바람도 쉬어가는 ‘블루 에코시티’ 만든다
용적률 최고 240%… 6,400가구 신축
촉진·존치정비 등 모두 5개구역 설정
중랑구 중화동 일대가 친환경 수변도시로 탈바꿈됨에 따라 생태환경도시로 거듭날 전망이다. 서울시와 중랑구는 지난 4일 중화 재정비촉진계획을 서울시보에 결정·고시하고 본격적인 개발을 위한 틀을 확정했다. 촉진계획에 따르면 중화 재정비촉진지구는 재정비촉진구역과 존치관리구역 각각 1곳 및 3곳의 존치정비구역으로 설정됐다. 최고 240%까지 용적률을 적용받을 수 있도록 계획됐으며 신축 후 6천413가구가 들어설 예정이며 이 가운데 1천138가구는 임대주택으로 지어질 계획이다. 서울시 관계자는 “중화 재정비촉진지구는 중랑천을 비롯한 자연 환경과 어우러져 녹색 수변도시로 변모할 것”이라며 “대중교통 접근성이 좋은 친환경 교통 중심도시로 개발될 예정”이라고 설명했다.
▲촉진구역 1곳, 존치정비 3곳=중화 재정비촉진지구는 재정비촉진구역 1곳과 존치정비구역 3곳, 존치관리구역 1곳 등 총 5개 구역으로 설정됐다. 유일한 촉진구역인 촉진1구역의 규모는 4만4천531㎡이며 올해부터 사업이 가능하다. 면적이 가장 큰 존치정비1구역(14만855㎡)은 2010년에 구역지정이 가능하며 존치정비2구역(13만9천3㎡)과 존치정비3구역은(8만7천633) 2012년에 각각 구역지정을 할 수 있다.
상한용적률은 촉진1구역이 240%로 가장 높게 설정됐으며 평균·최고층수는 각각 21층 이하, 35층 이하로 계획됐다. 이밖에 존지정비1~3구역도 240%에 근접한 용적률이 적용됐으며 최고 높이는 모두 125m 이하로 설정됐다.
촉진1구역의 신축 세대 수는 △60㎡ 미만 213가구(임대 125가구 포함) △60~85㎡ 이하 293가구 △85㎡ 초과 202가구로 각각 계획됐다. 촉진1구역을 포함해 중화 재정비촉진지구에는 총 6천413호가 건설될 예정이다. 이 가운데 △60㎡ 미만은 2천503가구 △60~85㎡ 이하 1천984가구 △85㎡ 초과는 1천926가구가 신축될 예정이다.
이밖에 임대주택은 촉진1구역의 경우 △40㎡ 미만 56가구 △40~50㎡ 이하 55가구 △50~60㎡ 이하 14가구로 계획됐다. 존치정비1구역에는 △40㎡ 미만 192가구 △40~50㎡ 이하 171가구 △50~60㎡ 이하 46가구가, 존치정비2구역은 △40㎡ 미만 162가구 △40~50㎡ 이하 147가구 △50~60㎡ 이하 42가구가 각각 지어질 예정이다. 존치정비3구역에는 △40㎡ 미만 111가구 △40~50㎡ 이하 114가구 △50~60㎡ 이하 28가구가 들어서게 된다. 임대주택 수치에는 1세대 독립생활이 가능한 부분임대 아파트 816가구가 포함되지 않고 별도로 계획됐다.
부분임대 아파트란 전용면적 85㎡ 이상의 주택에 조성되는 것으로 단위세대의 평면에 분리된 현관, 전용 부엌과 화장실을 갖춘 독립된 형태의 주거공간이다. 전·월세를 주 수입원으로 하는 노령세대 집주인의 소득원을 확보해 줄 수 있는 효과도 기대되고 있다.
▲3개 바람길 확보, 중심코어 설정=중화 재정비촉진지구의 건축계획은 바람길 및 통경축 확보, 중심코어 설정, 보행의 흐름 등 크게 4가지 콘셉트로 구분된다. 우선 중랑천~봉화산에 이르는 방향으로 3개의 바람길을 확보키로 했다. 지구 내 신선한 바람을 순환시키는 통로를 감안해 건축물을 배치한다는 것이다.
또 중랑천과 봉화산을 연계해 3개의 광역통경축을 확보키로 했으며 2개의 내부통경축을 고려해 건축계획을 수립토록 했다. 중심코어의 경우는 바람길, 통경·보행축이 교차되는 곳에 중심공원과 건축물을 배치하도록 했다. 이밖에 지구 내부의 공공시설 및 지구 외부의 주요 중심지를 연결할 수 있도록 보행동선이 연계되도록 했다.
한편 중화 재정비촉진지구에는 폭 8m, 길이 1.2㎞ 규모의 물가로공원이 조성될 예정이다. 지구에 인접해 있는 중화역에서 발생하는 지하수를 이용해 실개천을 조성하고 분수 등 다양한 수경시설을 설치하는 등 수변도시 경관을 시민들에게 제공할 계획이다.
물가로공원을 중심으로 봉화산, 중랑천을 잇는 블루 네트워크 형성 또한 중화 촉진지구의 특징이다. 다양한 문화활동을 수용하는 지구 중심공원을 거점으로 소공원, 어린이공원 및 오픈 스페이스를 잇는 순환로 및 녹도가 만들어 지게 된다. 이로써 보행자 중심의 거리가 조성돼 생태환경도시로서의 면모를 갖추게 될 전망이다.
