동북권 첨단 업무복합 도시로 ‘점프’
촉진구역 7·존치정비 3곳 등 정비사업 스타트
용적률 최대 552%… 최고 150m 주상복합 건립
지하철 2호선 구의역 일대가 서울 동북권의 첨단 업무복합도시로 거듭날 전망이다. 서울시는 지난 4일 구의·자양 재정비촉진계획을 시보에 결정·고시했다. 재정비촉진계획에 따르면 구의·자양 재정비촉진지구는 7곳의 재정비촉진구역, 존치정비구역 3곳, 존치관리구역 16곳 등 총 26곳의 구역이 설정됐다. 재정비촉진구역 및 존치정비구역은 자양3구역(도시계획시설사업)을 제외하고 모두 도시환경정비사업으로 사업 방식이 설정됐으며 존치관리구역은 개별건축사업으로 진행된다. 재정비촉진구역 7개는 최대 552%의 용적률이 적용되며 최고 150m 높이의 주상복합건물이 들어서게 된다. 서울시 관계자는 “고시 후 우선 사업 추진이 가능한 6개 촉진구역은 추진위원회가 구성된 후 시행 절차에 따라 본격적인 사업이 진행될 것으로 보인다”며 “나머지 존치정비구역은 토지 등 소유자의 사업추진 동의 여건 등이 마련되면 단계적으로 정비해 나갈 예정”이라고 밝혔다.
▲밀도계획, 구역설정은 어떻게=구의·자양 재정비촉진지구는 중심지형으로 공공의 청사가 건립될 예정인 자양3촉진구역과 존치관리구역을 제외하고 모두 도시환경정비사업으로 진행된다. 따라서 주거지형으로 설정된 촉진지구에 비해 최고 높이 및 상한용적률이 높게 계획됐다.
이 가운데 구의1재정비촉진구역이 552%로 가장 높은 용적률을 적용받았고 최고 높이는 자양1재정비촉진구역에서 설정된 150m이다. 구의·자양 재정비촉진지구는 최대 용적률 중 가장 낮은 수치가 400%에 이르고 최고 높이 중 가장 낮은 곳도 100m에 이르는 고밀개발이 계획됐다.
면적을 살펴보면 자양1촉진구역이 7만8천147㎡로 가장 넓으며 촉진구역 중 나머지는 5천~1만5천㎡의 대지면적을 보이고 있다.
단계별로는 자양4·구의3촉진구역이 1단계 사업장에 속하며 올해 조합설립인가가 가능하다. 2단계 사업장은 자양2, 구의1, 구의2 촉진구역이 해당하며 자양1·3촉진구역은 3단계 사업장으로 설정됐다. 2단계는 내년에, 3단계는 2011년에 조합설립인가가 가능하다. 다만 각 단계의 총량 범위 및 토지등소유자의 사업 추진의지에 따라 조정이 가능하다.
▲촉진구역 별 신축 계획은=촉진구역 별 신축 계획을 살펴보면 자양1촉진구역에는 총 802가구가 신축된다. 이 가운데 전용면적 212가구는 85㎡를 초과하는 규모로 건립된다. 임대주택은 총 310가구가 건립되는데 전용면적을 기준으로 △60㎡이하 102가구 △85㎡이하 173가구 △85㎡초과 35가구가 각각 들어서게 된다.
자양1촉진구역에는 장기전세주택 280가구도 건립된다. 전용면적을 기준으로 △60㎡이하 168가구 △85㎡이하 84가구 △85㎡초과 28가구가 각각 신축된다. 장기전세주택은 최장 20년까지 임대가 가능하며 서울시의 경우 시프트란 브랜드로 통용되고 있다.
자양2촉진구역에는 전용 85㎡초과 93가구가 신축되며 자양4촉진구역에는 161가구가 들어서게 된다. 이 가운데 분양주택은 전용 85㎡ 초과 145가구이며 임대는 전용 기준 60㎡이하 10가구, 85㎡이하 6가구가 신축된다.
구의1촉진구역 및 구의2촉진구역에는 전용 85㎡ 초과분 40가구와 38가구가 각각 건립될 계획이다. 구의3촉진구역의 경우 총 152가구가 신축되는데 이 중 분양주택은 전용 85㎡초과분 133가구이며 임대주택은 전용 60㎡이하, 85㎡이하, 85㎡초과분이 각각 5가구, 9가구, 5가구가 건립된다. 임대주택의 경우 일반주택과 별개의 동으로 구분하지 않게 된다. 이에 따라 구의·자양 재정비촉진지구에는 총 2천597가구가 공급될 예정이다.
