주민 자체적으로 추진위 설립해 부담금 최소화
용적률 549%, 총 652세대 신축… 사업성 높아
정비사업의 이상적인 사업 추진 방법은 정비구역이 지정되면 정비업체 등 외부업체의 도움없이 토지등소유자 스스로 추진위원회를 구성해 사업을 추진하는 것이다. 그럼에도 많은 정비구역들은 전문적인 지식이 부족하고 초기사업 자금 조달에 어려움을 겪고 있어 정비업체 등의 도움을 받아 사업을 추진하고 있다. 하지만 업체의 도움없이 사업을 추진하고 있는 구역이 있다.
바로 상봉3재정비촉진구역(위원장 이건호)이다. 이 구역은 정비업체나 이른바 O/S업체라 불리는 외부업체의 도움 없이 토지등소유자가 추진위를 구성해 사업을 추진해 상봉재정비촉진지구의 모범구역으로 꼽히고 있다. 특히 촉진지구에서는 최초로 추진위를 구성해 투명성과 신속성, 두 마리 토끼를 잡았다는 평가를 받고 있다. 여기에 최고 47층 높이에 549%의 용적률이 적용돼 사업성도 매우 높을 전망이다.
▲업체 도움 없이 추진위 승인… 투명하고 빠른 사업추진으로 사업성 높여=상봉3촉진구역은 외부 업체의 자금이나 도움을 받지 않고 투명하게 사업을 추진해 사업성을 높이고 있다. 실제로 이 구역은 지난해 8월 재정비촉진계획 고시 후 주민들이 주민자치협의회를 만들어 추진위원회를 구성했다. 추진위 구성까지 정비업체나 O/S업체의 도움을 전혀 받지 않고 상봉재정비촉진지구에서 첫 번째로 추진위 승인을 받은 것이다.
추진위 승인 이후에도 한국씨앰개발을 정비업체로 선정했지만 여전히 추진위 임·직원과 토지등소유자들 스스로 조합설립 동의서를 징구하고 있다. 이에 따라 추진위는 최소한의 사업비로 사업을 추진해 토지등소유자들의 부담금을 줄이게 됐다. 추진위는 현재 조합설립 동의율을 거의 확보한 상태여서 이르면 2~3개월 내 조합설립이 가능할 것이라고 예측했다.
이 위원장은 “주민들 스스로 추진위원회 승인에 이어 조합을 설립한다는 것에 대해 자부심을 갖고 있다”며 “사업비 지출을 최소화해 토지등소유자의 재산을 극대화하기 위해 최선을 다할 것”이라고 말했다.
▲용적률 549.5% 적용… 최고 47층, 652가구 공동주택 건립 계획=상봉3촉진구역은 도시환경정비 방식으로 사업이 추진되는 만큼 높은 용적률과 층수로 인해 사업성이 높을 것으로 예상되고 있다.
촉진계획안에 따르면 이 구역은 중랑구 상봉동 101번지 일원 2만9천609.9㎡로 건폐율 52.48%, 용적률 549.53%가 적용된다. 이에 따라 임대주택 101세대를 포함해 총 652세대의 공동주택과 업무, 판매, 문화시설이 들어서게 된다.
현재 추진위가 파악한 전체 토지등소유자 수가 약 180명인 점을 감안하면 사업성이 매우 높을 것으로 기대되고 있다. 여기에 층수도 최고 47층까지 건립할 수 있어 상봉재정비촉진지구의 랜드마크 역할을 할 것으로 기대돼 사업성을 더욱 높이는 요소로 작용하고 있다.
전용면적별로는 △59㎡ 195가구 △84㎡ 262가구 △114㎡ 107가구 △135㎡ 66가구 △170㎡ 12가구 △205㎡ 10가구 등으로 지어진다. 비주거시설은 업무시설(3만4천669.5㎡), 판매시설(2만3천913㎡), 문화시설(9천180㎡)이 각각 건립된다.
▲트리플 역세권 입지… 교통·편의시설 잘 갖춰져=상봉동 일대는 구리, 남양주 등 경기도 북부와 서울을 잇는 관문 역할을 하고 있는 만큼 교통이 매우 편리한 지역이다. 특히 상봉3촉진구역은 지하철 7호선 상봉역과 맞닿아 있는데다 길 하나를 사이에 두고 오는 신상봉역도 개통될 예정이어서 더블 역세권의 수혜를 입게 될 전망이다.
특히 신상봉역은 중앙선은 물론 서울~춘천을 잇는 경춘선 복선전철도 개통될 예정이어서 사실상 트리플 역세권 구역으로 거듭나게 된다. 여기에 구도심과 동부간선도로 등으로 이어지는 망우로도 맞닿아 있는데다 면목동길, 면목천길 등도 인접해 있어 매우 편리한 교통여건을 갖추고 있다.
또 이마트, 코스트코 등 대형 쇼핑시설과 시외버스터미널이 인접해 있어 편리한 생활이 가능하며 봉화산, 망우산 등 근린공원이 인근에 자리 잡고 있다. 이밖에 면목초, 서울상봉초, 상봉중, 혜원여고 등도 학교시설도 밀집해 있다.
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소형 다세대주택 3.3㎡당 3,500만원 이상 호가
■ 현재 시세는
상봉3재정비촉진구역은 다수의 일반분양물량과 뛰어난 입지조건으로 사업성이 매우 높을 것이라고 인근 공인중개사들은 전했다. 이러한 기대가 반영되면서 상봉3촉진구역은 추진위 승인 이후 가격이 크게 오른 것으로 알려졌다.