▲대중교통 지향형 촉진지구=중화 재정비촉진지구는 지역 주민들이 커뮤니티 시설과 생활중심가로 등 지구 내 중심 시설을 불편 없이 이용할 수 있도록 기존의 편리한 대중교통 인프라를 최대한 살리는 방향으로 개발될 계획이다.
이를 위해 지구 중앙을 동서로 가로 지르는 봉화산길과 남북을 연결하는 생활중심가로를 각각 20m에서 30m로 10m 넓히게 된다. 또한 동일로도 35m에서 3m 넓어진 38m로 확장할 계획이어서 촉진지구 개발로 인한 교통 혼잡을 해소할 것으로 기대된다.
현재 중화 촉진지구는 동쪽에 동일로와 지하철 7호선, 서쪽에 동부간선도로, 남쪽에 중앙선 선로 등이 접하고 있어 대중교통 접근이 편리한 곳이다. 지구 내에는 중랑역과 중화역, 먹골역을 경유하는 마을버스 노선이 운영되고 있다.
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무장애·범죄예방 콘셉트에 맞춰 도시 설계
■ 친환경 계획은
서울시와 중랑구는 중화 재정비촉진지구를 무장애도시, 범죄예방도시로 설계했다. 무장애도시를 위해 보행안전구역과 장애물구역으로 도로를 설계했으며 보행자의 안전도모를 위한 고원식 교차로(전체 높이를 올린 교차로)를 설치했다. 또 장애우의 승·하차가 용이하도록 설계에 유의했다.
범죄예방을 위한 환경설계에서는 낮은 관목등을 식재해 시야선을 확보토록 했으며 적합한 조명을 사용토록 했다.
또 고립지역 및 사각지대를 개선해 범죄가 미연에 방지될 수 있도록 했다. 아울러 아파트 1층에 노인시설, 유아방, 독서실, 휴게시설 등을 설치해 여성과 노약자를 위한 동별 다목적 열린 공간을 조성, 이웃 간 커뮤니티 활성화를 유도했다.
친환경계획에는 신·재생에너지 계획과 집단에너지 계획도 포함됐다. 신·재생에너지 도입계획에는 공공기관 신축 건축물에 대한 신·재생에너지를 활성화하고 태양광, 지열 냉난방 시스템 등의 내용이 속해 있다. 집단에너지계획의 경우는 촉진구역별 집단에너지 공급계획을 반영했다. 주변환경 및 미관을 고려해 중앙공원 지하부에 열공급설비시설을 설치토록 했다.
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7~35층 79개동 들어서 기반시설 확보비율 33%
■ 기본 테마는
중화 재정비촉진지구는 중랑구 중화동 312번지 일대 51만517㎡에 위치해 있다. 정비기본 방향 및 목표는 서울 동부권의 주거·문화·복지기능이 조화된 신주거 중심지로 개발하고 역세권 중심의 도시공간구조를 개편하는데 있다.
기본 테마는 주민커뮤니티 및 문화·복지를 고려한 ‘커뮤니티 중심 문화뉴타운’, 중랑천·봉화산과 어우른 ‘생태·환경도시’, 쾌적한 보행·자전거 특화도시를 통한 ‘사람과 물, 자전거와 벗이 되는 친환경도시 조성’ 등으로 설정했다.
촉진지구 동쪽으로 동1로, 서쪽으로는 중랑천, 남쪽으로 망우로를 접하고 있으며 이문·휘경 재정비촉진지구, 장위 재정비촉진지구, 상봉 균형발전촉진지구, 청량리 균형발전촉진지구 등이 가까이 있다.
2003년 11월 서울시 제2차 뉴타운지구로 지정됐으며 2006년 12월 재정비촉진지구로 의제됐다. 2008년 12월 재정비촉진계획이 공람·공고됐으며 지난 6월 촉진계획이 서울시보에 결정·고시됐다. 개발 후 약 2만353명을 수용할 계획이며 7층~35층 79개동이 들어설 계획이다. 기반시설 확보비율은 33%이다.
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생활중심가로·자전거도로 설치
■ 특성화 계획
중화 재정비촉진지구의 특성화 계획으로는 생활중심가로와 자전거도로 설치를 들 수 있다. 생활중심가로에는 생활권별로 도서관, 문화시설, 사회복지시설, 공공청사를 배치해 커뮤니티 중심의 문화 촉진지구로 꾸밀 계획이다. 또 각 시설별로 연결축 상에는 연도형 상가를 배치해 상권이 활성화되도록 유도할 방침이다.
또 대규모 중앙공원과 근린공원 및 광장 등을 조성해 휴식공간 및 다양한 이벤트 장으로 활용할 계획이다.
이를 지역 주민들에게 제공함으로써 여가문화활동이 활성화되도록 한다는 계획도 포함돼 있다.
또 자전거도로는 광역자전거 전용도로와 연계될 수 있도록 네트워크를 구축할 예정이다. 즉 자전거를 타고 중랑천과 상계·중계권 및 한강까지 갈 수 있도록 자전거도로 광역연계 네트워크를 구축, 미래형 자전거 특화도시를 형성한다는 것이다. 이를 위해 단지 내 자전거도로 네트워크를 설치하는 것은 물론 중화 역세권에 자전거 전용주차장을 설치해 지하철과 환승시스템도 구축할 계획이다.