▲업무·상업시설, 지역경제 선도=구의·자양 재정비촉진지구에는 업무시설과 상업시설이 각각 36만㎡, 11만㎡가 공급된다. 이에 따라 서울시와 광진구는 통신 및 IT, R&D 첨단기술 분야 선도 기업을 유치해 서울 동북권 첨단업무지구로서의 중심으로 개발할 예정이다.
재정비촉진계획에 따르면 구의역을 기준으로 대상지를 △주거와 상업이 혼재된 북쪽의 기성시가지 △남쪽의 우편집중국 △KT 등 대규모 시설이 입지한 전략사업부지 등으로 구분했다. 따라서 이 일대가 역동적 도시기능을 회복하게 될 것으로 기대된다.
기성시가지의 경우 기존 기능을 유지하면서 전략사업부지와 상생할 수 있도록 도로를 확장하는 등 가로를 정비하고 상업기능을 활성화시킬 계획이다. 또 전략사업부지에는 첨단 디지털 및 IT, R&D 중심의 생산 지향적 첨단산업 기반을 형성하는 첨단업무복합단지를 조성해 지역 경제 활성화 및 대규모 일자리 창출을 극대화할 계획을 세우고 있다.
이에 따라 도심형 주상복합건물이 들어서 기존 대규모 주상복합단지인 성수동~건대입구역과 함께 구의역으로 이어지는 대규모 역세권 주상복합단지 라인이 서울 동북부에 조성될 것으로 기대된다.
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정보·휴식·첨단·소통 ‘역점’
안전·편의 최대한 살려 설계
■ 친환경 특성화 계획은
구의·자양 재정비촉진지구는 미래형 도시에 적합한 친환경·무장애 도시로 조성된다. 이를 위해 서울시는 △모든 건축물에 친환경건축물 인증 가이드라인 제시 △지구 내 집단 에너지 시설을 도입하는 등 개발에 따른 자연환경 보존과 에너지 절감 실천 유도 △보도턱 낮추기 등 장애물 없는 생활환경 설계를 통해 교통 약자들의 승하차 및 보행 불편 해소 등을 제시했다.
또 빗물이용을 위한 저류조 설치로 우수유출을 저감시키고 단지 내 조경수 등으로 재활용함으로써 빗물의 효율적 이용과 자원 재활용, 환경보전에 기여토록 했다. 공공시설에는 태양열 및 태양광 등을 도입해 에너지 절약을 위한 신·재생에너지를 적극 활용할 예정이며 집단 에너지 시설 도입으로 약 20% 이상의 에너지를 절감하는 방안을 세우고 있다.
아울러 방범환경설계 기법을 도입해 지하주차장에는 안전강화시스템을, 엘리베이터 홀에 보안시스템을 설치할 예정이다. 이로써 어린이·청소년들이 사회 범죄로부터 안전할 수 있는 단지가 조성될 것으로 보인다.
한편 구의·자양 촉진지구에는 9개 거점지역에 정보와 휴식, 첨단과 소통이 어우러진 특화 문화공간 9곳이 조성된다. 이에 따라 지역 주민들의 생활 편의와 삶의 질을 높일 기반시설도 대폭 확충될 전망이다.
9개 특화공간은 △구의역 시민광장 △디지털 미디어광장 △중앙가로공원 △문화공원 △IT&문화광장 △첨단마켓 플라자 △자양사거리광장 △공공문화센터 △미가로중앙광장 등이다. 각 특화공간에는 휴식과 더불어 다양한 이벤트가 꾸며져 지역 주민들에게 여가 문화활동의 장, 새로운 커뮤니티 중심지 역할을 담당할 전망이다.
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고·저층 분리… 휴먼스케일 건축
■ 건축계획은
구의·자양 재정비촉진지구의 건축계획은 건축물의 형태, 건축선 및 건축물의 방향성, 오픈스페이스 및 보행의 흐름 등 크게 3가지 콘셉트로 구분된다.
우선 건축물의 형태는 고층부와 저층부를 분리한 휴먼스케일의 건축배치를 테마로 설정했다. 미디어보드와 야간조명을 활용해 첨단 이미지의 도시를 구현하고 개방적 형태의 저층부 디자인으로 가로활성화를 유도토록 했다. 이밖에 인접 건축물간 저층부의 연속성을 유지토록 했으며 옥상조경을 설치토록 계획했다.
건축선 및 건축물의 방향성 부문에서는 건축선 지정으로 전면공지를 확보해 보행의 연속성을 유지하도록 했다. 도로의 방향과 일치하는 저층부 벽면과 어울릴 수 있도록 통일감 있고 정연한 가로환경을 조성토록 했다.
오픈스페이스 및 보행의 흐름과 관련해서는 아차산~한강을 연결하는 남북 녹지경관축을 조성하고 지구 내 주요 공원 및 광장을 연결하는 보행 동선을 연계토록 했다. 이에 따라 입체적인 보행 네트워크가 조성될 전망이다.