상봉3촉진구역 인근에 위치한 남양공인중개사사무소(02-435-0077)의 홍창진 대표는 “현재 구역 내 100㎡이상의 단독주택은 3.3㎡당 약 1천500만~1천600만원에 매물이 나오고 있다”며 “20~30㎡ 규모의 다세대주택은 3.3㎡당 3천500만원 이상의 거래가가 형성되고 있다”고 설명했다. 이어 “상봉3촉진구역은 재정비촉진지구 안에서 주민들의 호응도가 가장 높은데다 조합설립을 목전에 두고 있는 등 사업이 빠르게 진행되고 있다”며 “일반분양 물량이 많아 사업성이 매우 높을 것”이라고 예상했다.
입지조건이 좋아 상업시설 분양에도 큰 무리가 없을 전망이다. 홍 대표는 “상봉역 출구 두 개를 끼고 있어 타 구역에 비해 상업시설에 대한 분양성도 좋다”고 말했다.
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“2~3개월 이내 조합설립인가
관리비 부담 줄이는 데 역점”
이건호
상봉3재정비촉진구역 추진위원장
“32년 동안 이곳에서 공직생활을 하고 자식 셋을 키웠습니다. 상봉동은 제2의 고향이자 종착역이 될 것입니다.”
상봉3촉진구역의 도시환경정비사업을 이끌어가고 있는 이건호 위원장의 말에는 구역과 이웃에 대한 애정이 담겨 있었다. 용역업체를 쓰면 보다 쉽게 조합설립동의서를 징구할 수 있지만 주민들을 일일이 찾아다니며 동의서를 받는 이유가 여기에 있다. 비용절약도 한 이유지만 주민들과 소통할 수 있어야 제대로 된 사업을 추진할 수 있다고 생각하기 때문이다. 이 위원장은 주민들이 최소한의 부담으로 보다 좋은 환경에서 살 수 있도록 하는 것이 사업의 최종 목표라고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=정비사업은 주민들이 추진하는 사업이다. 하지만 사업을 추진하기 전부터 외부업체의 도움을 받게 되면 사업비가 늘어날 뿐만 아니라 업체에 끌려 다닐 수밖에 없다. 따라서 “어차피 사업을 추진해야 할 것이라면 업체에 끌려 다니지 말고 주민 스스로 사업을 추진하자”는데 주민들의 의견이 모아졌다. 이후 발기인 대회를 시작으로 주민자치협의회를 구성한 것이 현재의 추진위로 발전하게 됐다. 처음부터 추진위원장을 하려고 한 것은 아니었지만 초대 위원장께서 건강상의 문제로 사퇴함에 따라 추진위원장을 맡아 사업을 이끌어가게 됐다.
▲사업을 추진하면서 애로사항은=추진위원회 설립은 주민들이 자발적으로 동의서를 제출했기 때문에 큰 어려움이 없었다. 또 중랑구청 역시 적극적인 행정으로 많은 도움을 주고 있다. 하지만 각종 언론 매체에서 경기불황에 대한 보도를 쏟아내면서 주민들이 불안해하고 있어 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 언론에서는 강남의 집값이 떨어지는 것에 대해 대서특필하면서 부동산 전체가 침체되는 것처럼 과대보도하고 있다. 또 관련 정책과 법률 등의 잦은 개정으로 주민들이 많은 혼란을 겪고 있다. 이 같이 내부적인 문제보다 외부적인 문제로 사업추진에 어려움을 겪고 있는 실정이다.
▲향후 사업 일정은=다음 단계인 조합설립인가가 가장 시급하다. 현재 조합설립인가를 신청할 수 있는 동의율인 75%에 거의 다다랐기 때문에 조합설립에 큰 어려움은 없을 것으로 보인다. 최대한 빠르게 동의서를 받아 늦어도 2~3개월 이내에 조합설립인가를 받을 수 있도록 하겠다. 현재 내년 연말까지 사업시행인가, 후년에는 관리처분인가를 받는 것을 목표로 사업을 추진하고 있다.
▲공동주택을 건립하는데 역점을 두는 부문은=도시환경정비사업 방식으로 사업이 추진되다 보니 주상복합아파트를 건립해야 한다. 하지만 주상복합은 최근 낮은 전용율과 과도한 관리비 등으로 주민들이 선호하지 않고 있는 추세다. 따라서 협력업체, 구청 등과 협의를 거처 주거시설과 상가를 수평적으로 분리해 전용율을 극대화하고 관리비 부담을 줄일 수 있는 방안을 모색하고 있다. 또 기능적으로도 주상복합의 장점을 살려 우리구역의 가치를 최대한 끌어올릴 수 있는 방안도 검토하고 있다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말이 있다면=상봉재정비촉진사업은 서울시와 중랑구의 낙후된 주거환경을 개선하고자 기본계획을 수립하는 데만도 수십억원의 예산을 투입한 사업이다. 그래서 일반 재개발사업과는 많은 차이가 있다. 일부 반대파에서 재정비촉진지구 지정고시를 취소하겠다고 주장하고 있으나 사실상 불가능하다는 것을 알아줬으면 한다. 만약 우리구역이 지구지정 이후 2년 이내에 조합설립인가를 신청하지 못하거나 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 못하면 공공이 개발하게 된다. 공공이 개발하게 될 경우 사업성보다는 공공성에 초점을 맞춰 사업이 추진될 가능성이 높다. 일부 반대파가 주장하는 유언비어에 현혹되지 말고 궁금한 사항은 언제든지 추진위 사무실을 찾아와 확인해 주기를 부탁드린다.
