면에 의하여 이루어지는 것이 대부분이다. 따라서 집회에서 형식적으로 재건축결의가 있었는데 그 결의에서 정족수가 미달되었다고 하여 그 시점에 재건축결의를 위한 의안은 폐기되었고, 따라서 그 후에 완전히 새로운 재건축결의를 하여야 하는 것은 아니다. 그 집회의 전후에 이루어진 서면결의는 집회결의와는 독립된 재건축결의로 보아야 하거나, 심지어 경우에 따라서는 집회결의와 일체로 재건축결의의 정족수를 판단하여야 한다는 것이다. 이와 관련해 대법원은 다음과 같이 판결한 바 있다. <당초 무효인 재건축결의가 그 후의 의결정족수를 완화하는 법령의 개정이나 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없다. 그러나, 재건축에 동의할 것인가는 구분소유자들로서는 쉽게 결정할 수 없는 사안이라는 점과 반드시 서면에 의한 동의가 강제되는 것은 아니더라도 실무상 비법인사단으로서의 재건축조합설립을 통한 재건축의 경우 서면에 의하여 재건축동의의 의사표시가 이루어지고 있다는 점에 비추어, 유효한 재건축결의가 있었는지의 여부는 반드시 최초의 관리단집회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니다. 비록 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 할 경우가 있고, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단집회를 소집·개최할 필요가 없다.> 따라서 실무상 재건축결의는 총회에서의 결의보다는 총회 전후에 받게 되는 별도의 재건축결의동의서의 징구에 의하여 결의가 되고 있기 때문에 서면에 의한 재건축결의를 정족수에 맞게 받음으로써 적법한 재건축결의를 한다고 보아야 할 것이다. < 건설교통부 고문변호사> 02-592-9600 www.r119.co.kr
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